O papel dos FIIs na sua carteira


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Enquanto a Bolsa tem ganhado quase todas as atenções, por conta do novo recorde de preço que o Ibovespa alcançou na última sexta-feira, uma importante classe de ativos tem gerado menos atenção recentemente, a dos os Fundos Imobiliários (FIIs).

Nos ultimo 12 meses, enquanto o índice Ibovespa acumula alta de quase 40%, o índice IFIX de Fundos Imobiliários sobe apenas 3%. Em 2021, enquanto o Ibovespa já sobe quase 10%, o IFIX cai 1,4%.

Por que tal discrepância? Seria a hora de esquecer dos FIIs?

Fonte: XP Investimentos

Os motivos mais citados por trás dessa fraca performance dos FIIs são: 1) o impacto da pandemia em categorias importantes do Mercado imobiliário, como shoppings e lajes corporativas, e 2) o ciclo de alta da Selic.

Enquanto é inegável que a pandemia trouxe impactos em vários setores, é importante também relembrar que com a aceleração da vacinação e o forte crescimento da economia, as ações do setor de shoppings na Bolsa já tem mostrado forte recuperação.

Mas vamos focar no tópico da alta da taxa Selic. Esse é o motivo que mais escuto nas lives e interações que tenho com assessores e clientes da XP do porquê essa classe de ativos está para trás. O racional seria que conforme a taxa Selic deva chegar próximo de 6,5%a.a, os dividendos dos FIIs não são mais tão atrativos assim.

Esse racional parece fazer algum sentido, apesar de não fazer quase nenhum sentido na prática, como vamos mostrar.

Juros reais versus juros nominais

Em primeiro lugar, os Fundos Imobiliários, tanto os lastreados em Imóveis (Fundos de Tijolo) ou em Recebíveis (Fundos de Papel), são ativos protegidos da alta da inflação. Isso porque o valor dos imóveis e dos dividendos acompanham a alta da inflação. Isso NÂO acontece em um título pré-fixado, como em um CDB atrelado à taxa Selic.

Quer um exemplo?

Caso a taxa Selic encerre o ano em 6,5%, mas a inflação do período seja de 7%a.a., o investidor que aplicou no CDI terá perdido dinheiro, pois seu rendimento será inferior à inflação. Já num fundo imobiliário com 6% de Dividend Yield (Rendimento do Divendo), esse dividendo aumentará na medida em que a inflação é repassada ao aluguel.

Além disso, no médio e longo prazo, o preço dos imóveis tende a acompanhar a inflação.

Portanto, a conclusão mais importante para se ter é que temos que comparar os rendimentos dos FIIs com os juros REAIS (aqueles descontados da inflação), e NÃO com os juros NOMINAIS (como a Taxa Selic). E como estão os juros reais no Brasil? Seguem em patamares baixos, e abaixo da média histórica, como mostrado no gráfico abaixo.

Fonte: XP Investimentos

Juros longos versus juros de curto prazo

Mas e a correlação entre os imóveis e as taxas de juros, não temos como ignorar essa relação. Sem dúvidas, mas aqui também é importante fazer uma outra distinção. Imóveis são ativos de longuíssimo praz, portanto devemos compara-los com juros de longo prazo também. Os juros de curto prazo têm uma influência menor no Mercado imobiliários vis-a-vis os juros de longo prazo.

Assim sendo, como o correto é olhar para juros reais e de longo prazo, o melhor benchmark para comparamos os Fundos Imobiliários são as NTN-Bs longas, com vencimentos em 10 ou 20 anos.

Essas taxas são balizadores muito mais importantes que a taxa Selic. No gráfico abaixo, mostramos como o rendimendo dos FIIs tem se comportando em relação aos juros reais pagos pelas NTN-Bs de longo prazo no Brasil.

Conclusão: A classe de ativos de Fundos Imobiliários está barata em relação aos juros no Brasil, com um spread de 4% acima dos juros reais, +1p.p acima da média histórica, de 3% de spread.

Fonte: XP Investimentos

Principais benefícios dos FIIs

Vale olharmos para o benefício que temos ao adicionar os FIIs em uma carteiras de ações. O gráfico abaixo mostra o retorno de 30 dias do Ibovespa em relação aos fundos imobiliários. OS FIIs performaram conforme o esperado durante a crise de 2020, caindo menos que o Ibovespa e mostrando uma volatilidade muito menor que o índice de ações.

Por exemplo, nos últimos 5 anos, a volatilidade histórica do Ibovespa foi de 22% ao ano, enquanto do IFIX foi de apenas 8,4% ao ano. Essa baixa volatilidade ajuda a reduzir o risco de uma carteira de ações, e é um dos principais benefícios de combinar uma carteira de ações com FIIs, além dos outros citados abaixo.

Fonte: XP Investimentos
Além do benefício de redução de risco na carteira, também vale lembrar outros benefícios importantes:
  • Aumento da renda: O dividend yield médio do índice IFIX está hoje em aproximadamente 8,0%, bem acima do rendimento das outras classes de ativos como Poupança, CDBs e aluguel de imóveis, e também ao Ibovespa, que projeta um dividend yield de 3,7% para 2021. Quando comparamos com juros reais de longo prazo (NTNB com vencimentos longos), o prêmio de risco ainda permanece saudável em aproximadamente 4,0 p.p, acima da média histórica de 3%.
  • Diversificacao: os FIIs permitem aumentar a diversificação de setores e também ter exposição pulverizada ao setor imobiliário, com um risco muito menor quando comparado à compra de um imóvel físico.
  • Liquidez: além da maior diversificação regional e setorial, a liquidez dos FIIs é muito superior quando comparados a um imóvel físico, que pode levar meses para vender e em um preço muitas vezes longe do preço ideal.
  • Beneficio fiscal: além dos fundos não pagarem imposto nos seus lucros, o que aumenta o seu lucro a ser distribuído, os investidores também não pagam impostos sobre os dividendos recebidos. Assim, a comparação correta tem que ser feita na mesma base. Por exemplo, um título de renda fixa que pague 7% ao ano com uma tributação de 22,5%, o rendimento líquido será de 5,42%, enquanto o dividend yield médio dos FIIs continua em 8% ao ano.
  • Apreciação da cota: em um título de renda fixa, não há apreciação do capital investido. O retorno será sempre o capital investido + os juros pagos. Nos fundos imobiliários, além dos dividendos, a cota também tende a apreciar no longo prazo na medida em que os ativos do fundo se valorizem também.

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