Lajes Corporativas: Paulista

Artigo publicado em parceria com a Cushman & Wakefield


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Após a imersão dos dados e informações sobre o mercado de Offices na Berrini e Chucri Zaidan em São Paulo, novamente por meio de uma parceria da Cushman & Wakefield com a XP, vamos abordar a seguir a terceira parte da nossa série: Panorama do Mercado de Offices.

Seguindo a mesma lógica das outras publicações, iremos detalhar todos os dados, transações e informações sobre a região da Avenida Paulista.

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Paulista – Lajes A e A+

O mercado de offices de alto padrão (A e A+) na região da Paulista finalizou o primeiro trimestre de 2021 com a vacância em 15,58%, e o preço pedido na casa dos R$ 118,12.

Em conjunto com a Cushman & Wakefield, foi realizado o levantamento da evolução dos principais indicadores desde 2013. São eles:

  1. Estoque;
  2. Novo Estoque;
  3. Absorção Líquida
  4. Vacância;
  5. Preço pedido; e
  6. Últimas Transações

1. Estoque

Comentário Cushman & Wakefield: A região da Paulista está entre as áreas do mercado de escritórios da cidade de São Paulo consideradas Prime. A Avenida Paulista está localizada entre as zonas Central, Centro-Sul e Oeste, permitindo fácil acesso a diversas regiões da cidade, como por exemplo, Centro, Pinheiros, Paraíso-Vila Mariana, Jardins, Faria Lima e Itaim.

A ocupação do bairro é mista e abriga escritórios, comércio de rua e conjuntos residenciais. O bairro possui alguns shopping centers, dentre os quais se destacam o Pátio Paulista, Frei Caneca, Top Center e o mais novo deles, o Shopping Cidade São Paulo (local da antiga mansão Matarazzo).

As principais vias do bairro, além da própria Avenida Paulista, são: Rua da Consolação, Av. Rebouças, Av. Dr. Arnaldo, Av. Nove de Julho, Av. Brigadeiro Luís Antônio e Rua Vergueiro. A Alameda Santos, a Alameda Jaú, R. Treze de maio e R. São Carlos do Pinhal, que também apresentam elevado fluxo de veículos, funcionam como vias secundárias. A região também oferece fácil acesso à Av. Vinte e Três de Maio, importante sistema viário que facilita a locomoção para outros pontos da cidade.

Atualmente, o inventário de alto padrão (A e A+) da região da Paulista é o quinto maior da cidade de São Paulo, e quando incluímos a região de Alphaville, ocupa a 6ª posição.

2. Novo Estoque

Comentário Cushman & Wakefield: Tomando como base o período de 2013 até 1T2021 a média de conclusão do novo estoque nas regiões CBD (Central Business District) de São Paulo foi de 193.706 m² anuais, enquanto a média para as entregas na região da Paulista ficou em 8.768 m², ou cerca de 5% de toda nova conclusão das principais regiões de negócios (CBD) de São Paulo.

A maior metragem quadrada construída durante o período analisado foi observada no ano de 2015, com cerca de 32.052 m² entregues. Os empreendimentos Torre Matarazzo e Edifício Panamerica são exemplos de projetos entregues nesse intervalo de tempo. Nos últimos 3 anos ocorreram três entregas no montante de 30.344 m², o Ed. Grande Ufficiale Evaristo Comolatti, o Safra Paulista e o Safra Frei Caneca. O pipeline de projetos em construção com data prevista até 2022 gira em torno de 62 mil m², valor que impactará o crescimento em 21% do estoque total de alto padrão na região.

3. Absorção Líquida

Comentário Cushman & Wakefield: Levando em consideração o período destacado no gráfico de absorção líquida, nota-se que em 2013, 2014, 2016 e, principalmente, em 2019, a Paulista apresentou resultados negativos, sendo esse último bastante expressivo por conta de uma empresa do setor de Óleo & Gás e da Advocacia-Geral da União (AGU).

Com relação ao período inicial do intervalo, vale destacar que o país vinha enfrentando desde 2012 intensos protestos e uma série de mobilizações de massa ocorridas de forma simultânea em diversas cidades do Brasil.

Em São Paulo, a Avenida Paulista foi o palco principal dessas mobilizações, que incluíram desde críticas contra o aumento das tarifas e a qualidade dos transportes públicos, até o pedido de impeachment da presidente Dilma Rousseff, em 2016. Esses eventos ocasionaram saídas contínuas de empresas da região, principalmente instituições financeiras e de investimentos, que migraram especialmente para a Faria Lima, JK, Itaim e Vila Olímpia.

Em 2020 o cenário foi totalmente diferente, registrando o maior volume de absorção líquida (34.867 m²), ou 42% de toda absorção registrada nas regiões CBDs de classe A e A+ (83.869 m²). Esse excelente resultado foi puxado sobretudo por empresas dos segmentos Educacional, Financeiro, Comunicação e Saúde.

Já o trimestre atual apresentou um volume de -8 mil m², devido principalmente à saída de inquilinos dos segmentos Financeiro e de Serviços Digitais. É válido ressaltar que a maior saída foi referente a uma instituição financeira, fato que já estava programado há meses para ocorrer. Outro fator relevante para mantermos o otimismo em 2021 é que a região já registrou desde o 4T2020 mais de 4 mil m² em novas locações que ainda serão absorvidas, e desse montante há uma concentração de empresas do segmento da Saúde.

