O setor Imobiliário: perspectivas para Construtoras, Propriedades Comerciais e Shoppings

O setor imobiliário, que é dividido entre Construtoras e Propriedades Comerciais, está fortemente relacionado à capacidade de consumo da população e a existência do déficit habitacional no país. No início de 2024, com a expectativa de uma Selic terminal ainda em um único dígito, companhias imobiliárias aproveitaram para reestruturar suas dívidas e melhorar suas posições de caixa.

Indicadores da economia, como a Pesquisa Mensal do Comércio (PMC) e Pesquisa Mensal de Serviços (PMS), ainda indicam aquecimento econômico no país, apesar de apresentarem sinais de arrefecimento, refletindo o ciclo de alta de juros iniciado em setembro de 2024.

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Construtoras

As companhias do setor podem ser divididas entre as focadas em baixa renda, e as atuantes no segmento de média/alta renda.

As empresas focadas em baixa renda atuam majoritariamente com subsídios de programas como o Minha Casa Minha Vida (MCMV) para as Faixas 1 e 2, no qual parte do financiamento do imóvel é pago com recursos da União, e no âmbito da utilização dos recursos provenientes do  FGTS, os quais endereçarão financiamentos mais baratos. O programa contempla a oferta de taxas de juros e parcelas menores que as oferecidas no mercado, o que torna esse tipo de financiamento extremamente procurado, e impulsiona o segmento de construção focada na baixa renda.

O segmento de alta renda possui sua dinâmica de vendas atrelada a um público cujo consumo independe de variáveis econômicas. Ou seja, caso o cliente se interesse pela compra do imóvel, aspectos como preço e condições de juros tendem a não ser impeditivos para a aquisição, tornando essa demanda mais inelástica. São mais posicionadas em alta renda: Cyrela, Even, Lavvi, e Moura Dubeux.

Já no caso do mercado de média renda, as negociações de imóveis se tornam muito mais sensíveis ao comportamento da taxa de juros que, quando encontrada em patamar restritivo, reduz o apetite dos compradores. Durante ciclos de afrouxamento monetário, o inverso tende a ocorrer. As empresas com posicionamento maior em média renda são EzTec, Melnick e Trisul.

Propriedades Comerciais e Shoppings

Para 2025, o setor deve enfrentar um ambiente macroeconômico mais desafiador. As projeções da equipe Macro da XP indicam uma desaceleração no crescimento do PIB (excluindo o setor agrícola), motivada pelo aperto das condições financeiras e pelo avanço da inflação, fatores que tendem a reduzir a capacidade de consumo das famílias e, consequentemente, impactar o desempenho do varejo. Embora a desaceleração econômica prevista para o segundo semestre possa restringir o crescimento das vendas em shoppings, acreditamos que os empreendimentos mais consolidados e com forte exposição aos segmentos A e B deverão apresentar maior resiliência frente a esse cenário. Além disso, como evidenciado na Figura 29, a indexação dos contratos de locação ao IGP-M/DI deve atuar como um vetor relevante para a expansão das receitas do setor ao longo do ano, mitigando os efeitos adversos do cenário macroeconômico.