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Fundos de Ativos Logísticos | Demanda resiliente contribui para aumento de aluguel e ocupação do segmento

Exposição a portfólio próximos as grandes capitais e de qualidade podem trazer maior segurança e retornos positivos no longo prazo; Preferimos BRCO11, BTLG11 e LVBI11

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A dinâmica favorável, com a absorção superando a oferta de novos estoques, beneficia o segmento de galpões logísticos, impulsionando a ocupação, especialmente em regiões mais próximas às capitais, gerando efeitos positivos para os FIIs. A maior ocupação tem contribuído para ajustes positivos nos aluguéis, beneficiando fundos com menores taxas de vacância. Ainda assim, é crucial monitorar a saúde financeira dos inquilinos. Além disso, imóveis de alta qualidade e bem localizados atraem demanda robusta. Fundos com portfólios de alto padrão e localização privilegiada têm melhores oportunidades de crescimento e resiliência. Ademais, vemos que fundos com boa exposição a contratos atípicos, podem apresentar previsibilidade e segurança, ajudando a manter ocupação estável. Com isso, preferimos BRCO11, BTLG11 e LVBI11, que possuem portfólios bem posicionados e níveis de ocupação saudáveis, contribuindo para a resiliência dos rendimentos.

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Dinâmica favorável, com a absorção superando novos estoques, pode favorecer o segmento de galpões logísticos

Desde 2018, a absorção líquida tem excedido a construção de novos galpões, contribuindo para o aumento dos níveis de ocupação no setor. Mesmo com o ciclo de alta de juros, a economia permanece aquecida, e a entrada de novos estoques de galpões continua inferior à demanda. Esse cenário tem impulsionado a ocupação, refletindo a robustez do setor, especialmente em regiões mais procuradas, o que entendemos que pode perdurar no curto prazo, gerando efeitos positivos para os FIIs. No entanto, acreditamos que no longo prazo a quantidade de novos estoques pode aumentar em proporções em linha com a absorção líquida.

Maior ocupação traz potencial de ajustes positivos de preços

Com níveis de vacância mais elevados, locatários se tornam mais sensíveis a grandes flutuações nos preços de aluguéis cobrados, limitando o poder de barganha dos proprietários e dos fundos. No entanto, vemos que, diante do cenário de demanda positiva e superior à entrada de novos estoques, os maiores níveis de ocupação têm se mostrado favorável para ajustes reais dos preços cobrados. Esse cenário reforça nossa preferência por fundos com menores taxas de vacância e imóveis bem localizados, que podem vir a se beneficiar de eventuais revisões contratuais e trazer maior estabilidade quanto à distribuição de rendimentos. No entanto, destacamos que diante do cenário macroeconômico desafiador é importante acompanhar a saúde financeira dos inquilinos, devido ao maior risco de inadimplência.

Resiliência e potencial de imóveis de qualidade e bem localizados

Ativos logísticos de alta qualidade tendem a atrair uma demanda mais robusta, contribuindo para manter os níveis de ocupação em patamares elevados, mesmo diante do aumento na oferta de novos galpões. Além disso, galpões próximos a grandes centros consumidores, são mais procurados, o que facilita a rápida reposição de locatários. Assim, entendemos que fundos com portfólios de alto padrão construtivo e localização privilegiada têm melhores oportunidades de crescimento e resiliência.

Perfil contratual pode contribuir para menor volatilidade

Acreditamos que fundos com uma exposição equilibrada a contratos atípicos, devido à sua previsibilidade e segurança, tendem a manter níveis de ocupação mais estáveis, o que é positivo. Além disso, preferimos fundos com contratos de vencimento mais longo, pois isso ajuda a manter a ocupação e reduz a volatilidade na distribuição de rendimentos.

Temos preferência por BRCO11, BTLG11 e LVBI11

Acreditamos que os fundos BRCO11, BTLG11 e LVBI11 estão atualmente com portfólios bem-posicionados, com boa exposição da sua receita imobiliários em ativos de qualidade e em regiões privilegiadas. Além disso, os fundos atualmente estão com níveis de ocupação saudáveis, o que vemos como positivo e que pode ajudar na resiliência dos rendimentos diante do momento desafiador para classe.

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