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4. Vacância

Comentário Cushman & Wakefield: A vacância é a proporção de espaços vagos em relação ao total edificado, e representa a oferta disponível em um dado mercado. Podemos considerar que uma taxa de vacância razoável para o tamanho do estoque de São Paulo esteja entre 10 e 12%. Sendo assim, com exceção de algumas regiões prime, nas quais a vacância se encontra pró-proprietário e tem se mantido em níveis baixos ao longo da pandemia, espera-se uma pressão de alta sobre os valores de locação. Embora tenha retornado ao patamar acima do considerado saudável, a região da Paulista nos últimos três anos tem apresentado um maior poder de negociação por parte dos proprietários.

Com o reflexo dos novos estoques que continuam ingressando na região – apesar das expressivas absorções positivas em 2017 e 2018 que fizeram com que a vacância caísse cerca de 15,3 p.p. chegando a 10,2% em dezembro de 2018 e a 9,7% em janeiro de 2019 – a taxa de vacância retornou à trajetória de alta por conta das duas grandes saídas mencionadas anteriormente e, que impactaram fortemente a taxa de disponibilidade em 2019, fazendo com que atingisse 21,54%. É válido mencionar que no ano seguinte essas áreas foram rapidamente locadas e absorvidas, além disso, diversas locações realizadas fizeram com que a Paulista alcançasse a melhor absorção líquida comparada às principais regiões de negócios (CBD) de São Paulo.

Evidentemente trata-se de uma região bastante consolidada, com rara formação de novos terrenos para desenvolvimento, e que claramente apresenta uma forte barreira para novas ofertas. Ainda assim, a procura continua latente e vem provando que, mesmo em período de pandemia, existe demanda para ocupação e por investimentos que visam capturar uma maior valorização na retomada econômica.

5. Preço Pedido

Comentário Cushman & Wakefield: A região da Paulista apresentou constantes variações no preço pedido durante o período analisado. Os empreendimentos classe A e A+ registraram estabilidade em 2017, e aumentos consecutivos durante os anos de 2018 até o final de 2020. No primeiro trimestre de 2021 houve uma redução de 4,7% (QoQ) por conta das devoluções em edifícios cujos valores praticados giram em torno de 23% abaixo da média geral da região, ocasionando em uma redução pontual.

Em nossa visão, os preços retornarão a uma trajetória de alta graças à resiliência, à alta demanda e aos novos estoques que entrarão com valores acima do que a região pratica atualmente. É válido ressaltar que o maior estoque a ser entregue em 2021 já está pré-locado para a PGFN – Procuradoria Geral da Fazenda Nacional.

6. Últimas Transações

Comentário Cushman & Wakefield: A Paulista é uma região em que quando um proprietário tem uma exposição relevante de seu portfólio, dificilmente o venderá. Em algumas situações isso pode de fato ocorrer, entretanto, são transações extremamente atraentes e com ganho de capital alto. Ao separarmos algumas das transações públicas de 2019 ao 2T2021, observamos que são aquisições de frações dos imóveis, cerca de 85% da amostragem e, eventualmente, encontramos transações de toda a propriedade como as dos edifícios Rachid Saliba e Alameda Santos 1800 que no momento encontra-se em retrofit para um melhor posicionamento na região.

O volume financeiro registrado nesse período atingiu mais de 1 bilhão de reais, cerca de 67 mil m², e um valor médio de R$ 15.2 mil por m². Para fins de comparação, esses resultados representam apenas 23% da área (m²) e 19% do volume financeiro transacionado na Chucri Zaidan no mesmo período.

Conforme o relatório publicado anteriormente, a Chucri Zaidan foi a região de São Paulo que mais transacionou em volume financeiro e em m². Desde 2019 foram cerca de 288 mil m² e aproximadamente R$ 5.3 bilhões em edifícios classe A e A+ realizados, adquiridos por Fundos de Investimentos Imobiliários e Property Companies.

A região da Paulista não é mais um vetor de crescimento para cidade como a região da Chucri Zaidan. Contudo, permanece atraindo diversos players que buscam ativos resilientes com uma excelente localização e potencial de revisionais e/ou renovações, com valores de locação mais elevados. Conforme mencionado, a confiança do investidor baseia-se no crescimento dos preços de locação e em revisionais programadas, na demanda existente confirmada pela absorção líquida dos últimos anos, além de toda infraestrutura que é oferecida a quem trabalha e reside na região.

Investimento imobiliário é de longo prazo e, naturalmente, passa por diversos ciclos econômicos. O país, por sua vez, já vinha ensaiando uma recuperação econômica desde 2016; no entanto, as reformas esperadas pelo mercado não chegaram em tempo hábil. Contudo, com a recuperação econômica prevista para o pós-pandemia, os novos investidores e demais proprietários podem capturar ótimos retornos com um portfólio bem localizado e de qualidade em conformidade com as principais certificações sustentáveis e de melhor uso por parte de seus inquilinos.

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Conclusão

Nos últimos tempos, muitas incertezas têm rondado o segmento de offices, como a devolução de áreas por empresas em decorrência da adoção do trabalho em Home Office, e a grande entrega de empreendimentos. O consequente aumento da oferta de espaço e a crise econômica corrente acabaram por pressionar o segmento, como pode ser visto nas cotações dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas.

Porém, na contramão desse cenário, os gestores de Fundos Imobiliários estão adquirindo alguns imóveis de muita qualidade e bem localizados, na expectativa da retomada do setor. Sua intenção é formar um portfólio resiliente para a próxima expansão do segmento.

Por fim, entendemos que as informações desse estudo, realizado numa parceria entre a Cushman & Wakefield e a XP, fornecem dados relevantes do setor de escritórios corporativos de alto padrão que certamente irão nortear o mercado e auxiliar de modo valioso os investidores na tomada de decisão de seus negócios.

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