Revisitando o cenário | Como investir em FIIs pós-eleições

O cenário macro é atualmente marcado pela trajetória ascendente da dívida pública, pela perspectiva de juros elevados por um período prolongado e por uma atividade econômica em desaceleração. A inflação também permanece como ponto de atenção, com projeções acima do teto da meta do Banco Central, limitando o espaço para cortes mais expressivos da Selic.

Após as eleições, a menor expectativa de uma inflexão fiscal relevante nos próximos anos levou o mercado a reprecificar os ativos domésticos, refletindo-se na alta dos juros futuros e na ampliação dos prêmios de risco, inclusive dos fundos listados.

Diante desse cenário, revisitamos nossa visão para os principais segmentos de fundos listados, avaliando seus fundamentos e perspectivas, bem como os níveis atuais de precificação e nossas preferências de alocação.

Lajes Corporativas: Mercado em recuperação, com níveis de negociação atrativos

O mercado de escritórios de SP segue em recuperação, com demanda consistente, impulsionada pelo retorno ao presencial, e oferta contida, o que tem reduzido a vacância e sustentado reajustes de aluguéis, sobretudo nas regiões primárias. Mantemos visão positiva para o segmento, ainda o mais descontado em valuation. A preferência segue por ativos de qualidade em regiões primárias, sem descartar oportunidades descontadas em regiões ainda defasadas no ciclo.

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Galpões Logísticos: Mercado segue aquecido, mas fundos mais bem precificados

O mercado de galpões logísticos segue aquecido, com absorção líquida elevada impulsionada pelo e-commerce e vacância na mínima histórica. Apesar do volume relevante de entregas previsto, grande parte já está pré-locada, o que deve preservar a ocupação e abrir espaço para reajustes, em alguns casos acima da inflação. Mantemos visão positiva, com preferência por galpões de alto padrão próximos a grandes centros, sobretudo no raio de 45 km de São Paulo.

Shoppings Centers: Cenário desafiador reforça preferência por ativos de qualidade

Adotamos uma visão mais conservadora para o segmento. Esperamos resultados mais moderados diante da desaceleração da atividade econômica, do ambiente de juros elevados e da pressão sobre a renda das famílias. Além disso, a reciclagem de ativos deve permanecer como o principal gatilho de geração de valor, contribuindo para a sustentação dos rendimentos. Nesse contexto, mantemos preferência por fundos com ativos consolidados, foco predominante no público de alta renda, reservas robustas e potencial de monetização de ativos maduros.

Recebíveis Imobiliários: Menor volatilidade e rentabilidades ainda atrativas

Os fundos de recebíveis devem continuar desempenhando papel relevante na composição das carteiras, combinando perfil mais defensivo com níveis de rentabilidade ainda atrativos. Os fundos indexados ao IPCA devem seguir favorecidos pelo cenário inflacionário e pelos descontos em relação ao valor patrimonial. Já os atrelados ao CDI tendem a apresentar menor volatilidade, ainda que com leve redução do patamar de distribuição diante da continuidade do ciclo de cortes. Nesse contexto, mantemos visão positiva para a classe, com preferência por fundos com risco de crédito entre baixo e moderado, sobretudo os indexados ao IPCA.

FOFs e Multiestratégias: Dupla camada de desconto e yield convidativo

Diante da melhora das expectativas macroeconômicas, temos uma visão mais construtiva para FOFs e multiestratégia, que tendem a ser mais sensíveis aos movimentos da curva de juros. Além disso, os fundos do segmento seguem negociando com descontos relevantes em relação aos valores patrimoniais e com prêmios de risco acima da média histórica, o que sustenta sua atratividade. Mantemos preferência por fundos com maior exposição a crédito, que tende a sustentar a distribuição em níveis atrativos, além de posições de caixa mais elevadas e equipes de gestão experientes, capazes de gerar alpha de forma consistente.

Fiagros: Descontos atrativos, mas riscos seguem exigindo cautela

Diante de um ambiente mais conturbado nos últimos meses, os Fiagros voltaram a negociar com descontos mais expressivos em relação ao valor patrimonial, ampliando a margem de segurança para o investidor. Ainda assim, mantemos uma visão cautelosa para a classe, diante dos juros ainda elevados e dos desafios enfrentados por parte dos devedores mais alavancados. Nesse contexto, seguimos priorizando fundos com carteiras de crédito de maior qualidade e boa diversificação entre devedores e regiões, o que ajuda a mitigar riscos climáticos. Também preferimos fundos com reservas robustas, mais preparados para absorver eventuais efeitos de inadimplência.