Panorama Mensal de FIIs e FIPs-IE | Janeiro 2021

Confira o relatório mensal de Fundos Imobiliários e Fundos em Participação de Infraestrutura da equipe de fundos da XP


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No mês de dezembro, o tema de inflação continuou nos holofotes. Os índices de inflação seguiram a tendência de alta e o IGP-M apresentou aumento de 0,96% em dezembro (acumulando 23,14% em 2020). Já o IPCA avançou 0,89% em novembro, frente ao aumento de 0,86% em outubro (4,3% no acumulado de 12 meses).

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou alta de 2,19% em dezembro. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou alta de 2,37%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 2,52% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou alta de 2,64%.

Fazendo uma retrospectiva do cenário dos fundos imobiliários, iniciamos o ano com a correção de preços dos fundos imobiliários após uma alta bastante acentuada em dezembro/19 de 10,6%. Assim, os meses de janeiro e fevereiro apresentaram performance de -3,80% e -3,70%, respectivamente. Ainda, para completar, em março, o cenário mundial foi impactado por um forte movimento de aversão ao risco perante o aumento do número de casos de coronavírus, que acarretou em forte venda e queda nos mercados de renda variável.

No entanto, foi um ano com vários acontecimentos importantes e marcos significativos para FIIs. Saímos de 700 mil investidores em 2019 e alcançamos em agosto de 2020 a marca de 1 milhão de investidores, aumento expressivo devido à conjuntura macroeconomia. O aumento de investidores implica em maior liquidez no mercado, que por sua vez, atrai mais investidores e assim se torna cada vez mais um mercado mais maduro.

Além disso, nesse ano de 2020, os aluguéis das cotas de FIIs também se tornaram possíveis, e chamam cada vez mais a atenção dos investidores institucionais. Adicionalmente, o lançamento do primeiro ETF do segmento, pela XP, negociado pelo ticker XFIX11, replica o desempenho do IFIX, índice que acompanha a trajetória dos principais FIIs negociados na B3.  E por fim, vimos vários novos fundos imobiliários sendo estruturados, um aumento expressivo do número de IPOs e também ofertas subsequentes (follow-ons), ou seja, novas emissões de fundos já existentes, que visaram aumento de seus portfólios.

Figura 1: Performance 12 Meses – XPFI x IFIX x CDI x IBOV Acumulado

Principais Indicadores

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 31/12/2020

Performance dos FIIs

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 31/12/2020

Fundos de Tijolo

Em dezembro os fundos de tijolo (fundos que investem majoritariamente em imóveis físicos como shoppings centers, lajes corporativas e galpões logísticos) seguindo a alta do IBOV e IFIX, tiveram performance positiva no mês.

Continuamos mais conservadores em relação aos fundos de shopping centers dado as possíveis novas restrições de funcionamento decorrente de uma nova onda de contaminação, o que deve postergar ainda mais a recuperação dos lojistas. Sobre os fundos de galpões logísticos, acreditamos que a demanda por galpões deve continuar bastante aquecida no próximo ano, impulsionada principalmente pelo e-commerce, mas entendemos que grande parte do potencial já está sendo precificado.

Em nossa opinião, os fundos imobiliários de lajes corporativas possuem o maior potencial de valorização para 2021 quando considerados a sua relação de risco-retorno.

No mês o segmento de galpões teve um retorno de 2,35% (-6,08% no ano) seguido por lajes com um retorno de 2,25% no mês (-17,77% no ano) e o que mais sofreu com os efeitos da pandemia o setor de Shoppings teve retorno positivo de 2,51% no mês (-20,79% no ano).

O XPFT (Índice XP de fundos de Tijolo) apresentou um retorno de 2,52% no mês (-12,73% no ano).

Tabela 1: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 31/12/2020

Tabela 2: Retornos dos Segmentos de Tijolo

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 31/12/2020

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel (fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário e FoFs, fundos que investem em outros fundos imobiliários) continuam se recuperando após queda devido a pandemia.

Os fundos de CRIs, entendemos que o tema da alta da inflação (IPCA e IGP-M) deve perdurar no curto prazo, o que poderá impactar positivamente a distribuição de dividendos dos fundos do segmento. Esta classe de ativos tiveram retorno no mês de 2,91%, zerando as perdas no ano de 2020.

Já os FoFs (Fundos de Fundos) começaram a sinalizar uma retomada do segmento no mês, principalmente pela valorização das cotas dos fundos que possuem em sua carteira, aproveitando o momento oportuno para produzirem dividendos via ganho de capital. O retorno para esse classe foi de 2,12% no mês (-13,86% no ano).

O XPFP (Índice XP de fundos de Papel) teve retorno de 2,64% no mês (-4,59% no ano).

Tabela 3: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 31/12/2020

Tabela 4: Retornos dos Segmentos de Papel

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 31/12/2020

Fundos em Participações de Infraestrutura – FIP-IE

Os FIP-IE (Fundos em Participação de Infraestrutura, fundos que investem em ativos de infraestrutura como portos, linhas de transmissões, parques solares e eólicos, plantas de saneamento, estradas e rodovias, etc.) são uma classe que estão crescendo muito e trazendo diversificação de investimento aos investidores.

No mês de dezembro o fundo XP Omega I (XPOM11), informou ao mercado via administradora do fundo informou No dia 30 de dezembro de 2020 será distribuído aos atuais cotistas do Fundo o montante de R$ 0,30 (trinta centavos) por cota, referente ao valor residual disponível em caixa após o pagamento das despesas de liquidação do Fundo.

No mês os FIPs-IE tiveram retorno de 1,53% no mês (-0,67% no ano). Os indicadores mais comuns para servirem de comparativo, o IBOV (Ibovespa) e o IEE (Índice de Energia Elétrica) tiveram seus retornos de 9,30% no mês (2,92% no ano) e 7,20% no mês (8,12% no ano) respectivamente.

Tabela 5: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 31/12/2020

Tabela 6: Retornos dos FIPs-IE

Fonte: XP Investimentos, Bloomberg e Economatica. Data Base: 31/12/2020

Número de Investidores

No último Boletim Mensal divulgado pela B3, em Dezembro de 2020, a indústria de FII atingiu a marca de 1.130.722 investidores pessoas físicas (crescimento de 2,50% no mês e 58,15% desde o começo do ano), mostrando cada vez maior interesse nessa classe de ativo de renda variável.

Evolução do Valor de Mercado

Contabilizando-se todos os FIIs (Tijolo, Papel e Híbrido), a indústria local alcançou o patamar de R$ 108,00 bilhões de valor de mercado de acordo com o Boletim Mensal da B3 divulgado em dezembro, correspondente a uma alta acumulada de 38,46% em 12 meses.

Participação por Tipo de Investidor

De acordo com o Relatório Mensal de FIIs divulgado pela B3, as Pessoas Físicas são responsáveis pela maior participação em custódia e também no volume negociado (74,90% e 69,54% respectivamente). Vale mencionar que os Investidores Institucionais estão aumentando cada vez mais a sua participação nesse investimento, tendo uma alta de 17,26% em participação em custódia, no ano de 2020.

FIIs mais Negociados

A liquidez dos Fundos Imobiliários esta aumentando gradativamente todos os meses. Com o crescente números de investidores os FIIs acabam sendo mais negociados diariamente. Na tabela abaixo mostramos os FIIs mais negociados no mês de novembro/20.

Confira o relatório completo abaixo

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