Fundos Imobiliários serão taxados? Veja nossa análise da nova MP

O que há de novo?

O governo federal publicou nesta semana a Medida Provisória (MP) nº 1.303/2025, que apresenta um conjunto de medidas alternativas de arrecadação para compensar o recuo na elevação do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), anunciado no fim de maio.

A MP, que ainda precisa ser discutida e aprovada no Congresso Nacional, traz uma série de medidas que impactam diretamente a tributação de diversos instrumentos financeiros. Entre elas, está o fim da isenção do Imposto de Renda (IR) para novas emissões de títulos até então isentos, como LCIs, LCAs, CRIs, CRAs, debêntures incentivadas, entre outros, além da aplicação de uma alíquota uniforme de 17,5% para os demais títulos de renda fixa (clique aqui para entender mais sobre as alterações na Renda Fixa).

A nova regra também afeta as classes de fundos listados, incluindo Fundos Imobiliários, Fiagros, FI-Infras e FIP-IEs. A seguir, apresentamos nossa análise preliminar da medida e seus possíveis impactos.

O que muda para os investidores?

Isenção mantida sobre as receitas geradas internamente.

O Artigo 42 da MP preserva a isenção de imposto para FIIs e Fiagros como veículos de investimento, o que significa que não haverá tributação sobre a renda recebida por esses fundos — seja proveniente de aluguéis de imóveis, investimentos em outros fundos ou de ganhos líquidos em títulos de renda fixa, que deixarão de ser isentos para investidores pessoa física, como CRIs e CRAs.

Em nossa visão, essa medida pacífica a insegurança jurídica gerada pelo veto presidencial a um trecho da reforma tributária no final do ano passado, que poderia abrir precedente para a tributação das receitas desses fundos (clique aqui para entender mais sobre o caso).

Rendimentos distribuídos aos cotistas passam a ser tributados.

Por outro lado, o Artigo 44 prevê tributação de 5% sobre os rendimentos distribuídos a cotistas pessoas físicas que detenham até 10% das cotas de um fundo imobiliário ou Fiagro com, no mínimo, 100 cotistas e que seja negociado em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Como a maioria dos fundos e cotistas pessoa física se enquadram nesses critérios, essa alíquota será aplicada à grande maioria dos investidores, com a tributação sendo retida na fonte pelos administradores dos fundos ou pela instituição intermediadora de recursos na data da distribuição dos rendimentos. Nos demais casos, que são exceções e estão previstos no artigo 43, a tributação sobre os rendimentos será de 17,5%, também retida na fonte.

Tributação sobre os rendimentos válida apenas para novas cotas?

Chamou a nossa atenção o parágrafo quarto do artigo 41 da medida. O artigo especifica quais títulos e valores mobiliários terão seus rendimentos tributados em 5%, incluindo títulos de renda fixa até então isentos. Contudo, o parágrafo quarto esclarece que as condições do artigo não se aplicam “[…] aos títulos e valores mobiliários, inclusive cotas de fundos de investimento, emitidos e integralizados até 31 de dezembro de 2025, que continuarão regidos pelas regras vigentes antes da edição desta Medida Provisória, mesmo que alienados posteriormente no mercado secundário”.

Com base na redação do parágrafo, concluímos que a tributação sobre os rendimentos mencionada é válida apenas para cotas emitidas a partir de 2026, de modo que as cotas atuais de FIIs e Fiagros manterão seus rendimentos isentos, mesmo que negociadas posteriormente pelos investidores no mercado secundário.

Redução do imposto sobre ganhos de capital.

Por outro lado, a medida prevê uma pequena redução da alíquota do imposto de renda sobre ganhos de capital em operações de compra e venda de FIIs e Fiagros, dos atuais 20% para 17,5%.

Como ficam os FI-Infra e FIP-IEs?

Embora a MP não mencione especificamente os FI-Infra, nosso entendimento é que tanto esses fundos quanto os FIP-IEs seguirão a lógica de preservação do estoque mencionada anteriormente: as cotas emitidas até o final de 2025 manterão os rendimentos isentos, enquanto as novas cotas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026 estarão sujeitas à tributação de 5%. Além disso, a medida também prevê tributação sobre os ganhos de capital auferidos nesses ativos.

Ruim para todos, mas a atratividade relativa se mantém…

Nossa interpretação preliminar é que as propostas da MP não afetarão as cotas emitidas até 31 de dezembro de 2025 por FIIs, Fiagros, FI-Infra e FIP-IEs. Essas cotas continuarão isentas de imposto de renda sobre os proventos distribuídos a pessoas físicas, mesmo que as novas regras entrem em vigor no próximo ano — o que ainda não está confirmado.

Como esses fundos são, em sua maioria, de prazo indeterminado, caso a MP seja aprovada como está, esperamos que os fundos que realizarem novas emissões criem uma nova classe de cotas, com código (ticker) distinto, para diferenciar o tratamento tributário de cada uma delas. Embora viável, acreditamos que esse mecanismo aumentaria significativamente a complexidade do mercado.

Além disso, como a alíquota de 5% sobre os rendimentos será aplicada apenas às cotas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026, não descartamos uma maior procura por esses fundos a partir de agora, com investidores que estavam adiando suas decisões, antecipando-se ao risco de forte valorização dos preços das cotas atuais devido à eventual diferenciação tributária.

Quanto ao imposto de 17,5% sobre ganho de capital na negociação desses títulos, entendemos que ele será aplicado a qualquer cota a partir de 2026, independentemente da data de emissão. Destacamos como ponto positivo a redução dessa alíquota em relação à atual de 20%.

Também avaliamos como correta, dentro do que foi proposto, a manutenção da isenção para fundos imobiliários e Fiagros sobre investimentos em títulos e valores mobiliários, pois elimina o risco de dupla tributação em fundos que investem em ativos que perderão a isenção para investidores pessoa física, como FIIs de papel com CRIs, Fiagros com CRAs, além de FOFs e Hedge Funds com cotas de outros FIIs.

De modo geral, a proposta é vista como negativa, devido aos impactos diretos e indiretos mencionados. Ainda assim, mesmo que aprovada como está — cenário que consideramos pouco provável — acreditamos que a atratividade relativa dos fundos listados será mantida, pois não apenas esses ativos, mas também suas alternativas, sofreriam redução na rentabilidade.

Próximos passos da MP

As medidas provisórias têm vigência imediata e validade inicial de 60 dias, prorrogáveis automaticamente por mais 60, totalizando até 120 dias. No entanto, as novas tributações só entrarão em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, respeitando o princípio da anualidade.

Durante esse período, a MP será analisada por uma comissão mista no Congresso, formada por deputados e senadores, antes de ser votada nas duas casas legislativas. O Congresso poderá propor emendas, fazer alterações ou, inclusive, rejeitar a medida integralmente. Se aprovada, a MP se tornará lei ordinária; caso não seja votada dentro do prazo, perderá validade, mantendo-se as isenções atuais.

Assim, as alterações referentes à isenção dos títulos de renda fixa e dos fundos ainda deverão ser amplamente discutidas no Congresso Nacional, onde há amplo apoio nas áreas de agronegócio, imobiliário, empreendedorismo, comércio e serviços – setores que já se mobilizaram no passado para manter a isenção. Diversos parlamentares também já se manifestaram contrários à criação de novos tributos, ressaltando que a medida busca solucionar o problema arrecadatório do governo por meio do aumento de receitas, e não pelo corte de despesas.

Por fim, seguiremos acompanhando de perto a tramitação da MP, pois sua decisão final poderá impactar milhões de investidores e influenciar diretamente os setores imobiliário e agroindustrial no Brasil.

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