1. Panorama e Performance
O mês de maio foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic para 3,5% a.a. e indicação do Copom para novos aumentos nas próximas reuniões. De acordo com os economistas da XP, a expectativa é de que a taxa Selic atinja o patamar de 5,5% a.a. até o final de 2021. Já a inflação medida pelo IPCA-15, no mês de maio desacelerou, ficando abaixo das expectativas, com variação de 0,44% ao mês. Por outro lado, o IGP-M apresentou crescimento de 4,10% no mês de maio (contra 1,51% em abril), acumulando alta de 14,39% no ano e 37,04% em 12 meses.
Além disso, permanece em destaque as incertezas relacionadas à uma nova possível onda de infecção de Covid-19, após a nova alta no número de casos. Desse modo, algumas restrições referentes à circulação de pessoas e funcionamento do comércio e serviços retornaram, além da prorrogação da fase de transição no estado de São Paulo. Assim, acreditamos que a expectativa de retomada e reabertura da economia se dará conforme avanço da vacinação.
2. Carteira Recomendada vs IFIX
2.1 Visão Geral
Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de -1,56% em maio, após a alta de 0,51% em abril, impulsionado negativamente pelos fundos do segmento de recebíveis. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de -1,63%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -1,85% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de -1,67%.
No âmbito dos fundos imobiliários, com o atual ritmo de imunização e com essa ameaça de uma terceira onda de casos do coronavírus, mantemos uma visão mais defensiva para a carteira recomendada com maior alocação em segmentos mais defensivos como recebíveis e ativos logísticos e mais conservadores com os segmentos de shopping centers e lajes corporativas.
Por fim, a carteira recomendada da XP apresentou a performance negativa de -0,7% em maio, 0,86 p.p acima do IFIX, que apresentou queda no mês. Adicionalmente, a carteira apresentou um dividend yield médio mensal de 0,7% (8,1% de dividend yield anualizado). Com isso, a carteira acumula alta de 13,2% nos últimos doze meses (6,0% do IFIX, 7,2 p.p acima do índice).
3. Racional da Nova Carteira Recomendada
Mantivemos os pesos da carteira recomendada, preservando a alocação em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Na nossa visão os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços, impactando em seus dividendos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (37,5%), Logística (35,0%), Híbridos (17,5%) e Lajes Corporativas (10,0%).
Fundos de Recebíveis (37,5% da carteira): Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, são uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado. Dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo, continuamos vendo a relação de risco-retorno ainda atrativos nesse tipo de fundo, principalmente para os fundos que estão atrelados à IGP-M e IPCA em detrimento aos de CDI.
Ativos logísticos (35,0% da carteira): Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e volatilidade nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Híbridos (17,5% da carteira): Fundos Imobiliários híbridos são fundos que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.
Lajes Corporativas (10,0% da carteira): Apesar de possíveis impactos do COVID-19 nos escritórios, acreditamos que os ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima/ Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos. Assim, a combinação de flight-to-quality das companhias e recuperação econômica pode se tornar catalizadores da recuperação do mercado de escritórios. Temos preferência por FIIs com ativos com boa localização e alta qualidade, inquilinos sólidos e gestores experientes no mercado imobiliário. No entanto, podem ser pressionados no curto prazo devido as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho do segmento.
Shopping Center (0,0% da carteira): Retiramos nossa alocação em fundos de shopping centers após o aumento do número de casos de covid-19 no Brasil e, consequentemente, novas medidas de restrição de circulação de pessoas como fechamento dos shopping centers, restrição na capacidade operacional e quarentena.
Fundo de Fundos (0,0% da carteira): Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os FIIs listados em bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor.
4. Movimentações na Carteira Recomendada de FIIs
Estamos retirando a alocação de 10,0% em Pátria Logística (PATL11) e substituímos por 10% em Bresco Logística (BRCO11).
