O impacto do aumento da Selic nos Fundos Imobiliários em 7 gráficos

Nesse relatório abordamos sobre a recente alta da taxa de juros Selic e seus possíveis impactos para os fundos imobiliários.


Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no Twitter
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

Principais Destaques:

Na semana passada, o Copom anunciou a alta da taxa Selic para 2,75% a.a. e sinalizou possíveis novos aumentos nas próximas reuniões. Com isso, os economistas da XP esperam a taxa Selic em 5,0% até o final de 2021. Mesmo nesse cenário, não esperamos impactos significativos para os fundos imobiliários por três motivos:

1) Selic deve se estabilizar em patamares ainda favoráveis aos FIIs. Apesar do possível aumento, acreditamos que a taxa Selic se estabilize em patamares ainda relativamente baixos no médio e longo prazo, mantendo a atratividade dos fundos imobiliários;

2) Títulos de longo prazo já precificam a alta da Selic. Apesar da alta da Selic ter se iniciado recentemente, os títulos públicos de longo prazo (Tesouro Direto), que são frequentemente usados como referência para comparar a atratividade de um FII,  já precificam a escalada nos juros;

3) FIIs apresentam maior rentabilidade mesmo nesse cenário. O dividend yield médio do IFIX está hoje em aproximadamente 8,0%, acima do rendimento das outras classes de ativos como Poupança, CDBs e aluguel de imóveis. Quando comparamos com juros reais de longo prazo (NTNB com vencimentos longos), o prêmio de risco ainda permanece saudável em aproximadamente 4,0 p.p;

Nesse relatório abordaremos sobre a recente alta da taxa de juros Selic e seus possíveis impactos para a indústria de fundos imobiliários (FIIs). Na semana passada, o Copom aumentou em 75 bps a taxa Selic, elevando-a para 2,75% a.a e indicou possíveis novos aumentos para as próximas reuniões. Dito isso, os economistas da XP estimam que a Selic deve aumentar até atingir o patamar de 5,0% a.a. no final do ano. Em nossa opinião, a alta da Selic nesses patamares (historicamente baixos) não altera nossa visão construtiva dos fundos imobiliários, argumentaremos por meio dos próximos 7 gráficos.


O número de investidores pessoa física em fundos imobiliários vem subindo mensalmente e atingiu o patamar de mais de 1,2 milhão de pessoas físicas em fevereiro/21. Atribuímos esse robusto crescimento à rotação da carteira dos investidores de investimentos em renda fixa para ativos de renda variável, em busca de maiores retornos. Apesar do possível aumento da Selic em 5,0% até o final do ano, acreditamos que ela ainda permaneça em patamares baixos, o que deve continuar atraindo mais investidores para essa classe de ativos dado suas vantagens comparativas.

Gráfico 1: Número de Investidores Pessoa Física em FIIs


Mesmo com a alta prevista na taxa de juros nos próximos meses, esperamos que os fundos imobiliários continuem distribuindo dividendos acima da rentabilidade de outras classes de ativos como a Poupança, Tesouro Selic e aluguel de imóveis residenciais, principalmente ao considerar que os dividendos são livres de imposto de renda (IR).

Nos últimos meses, FIIs com maior exposição aos índices de inflação (IGP-M e IPCA) tem sido beneficiados devido a aceleração da inflação no segundo semestre de 2020. Mesmo com uma recente alta dos juros, os economistas esperam uma inflação relativamente elevada para o ano (a XP espera um IPCA de 4,9% para 2021), o que deve continuar alimentando a robusta distribuição de dividendos dos fundos de recebíveis.

Adicionalmente, a alta da Selic pode impactar positivamente os fundos imobiliários do segmento de recebíveis dado que diversos fundos possuem alocações em CRIs com indexação ao CDI, o que levaria a um possível aumento nos rendimentos e, consequentemente, da distribuição de dividendos.

Gráfico 2: Comparação da rentabilidade com outros ativos (Rendimentos anualizados líquidos de IR)

Nota: *Considerando a estimativa da XP de taxa Selic em 5,0% no final de 2021; ** Rendimentos anualizados do aluguel e de fundos imobiliários do IFIX


Em nossa visão, acreditamos que o mais justo seria comparar o retorno (dividend yield) dos fundos imobiliários com os juros reais de longo prazo dado que os contratos de aluguéis são majoritariamente indexados a inflação. Assim, considerando a NTN-B de 10 anos, os investidores exigiram um prêmio de risco (spread) sobre a NTN-B de, na média, 3,1 p.p nos últimos 5 anos, abaixo dos spreads atuais de aproximadamente 4,0 p.p, o que deixa espaço para possível performance.

Gráfico 3/4: Dividend Yield de FIIs contra juros reais de longo prazo


Historicamente, mais do que os juros nominais (CDI), a performance do IFIX foi altamente correlacionada com os juros reais de longo prazo como o rendimento da NTN-B de 10 anos.

Gráfico 5: Performance do IFIX contra NTN-B de 10 anos


Quando olhamos o longo prazo, o IFIX apresentou performance próxima do IBOV e acima do CDI. Desde de 2014, o IFIX apresentou alta de 105% contra 125% do IBOV e 83% do CDI.

Gráfico 6: Performance do IFIX contra IBOV e CDI


Por fim, um dos principais atributos do IFIX é sua menor volatilidade em relação ao IBOV. Como podemos observar no gráfico abaixo, o IFIX apresentou quedas menos expressivas durante períodos de maior aversão ao risco quando comparada ao IBOV e IMOB (índice de ações do setor imobiliário). Por exemplo, durante a pandemia, o IBOV apresentou performance de -32% em março/2020, enquanto o IFIX apresentou performance de -17%.

Gráfico 7: Menor volatilidade do IFIX (retorno 30 dias do IFIX contra ações)

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Newsletter
Newsletter

Gostaria de receber nossos conteúdos por e-mail?

Cadastre-se e receba grátis nossos relatórios e recomendações de investimentos

Telegram
Telegram XP

Acesse os conteúdos

Telegram XP

pelo Telegram da XP Investimentos

Leia também
Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

BM&F Bovespa Autorregulação Anbima - Gestão de patrimônio Autorregulação Anbima - Gestão de recursos Autorregulação Anbima - Private Autorregulação Anbima - Distribuição de Produtos de Investimentos

A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.

B3 Certifica B3 Agro Broker B3 Execution Broker B3 Retail Broker B3 Nonresident Investor Broker

BMF&BOVESPA

BSM

CVM

Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies e a nossa Política de Privacidade.