Nesse relatório discutiremos sobre a dinâmica do segmento de lajes corporativas nos principais mercados brasileiros e a nossa visão para essa indústria.
Entre os principais segmentos de fundos imobiliários (FIIs), atualmente vemos maior potencial de recuperação para os fundos de lajes corporativas, especificamente aqueles com portfólios concentrados na cidade de São Paulo. Nossa visão favorável em relação a esse segmento para os próximos anos se atribui principalmente pela combinação de:
- Níveis relativamente baixos de entrega de novos edifícios
- A expectativa de continuidade da recuperação econômica
- Vacâncias decrescentes, já atingindo níveis saudáveis nas principais microrregiões comerciais da cidade.
- Incrementos reais (acima da inflação) nos valores de locação
Uma Breve Introdução ao Segmento de Lajes Corporativas
Como Esses Ativos Geram os Rendimentos Distribuídos Pelos Fundos Imobiliários?
O FII utiliza os recursos levantados para adquirir edifícios comerciais (total ou parcialmente), disponibilizando as áreas adquiridas para locação a um ou mais inquilinos. Uma parte da receita dos aluguéis (de um ou mais ativos) é utilizada para arcar com algumas despesas relacionadas ao imóvel (como despesas de condomínio e IPTU, quando vagos) e a gestão do portfólio, lembrando que os FIIs são isentos de impostos sobre suas operações imobiliárias. O restante é distribuído (mínimo de 95% do lucro) para os cotistas do fundo via dividendos.
Deste modo, através dos fundos imobiliários é possível atingir diversificação em vários níveis, de modo a reduzir o risco da operação e a volatilidade nos resultados.
Porque Temos uma Visão Positiva para Esse Segmento?
As Principais Regiões Comerciais de São Paulo já Demonstram Recuperação Robusta
Na nossa visão, acreditamos que o segmento de lajes corporativas na cidade de São Paulo continuará apresentando sinais de recuperação, com vacâncias decrescentes, seguidas por aumento real gradual nos preços de locação.
Durante o início da década, a perspectiva de forte crescimento econômico trouxe um rápido avanço na demanda por escritórios de médio e alto padrão, culminando em níveis baixos de vacância e escalada de preços. Adicionalmente, devido a oferta limitada de ativos e a escassez de áreas vagas, muitos novos empreendimentos começaram a ser construídos nos principais eixos comerciais de São Paulo.
No entanto, a forte desaceleração da nossa economia nos anos seguintes combinada com o longo ciclo construtivo dos edifícios (média de 3 a 4 anos) resultou na retração na demanda no período em que houve um forte volume de entrega dos novos projetos. Isso levou a vacância crescente e concorrência acirrada por novos locatários, que resultou na queda dos aluguéis e aumento dos incentivos concedidos pelos proprietários (como carências e investimentos adicionais nas áreas locadas).
Devido ao excesso de oferta de áreas disponíveis, houve uma queda forte em novos desenvolvimentos, fazendo com que o volume de entregas esperada para os próximos anos seja relativamente baixa.
No gráfico abaixo é possível ver uma grande correlação entre o crescimento real do PIB e a absorção líquida (novas áreas locadas menos áreas devolvidas) de escritórios de médio e alto padrão em São Paulo. Com isso, estimamos que a expectativa de recuperação econômica para os próximos anos irá favorecer a demanda por novas locações de lajes corporativas nessa região.
As principais microrregiões já mostram recuperação mais robusta e níveis de ocupação saudáveis. Abaixo mostramos um comparativo entre a ocupação mínima e a atual nas principais microrregiões comerciais da capital paulista.
Outro fator que pode potencializar essa recuperação esperada nos aluguéis de lajes corporativas em São Paulo são as restrições geradas pelo Plano Diretor Estratégico da cidade.
Plano Diretor Estratégico de São Paulo – Uma Barreira para Novos Projetos e um Benefício para os Ativos Atuais.
Regras do Plano Diretor da cidade deve restringir oferta de novos projetos de grande porte durante a próxima década.
O que é o Plano Diretor?
O Plano Diretor Estratégico (“Plano”) é uma lei municipal que orienta o desenvolvimento urbano da cidade, estipulando regras que visam o crescimento ordenado da cidade.
Essas regras levam em conta questões sociais, infraestrutura local, acesso a transporte público, qualidade de vida, entre muitos outros temas.
São Paulo teve seu primeiro Plano Diretor na década de 70 e hoje está em sua quarta versão. O Plano atual foi aprovado em 2014 e vigora até 2030.
Um dos principais pontos que devem restringir a oferta de novos empreendimentos de grande porte é a limitação das áreas com maior potencial construtivo dos projetos. Na versão atual do plano, o maior potencial construtivo se limita a regiões próximas a grandes corredores viários e acessos a transporte público, os chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (“Eixos”).
Dito isso, se por um lado temos restrições para novos desenvolvimentos além dos projetos já aprovados para o curto prazo, por outro, essas restrições devem favorecer os proprietários nas negociações de contratos de edifícios já existentes nos próximos anos. Isso vale principalmente para as principais regiões comerciais mencionadas acima, onde a vacância já é baixa e a barganha por aluguéis mais altos é maior.
A Dinâmica no Rio de Janeiro Ainda é Desafiadora, mas Já Mostra Sinais de Estabilização
Rio de Janeiro continua com uma dinâmica desafiadora, mas já há sinais de estabilização e não vemos volumes relevantes de novos projetos sendo entregues nos próximos anos, dando espaço para uma gradual redução na vacância da região. Adicionalmente, algumas microrregiões da Zona Sul já mostram indicadores mais saudáveis, com vacância decrescente nos últimos dois anos e já abaixo de 20%. No lado negativo, a região do Porto, Cidade Nova e Centro ainda sofrem com altas vacâncias, que devem perdurar no curto prazo e pressionar negativamente os preços na região.
De modo similar ao mercado paulista, a absorção líquida do Rio de Janeiro também tem boa correlação com o crescimento econômico, como podemos ver no gráfico abaixo. Adicionalmente, esse segmento no Rio foi mais impactado pela abundante oferta de áreas locáveis enquanto a demanda mostrava forte retração.
Essa combinação de demanda retraída e forte volume de entrega de novas lajes levou a uma escalada na vacância da região e consequentemente, forte competição por inquilinos. O âmbito altamente competitivo local levou ao declínio de preços de locação e crescentes incentivos (como carências e subsídios nos custos de mudanças) para atrair novos inquilinos.
No entanto, apesar do ambiente ainda competitivo, já podemos ver sinais de estabilização na região e com perspectiva de gradual recuperação para os próximos anos.
Vemos uma Recuperação Mais Rápida em São Paulo no Curto e Médio Prazo
Considerando o cenário atual e a análise do segmento nas diferentes microrregiões, atualmente vemos maior potencial de recuperação (e consequentemente maiores incrementos na rentabilidade) no curto e médio prazo para lajes corporativas localizadas na cidade de São Paulo, especificamente os ativos de alto padrão (classes A e AAA) nos principais eixos comerciais da capital paulista.
Como Isso se Reflete na Carteira Recomendada de FIIs?
Como reflexo da nossa preferência por esses ativos, atualmente temos a maior exposição da carteira ao segmento de lajes corporativas (30%), que é composto por FIIs expostos majoritariamente ao mercado paulista de alto padrão.
Para monitorar as tendências do setor e aproveitar as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, acompanhe mensalmente a nossa carteira recomendada de FIIs.