▼Pátria Logística (PATL11) – 10,0% para 0,0%: Estamos retirando a alocação do fundo em PATL11 da nossa carteira recomendada. Apesar de possuir um portfólio com alta exposição em contratos atípicos (96%) e baixa vacância (7% de vacância física), acreditamos que o fundo da Bresco possui um portfólio mais diversificado tanto em números de ativos, quanto em número de contratos/inquilinos e ativos com melhor localização (próximo da cidade de São Paulo). Portanto, estamos substituindo nossa alocação em PATL11 por BRCO11.
▲ Bresco Logística (BRCO11) – 0% para 10,0%: Estamos adicionando o fundo BRCO11 na carteira recomendada de junho. O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados (principalmente próximos na cidade de São Paulo) e ainda possui inquilinos com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao e-commerce (destaque para o Mercado Livre e Magazine Luiza). Assim, após a performance negativa de -5,1% no ano e -3,0% no mês de maio, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.
Carteira Recomendada – Junho de 2021
OBS: * Os fundos Imobiliários em destaque se encontram restritos para cobertura por determinação da nossa equipe de Compliance.
Sobre os fundos da Carteira Recomendada
XPCI11: O XP Crédito Imobiliário FII (XPCI11) tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs. O Fundo possui portfólio composto de CRIs com alta qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Em geral, o portfólio do fundo apresenta baixo risco de crédito. Adicionalmente, o portfolio está atualmente alocado em 80,1% na estratégia core, 12,1% em FIIs e 7,8% em caixa. Além disso, apresenta baixo risco dado sua diversificação setorial, 32,0% em Crédito Corporativo, 30,1% Residencial e 37,9% Comercial. Atualmente a carteira possui exposição tanto em índices de inflação (66,4% do portfólio) e CDI (33,6% do portfólio), locatários com risco de crédito saudável e estrutura de garantias sólidas com ativos bem localizados. Além disso, o fundo vem distribuindo dividendos em patamares atraentes na relação risco-retorno. O último dividendo distribuído foi de R$0,90/cota, o que implica em um dividend yield anualizado de 10,8% em 2021.
BRCO11: O Bresco Logística é um fundo com um portfólio de ativos de alta qualidade e bem localizados (principalmente próximos na cidade de São Paulo), composto por 11 propriedades que somam 446 mil m² de ABL (71% desses imóveis são propriedades consideradas last mile) Em geral, os imóveis do fundo são de alto padrão construtivo, possuem elevada taxa de ocupação (94,1%) e seus contratos são majoritariamente atípicos (59%), o que traz maior segurança em períodos de incertezas. A maior parte (55,7%) dos vencimentos está concentrada a partir de 2025. Ainda, o fundo possui inquilinos com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao e-commerce destaque para o Mercado Livre e Magazine Luiza, além de outros grandes players globais. Assim, após a performance negativa de -3,1% no ano, acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica.
BTLG11: O fundo BTG Pactual Logística possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para logística, industrial e varejo. Em relação à seu portfolio, o fundo possui imóveis voltados para logística, para industrial e varejo. O fundo é composto por 15 imóveis com total de 454 mil m², sendo que a maioria deles está localizados no estado de São Paulo, no Ceará, Rio de Janeiro e em Santa Catarina. O fundo possui ativos de boa qualidade e bem localizados. Ainda, aproximadamente 40% dos seus contratos são da modalidade atípica e o setor de atuação de seus inquilinos é relativamente diversificado (logística, varejo, alimentos, e-commerce). Como a maior concentração de vencimentos dos contratos se dá a partir de 2025, acreditamos que haja uma maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido. Adicionalmente, os imóveis são de alta qualidade e com capacidade de manter seus inquilinos no longo prazo. Em maio, o fundo iniciou a décima emissão de cotas com preço de subscrição no valor de R$109,50/cota e também anunciou a venda de quatro imóveis no valor total de R$169 milhões, gerando um ganho de aproximadamente R$4,88/cota, o que vemos como positivo.
