Saiba tudo sobre o Setor Imobiliário

Principais características do setor imobiliário

• Segmento de incorporação: tradicional (média e alta renda) e Minha Casa Minha Vida (“MCMV”; econômico)
• Tradicional:
  • Sujeito a condições favoráveis de renda;
  • Ciclos de construção mais longos;
  • Maior risco de distratos.
• MCMV:
  • Sujeito às regras do programa, que podem mudar;
  • Mais resiliente a pioras nas condições econômicas;
  • Ciclos mais curtos de construção;
  • Menor risco de distratos.

Nesse vídeo, Mirian Abe, analista de crédito responsável pelo setor imobiliário, fala sobre alguns conceitos que você deve saber antes de investir no setor e para se manter informado.

Para melhor entendimento, sugerimos utilização do Glossário, localizado ao final do relatório

Os principais ativos de renda fixa para o setor são os CRIs e as LCIs, que são isentos de imposto de renda para pessoa física.

Entendendo o PoC

• O CPC 47, correlacionado à IFRS 15, trata da forma de reconhecimento da receita decorrente de contratos com clientes.

• De acordo com a norma, a receita deve ser reconhecida quando, ou na proporção em que, a companhia cumprir com a obrigação de desempenho – no caso das incorporadoras, as obras.

• No início do contrato, a companhia deve determinar se sua obrigação é satisfeita ao longo do tempo ou em um momento específico no tempo. A receita deve ser reconhecida de acordo com essa definição.

• O PoC (Percentage of Completion) é o custo de obra realizada em comparação ao custo de obra estimado total.

Exemplos

Glossário do Setor Imobiliário

% Cia: Participação da Companhia no projeto.

Landbank (banco de terrenos): estoque de terrenos disponíveis para lançamentos futuros.

Método PoC (Percentage of Completion): Percentual de obras concluídas. Método contábil utilizado no Brasil para contabilização dos resultados das incorporadoras, medindo-se o andamento da obra até sua conclusão em termos de custos reais incorridos em relação ao total de custos orçados. A partir dele, a receita do empreendimento é calculada multiplicando o percentual de vendas pelo percentual de obras, assim como os custos e demais contas do balanço.

VGV (Valor Geral de Vendas): Valor estimado, em reais, de um projeto de incorporação, a partir da expectativa de valor das unidades multiplicado pelo número de unidades.

VSO (Vendas sobre oferta): O indicador reflete a velocidade de vendas.

Permuta: Alternativa para a compra de terreno que consiste em pagar o proprietário do terreno com unidades (no caso da permuta física) ou com o fluxo de caixa de vendas de unidades (no caso de permuta financeira). Dessa forma, reduz-se a necessidade de dispêndio de caixa no momento da aquisição do terreno.

Minha Casa Minha Vida (“MCMV”): Programa do Governo Federal que tem como objetivo reduzir o déficit habitacional no Brasil, através da concessão de subsídios ao financiamento do setor. Há quatro segmentos, chamados de “Faixas”, que se distinguem de acordo com o nível de renda do comprador e preço da unidade, e oferecem subsídios no preço do imóvel e/ou custo do financiamento.

Receitas de Vendas a Apropriar: Corresponde às vendas contratadas cuja receita é apropriada em períodos futuros em função da evolução financeira da obra.

Resultado a Apropriar: Devido ao método contábil “PoC”, o resultado das unidades vendidas é apropriado conforme a evolução financeira das obras. Portanto, é o resultado que será reconhecido à medida que o custo incorrido evoluir.

SFH: Sistema Financeiro da Habitação

Vendas contratadas: Somatória dos valores das unidades vendidas que tenham contratos assinados.

Distrato: Também conhecido como “cancelamento”, nada mais é do que vendas canceladas. Ou seja, um comprador que desiste da compra já realizada e precisa devolver a unidade à incorporadora, que por sua vez tem que devolver parte dos pagamentos já realizados ao comprador. Os distratos foram regularizados com a Lei 13.786, de dez/18, que determina que o máximo a ser devolvido aos compradores é de 50% do valor pago. A aprovação da lei deve reduzir o impacto negativo causado pelos distratos nos resultados e geração de caixa das empresas. As empresas que trabalham com repasse na planta são menos expostas a esse risco, uma vez que a unidade (e o risco) é repassada ao banco logo no momento da venda.

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