Evolução dos Fundos Imobiliários de Recebíveis

Relatório realizado em conjunto com Sérgio Leite, da área de Crédito da XP Investimentos


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Na primeira publicação abordamos o Mercado de Crédito, Impactos na Economia e a Evolução do Crédito no Brasil, conforme pode ser acessado no link abaixo:

Na segunda publicação abordamos o funcionamento do crédito Imobiliário no Brasil, principais participantes, sistemas de financiamento e aumento da importância do mercado de capitais nesse segmento, principalmente via CRI.

No 3º relatório detalhamos o funcionamento dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs, nas dimensões da definição do produto, vantagens, lastros associados, riscos e critérios de avaliação.

Para esse 4º e último relatório, iremos focar na evolução dos Fundos Imobiliários de CRI, com destaque para volumetria, quantidade de fundos e diferentes perfis dessa classe de ativo.

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Evolução dos FIIs de CRIs

Em linha com o que exploramos nas últimas publicações, visualizamos nos últimos anos um crescimento do crédito no país, com uma boa contribuição do crédito imobiliário, tanto no crédito bancário, como expansão do mercado de capitais com uma evolução importante da emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Os fundos imobiliários acompanharam essa evolução, e não foi diferente para os FIIs focados em CRIs, com 60 diferentes fundos em junho/21 e mais de R$33bi de Patrimônio Líquido. Isso corresponde a 23,67% do PL da Indústria de FIIs (R$140bi), conforme detalhado abaixo.

Em relação a quantidade de FIIs, a Indústria possui atualmente 303 Fundos Listados, sendo 60 deles do segmento de Recebíveis, o que corresponde a 19,80% do todo.

Tipos de CRIs

Os CRIs podem possuir diferentes tipos de lastros (pulverizado ou corporativo) e diferentes tipos de estrutura e risco associado, conforme detalhado na tabela abaixo:

Fonte: XP Investimentos

Perfil dos FIIs de Recebíveis

De uma maneira geral os FIIs de CRI podem ser classificados em níveis de risco, sendo os fundos high grade os fundos com ativos menos arriscados e os fundos high yield com ativos com maior nível de risco.

Muitos fundos efetuam a composição do portfólio com CRIs dos diferentes perfis citados acima, diferentes tipos de prazo e com arcabouços de garantias específicos.

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Critério de Avaliação de Fundos de CRIs

Para analisar um fundo de CRI é necessário especial atenção à governança da gestora e se a composição do portfólio está adequada a essa estrutura, além de possuir um risco/retorno adequado.

Em relação a governança, é importante considerar o histórico dos gestores, estrutura de monitoramento, arcabouço robusto no processo de investimento, e principalmente nos casos de fundos com maior complexidade/maior risco é importante possuir equipes especializadas de monitoramento e jurídicas para estruturas mais complexas.

Sobre o risco/retorno do portfólio, é relevante que a gestora tenha uma boa capacidade de análise de ativos (devedor e estrutura de garantia), com uma ordenação de risco dado o tipo de CRI e, dessa maneira, possa realizar investimentos com uma taxa adequada de retorno dado o nível de risco.

Em relação à construção do portfólio, existem alguns diferenciais das gestoras de FIIs de Recebíveis, como ter uma originação própria ou boa relação com originadores e capacidade de execução no mercado secundário, para dar dinamismo no portfólio e poder aproveitar oportunidades de mercado com maior frequência.

Conclusão

Nessa 4ª e última publicação abordamos a evolução dos FIIs de Recebíveis, com destaque para o intenso crescimento observado nos últimos anos, assim como foi mostrado os diferentes tipos de FIIs e critérios necessários para análise de um fundo imobiliário dessa classe.

Vale salientar que à medida que um fundo possui um maior nível de risco, estruturas mais complexas de operação e maior prazo médio nos CRIs, é necessário um maior nível de governança, arcabouço de análise e monitoramento robusto para acompanhar a evolução dos créditos inseridos em cada CRI.

Como vimos nos outros relatórios dessa série, o crédito imobiliário apresentou um crescimento robusto nos últimos anos, tanto no mercado bancário como no mercado de capitais e a evolução dos fundos imobiliários de Recebíveis Imobiliários deve continuar a seguir essa tendência de crescimento, com um maior demanda de crédito fora do arcabouço do SFH aliado a uma maior popularização e granularidade da base de investidores dessa classe de ativo.

Avaliação

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