VILG11: O Vinci Logística FII tem como objetivo obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos em galpões logísticos. O fundo vem adotando a estratégia de crescimento focada em aquisições de ativos prontos. Recentemente passou pela 6ª emissão de cotas, captando R$ 480 milhões e já alocou cerca de 74% desse valor captado em ativos alvo. Atualmente, possui em seu portfolio 14 imóveis, distribuídos em 6 estados do país. O portfólio do fundo conta com ativos de boa qualidade e boa localização (em cidades próximas da capital paulista como Guarulhos, Osasco, Campinas, Jundiaí, Extrema). Ainda, possui empreendimentos em MG, RJ, ES, PE e RS. Sobre a carteira de contratos, o fundo conta com inquilinos de grande porte como Tok&Stok, Magazine Luíza e Ambev e multinacionais como L’Oreal, Privalia, entre outros. Adicionalmente, o fundo possui elevada concentração dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo, que garantem maior estabilidade na receita de locação no que tange descontos, renegociações e rescisão contratual. Após a conclusão da sexta emissão de cotas, a gestão continua bastante ativa em alocar os recursos levantados. Recentemente, o fundo adquiriu o ativo Porto Canoa LOG (com quase 94 mil m² de ABL) e ainda anunciou uma possível aquisição de um ativo localizado no estado de São Paulo (raio 30 km) com 16 mil m². Com essas alocações, o fundo concluiu a alocação de 74% dos recursos captados na sexta emissão de cotas e, assim, acreditamos que o fundo deva ser positivamente impactado após a finalização na alocação desses recursos.
PVBI11: Os ativos que compõem o portfólio do fundo possuem qualidade ímpar e localização privilegiada na cidade de São Paulo (Ed. Faria Lima 4440 e Ed. Park Tower). Ainda, seus inquilinos são companhias de grande porte (por exemplo, CCB, UBS, Prevent Senior, entre outros) que suportariam um aumento de aluguel cobrado e/ou correção dos alugueis pela inflação. Acreditamos que o fundo está bem posicionado para a retomada do mercado de escritórios, eventual aumento de aluguel real, ou seja, acima da inflação dado que os inquilinos são companhias bem consolidadas e em grande parte do setor de saúde e financeiro. Recentemente o fundo adquiriu 50% do edifício Union Faria Lima que ainda será desenvolvido com previsão de entrega em 2023. O valor total da transação foi de R$ 176,4 milhões e o pagamento será realizado em parcelas após superadas as condições suspensivas. A gestão estima um cap rate de 6,9% para essa aquisição. Além disso, o fundo passa a ter direito a uma renda mínima garantida (RMG) a partir do pagamento da primeira parcela do ativo. Essa RMG, representa um incremento na receita mensal de R$ 0,04/cota. Em nossa visão, a alocação está em linha com a estratégia do fundo e é positiva ao finalizar a parcela em caixa.
HGRU11: CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido com alocações em ativos de varejo (tanto supermercados, quanto de vestuário) e educacional. Em nossa opinião, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes como o segmento de supermercados, alta concentração em contratos atípicos (91,2% da receita contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 e inquilinos com boa qualidade de crédito (Lojas BIG, Pernambucanas, YDUQS). O patrimônio líquido do fundo está alocado majoritariamente em imóveis físicos (citados acima), mas também cotas do fundo SPVJ11, FIIs e CRIs (somados representam 23% do patrimônio do fundo). Recentemente, o fundo anunciou uma possível aquisição de dez ativos imobiliários destinados à atividade de varejo por R$203 milhões. Caso a aquisição seja concluída, acreditamos em um impacto positivo na distribuição de dividendos do fundo. Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco-retorno do fundo.
Para minimizar eventuais distorções/ descasamentos de preços após a publicação da nossa carteira mensal, futuras inclusões serão compostas por papéis com liquidez média diária acima de R$1,5 milhão.
Glossário
| ABL: Área Bruta Locável |
| Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado |
| Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos |
| CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão. |
| CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais. |
| Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado |
| Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP |
| Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO |
| Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais |
| Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais |
| Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas |
| Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota |
| Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários) |
| Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$ |
| TIR: Taxa interna de retorno |
| Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes |
| Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago |
| Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento |
| Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa |
| VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido |
| Volume Diário: Média diária do volume em R$ |
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