Essa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários é composta por 16 ativos recomendados pelos nossos analistas do Research XP. A composição da carteira é analisada mensalmente pelos analistas da equipe, e ela pode ou não sofrer alterações a cada mês.
O objetivo da Carteira de Fundos Imobiliários XP é superar o desempenho do IFIX, índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários listados em bolsa, no horizonte de longo prazo. Faça seu login e confira o conteúdo completo.
1. Panorama e Performance
No cenário internacional, os mercados globais demonstraram alívio em junho, impulsionados por sinais de moderação na política tarifária implementada por Donald Trump e pela resiliência da economia norte-americana. O Federal Reserve manteve as taxas de juros inalteradas, entre 4,25% e 4,5% ao ano, adotando uma postura cautelosa diante de uma inflação ainda elevada e das incertezas sobre os impactos das tarifas comerciais.
Na China, o governo anunciou estímulos fiscais adicionais, com foco em tecnologia e consumo, para sustentar a meta de crescimento de cerca de 5% em 2025. No campo geopolítico, o cessar-fogo entre Israel e Irã reduziu temporariamente o risco global, após semanas de escalada militar. Ainda assim, o risco de novos choques permanece no radar, diante dos desafios estruturais no cenário externo, como o impacto inflacionário das novas tarifas, conflitos geopolíticos e o agravamento do quadro fiscal norte-americano.
No Brasil, junho foi marcado pela valorização do real e desempenho positivo dos ativos, apesar das incertezas políticas e fiscais. O cenário fiscal voltou ao centro das atenções com a revogação, pelo Congresso, dos decretos que aumentavam o IOF, configurando uma derrota significativa para o governo e ampliando dúvidas sobre a sustentabilidade das contas públicas em 2025 e 2026. Novas medidas de arrecadação foram anunciadas, mas a fragilidade política e fiscal permanece no radar, embora não tenha impactado negativamente a Bolsa, que teve desempenho positivo no mês.
O Copom surpreendeu parte do mercado ao elevar a Selic em 0,25 ponto percentual, para 15,00% ao ano, mantendo tom cauteloso em relação à trajetória inflacionária e destacando o ambiente externo adverso, com ênfase nas políticas fiscal e comercial dos EUA e nas tensões geopolíticas.
Entre os indicadores econômicos, o IPCA-15 subiu 0,26% em junho, 0,10 ponto percentual abaixo da taxa de maio (0,36%). Nos últimos 12 meses, o índice de inflação acumula alta de 5,27%, inferior aos 5,40% dos 12 meses anteriores. O IGP-M caiu 1,67% em junho, refletindo o fortalecimento do real frente ao dólar, acumulando queda de 0,94% no ano e alta de 4,39% nos últimos 12 meses. Já o INCC-M registrou alta de 0,96% em junho, acima dos 0,26% de maio. A tendência de aumento nos custos da construção é reforçada pela alta acumulada de 7,19% do índice em 12 meses, avanço expressivo frente aos 3,77% registrados em junho de 2024 na mesma base de comparação.
Junho foi marcado por forte volatilidade no mercado de fundos imobiliários. Após um início de mês negativo, com o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) acumulando queda de 2,0% até meados de junho, principalmente devido à abertura da curva de juros e à expectativa da publicação da Medida Provisória (MP) nº 1.303/2025, o índice renovou sua máxima histórica no final do mês, encerrando junho com valorização de 0,63%. O desempenho positivo foi impulsionado principalmente pela recuperação dos fundos de papel, inicialmente apontados como os mais afetados pela proposta de tributação, que tiveram performance média de 0,88%, enquanto os FIIs de tijolo apresentaram retorno médio de 0,51%. A reação positiva do mercado, mesmo após a divulgação da MP, reforça nossa visão de que os impactos da medida sobre os fundos imobiliários são limitados (clique aqui para entender melhor). Outro fator positivo foi a derrubada do veto presidencial pelo Congresso Nacional, que poderia ter resultado na tributação dos FIIs e Fiagros no contexto da reforma tributária (clique aqui para entender mais).
Por fim, a confirmação do fim do ciclo de alta da taxa Selic também contribuiu para a recuperação da classe no mês. Diante desse cenário, continuamos identificando o momento como oportuno para investir em fundos de recebíveis imobiliários com risco de crédito baixo a moderado, negociados a preços atrativos e com bom carrego, especialmente considerando a perspectiva de manutenção da Selic em patamar elevado por período prolongado, conforme reforçado pelo Copom.
Quanto aos fundos de tijolo, preferimos aqueles com portfólios de alta qualidade, localizados em regiões privilegiadas, que podem se beneficiar de reajustes positivos nos aluguéis, diante de uma demanda ainda resiliente, embora mais branda que no ano anterior. Além disso, acreditamos que esses fundos podem se beneficiar de uma eventual melhora no cenário doméstico, à medida que a inflação corrente e as expectativas inflacionárias arrefeçam. Essa possibilidade, aliada aos elevados níveis de desconto em que esses ativos são negociados, justifica sua presença nas carteiras dos investidores, apesar da nossa preferência momentânea pelos fundos de recebíveis.
Entre os fundos sob nossa cobertura, o principal destaque foi o VBI CRI (CVBI11), que iniciou um processo no qual pretende incorporar os fundos VBI Rendimentos Imobiliários (BARI11) e Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11), ambos com perfis similares e também geridos pelo Pátria, por meio de 8ª emissão de cotas. Avaliamos a operação como qualitativamente positiva para o CVBI, embora neutra sob a ótica financeira (Clique aqui para entender mais).
Além disso, o HGRU11 celebrou a venda de um edifício na Vila Olímpia por R$ 170 milhões, com valorização de 69% sobre o valor investido, gerando uma TIR real de IPCA + 12,23% ao ano. Com isso, a operação resultou em um lucro de R$ 69,4 milhões, ou R$ 2,99 por cota, evidenciando a eficiência da gestão na reciclagem do portfólio e na geração de valor aos cotistas (Pátria Renda Urbana (HGRU11) | Venda de imóvel resulta em lucro de R$ 69,4 milhões).
Já o HGBS11 anunciou a venda de 10% do Shopping Jardim Sul, com cap rate de 7,7% e ganho de capital de R$ 3,9 milhões (R$ 0,03 por cota), também reforçando a estratégia de gestão ativa. Embora o valor seja modesto, avaliamos a transação como positiva (Hedge Brasil Shopping | HGBS11 vende parte do Jardim Sul por R$ 63 milhões).
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
O IFIX, índice dos Fundos Imobiliários, apresentou performance positiva de 0,63% no mês de maio, após encerrar maio com performance positiva de 1,44%. No mês, fundos de papel registraram uma alta média de 0,88%, enquanto fundos de tijolos apresentaram alta média de 0,51%.
Data Base: índice até fechamento 30/06/25
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3. Racional da Nova Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários
Fundos de Recebíveis (47,0% da carteira): Os fundos de recebíveis destinam seus recursos a dívidas lastreadas em imóveis, principalmente por meio de uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com uma duration em torno de 4,5 anos. Essa característica proporciona a esses fundos um perfil defensivo em cenários de incerteza, resultando em menor volatilidade nas suas cotas de mercado, especialmente quando apresentam risco de crédito baixo a moderado. Atualmente, consideramos essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano.
Ativos logísticos (18,5% da carteira): O segmento de galpões logísticos tem mostrado uma demanda positiva e consistente nos últimos trimestres, encerrando 2024 com um excelente nível de absorção líquida, mesmo com o novo estoque entregue. Essa tendência resulta em níveis recordes de ocupação, especialmente em imóveis de alto padrão localizados a até 60 km de São Paulo. Além disso, as receitas imobiliárias de alguns fundos do segmento estão sendo beneficiadas por reajustes de aluguéis superiores à inflação, algo incomum no setor. Esse cenário reforça nossa percepção de um momento favorável para o segmento, impulsionado pela forte demanda de empresas de e-commerce.
Híbridos (9,0% da carteira): Por possuírem mandatos de investimento mais amplos e flexíveis, acreditamos que os Fundos Imobiliários híbridos continuam sendo uma opção atrativa para a composição de uma carteira focada na geração de renda.
Lajes Corporativas (8,0% da carteira): Os resultados positivos do mercado de escritórios em São Paulo têm levado os fundos do segmento a elevar a ocupação e a aplicar reajustes positivos nos contratos de locação, especialmente aqueles com portfólios bem localizados. Esperamos que as regiões premium da cidade mantenham boas perspectivas de redução da vacância e valorização dos aluguéis nos próximos trimestres, embora em um ritmo mais moderado, devido às taxas de juros elevadas e à desaceleração do PIB. Mantemos nossa preferência por fundos com exposição a imóveis de alto padrão em regiões primárias, devido à maior resiliência desses ativos em períodos de incerteza. .
Shopping Center (10,5% da carteira): Mantemos nossa preferência por fundos com portfólios de shoppings dominantes e voltados para alta renda, pois esses ativos têm demonstrado maior resiliência em períodos desafiadores. Para o curto prazo, esperamos uma expansão moderada nos resultados do setor, alinhada ao nosso cenário de desaceleração da atividade econômica no Brasil. Além disso, prevemos efeitos positivos nos aluguéis mínimos decorrentes de ajustes positivos relacionados ao IGP-M e ao IGP-DI, bem como uma ocupação mais elevada.
Fundo de Fundos (7,0% da carteira): Apesar do cenário incerto e da falta de gatilhos de curto prazo, os fundos de fundos (FOFs) oferecem boas oportunidades de investimento atualmente. Acreditamos que os rendimentos desses fundos estão em níveis saudáveis, e o duplo desconto — resultante do deságio em relação ao valor patrimonial e do desconto dos FIIs em que investem — proporciona uma margem de segurança atrativa para os investidores. Nossa preferência recai sobre fundos com gestão que tenha um histórico consistente de geração de retornos acima da média do mercado (alpha).
