Como navegar o mercado de FIIs com Selic em 13,75%

O Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) decidiu, na reunião desta quarta-feira (04/11), manter a taxa Selic em 13,75% ao ano, interrompendo o ciclo de cortes iniciado em março. A decisão veio em linha tanto com as expectativas da nossa equipe econômica quanto com as dos demais agentes de mercado.

No comunicado divulgado após a reunião, o Comitê sinalizou perspectivas menos favoráveis à continuidade do ciclo de cortes. No cenário doméstico, descreveu um ambiente ambíguo: de um lado, a atividade econômica desacelera de forma mais acentuada; de outro, as medidas subjacentes de inflação voltaram a acelerar, com as expectativas se distanciando da meta. No cenário externo, apontou um quadro mais adverso, marcado pela alta do petróleo e por políticas monetárias mais restritivas nas economias avançadas (Link).

O comunicado sugeriu que uma interrupção no ciclo de calibração de juros agora é necessária para conter as pressões inflacionárias, mas, ao mesmo tempo, não considera necessária uma política monetária ainda mais contracionista neste momento. Nossa equipe econômica projeta a Selic estável em 13,75% até o final de 2027, em que pese a elevada incerteza global e local.

À luz dessa decisão, torna-se fundamental compreender como as variações dos juros afetam os fundos imobiliários e como se posicionar em um cenário de incerteza quanto aos próximos passos da política monetária.

Como a política monetária influencia o desempenho dos FIIs?

Historicamente, os preços dos ativos imobiliários apresentam relação inversa com o nível das taxas de juros. Assim, no universo dos FIIs, juros mais baixos tendem a impulsionar o setor e a atrair investidores em busca de retornos superiores aos da renda fixa, gerando um movimento duplamente positivo. Por outro lado, períodos de elevação dos juros reduzem o apetite ao risco dos investidores e desaceleram a atividade econômica, o que enfraquece o mercado imobiliário, produzindo um efeito duplamente negativo.

Ademais, vale lembrar que o desempenho dos fundos imobiliários está mais fortemente relacionado às variações das taxas de juros futuras do que ao juro à vista (CDI), com o fortalecimento dessa relação à medida que o prazo de vencimento aumenta (Link).

Onde estão as oportunidades diante do cenário atual?

Após as eleições, a redução das expectativas de uma inflexão fiscal relevante nos próximos anos levou o mercado a reprecificar os ativos domésticos, elevando os juros e os prêmios de risco e tornando o ambiente de curto prazo mais volátil. Além disso, a inflação segue como um ponto de atenção, diante da confirmação de um El Niño intenso, da depreciação do real frente ao dólar e de outras pressões inflacionárias, como o represamento dos preços dos combustíveis em meio à alta do petróleo decorrente do conflito no Oriente Médio.

Na ausência de uma sinalização concreta de ajuste fiscal, acreditamos que o mercado deva permanecer, nos próximos meses, em um ambiente de juros futuros elevados e inflação pressionada, historicamente mais adverso para os fundos imobiliários. Isso considerando também o comunicado após a reunião do Copom, que destacou um cenário externo mais adverso.

Fundos de Recebíveis Imobiliários: Rentabilidade atrativa com menor volatilidade

Com isso, entendemos que os fundos de recebíveis com perfil de risco baixo a moderado tendem a apresentar melhor desempenho relativo nesse ambiente. Essa vantagem decorre da menor sensibilidade aos juros futuros e da capacidade de repassar mais rapidamente a inflação e os juros elevados aos rendimentos, beneficiando tanto os fundos expostos a CRIs atrelados ao IPCA quanto aqueles com maior exposição ao CDI.

Nos fundos de recebíveis atrelados ao IPCA, os rendimentos tendem a se recuperar após os efeitos da deflação de agosto, em um contexto de inflação mais alta nos próximos meses. Embora a recente abertura da curva real de juros deva pressionar as cotas patrimoniais, entendemos que o desconto médio atual, de aproximadamente 17% em relação ao valor patrimonial, já oferece uma margem de segurança atrativa. Além disso, o reinvestimento das amortizações dos CRIs a taxas mais elevadas, em razão da alta dos juros reais das NTN-Bs, tende a impulsionar gradualmente a rentabilidade dos portfólios, sem implicar, necessariamente, maior risco de crédito.

Figura 1: Relação VM/VP fundos de recebíveis

Nos fundos indexados ao CDI, por sua vez, a perspectiva de Selic elevada por um período prolongado tende a sustentar distribuições em patamares atrativos, especialmente diante dos juros reais de curto prazo ainda elevados. Esses veículos também apresentam menor volatilidade que os IPCA+, devido à reduzida exposição à marcação a mercado. Por outro lado, negociam mais próximos do valor patrimonial e, em alguns casos, com ágio, o que limita seu potencial de valorização.

Por esses fatores, acreditamos que os fundos de recebíveis devem seguir desempenhando protagonismo na composição das carteiras, combinando perfil defensivo e rentabilidade elevada. Nossa preferência, contudo, segue concentrada exclusivamente em veículos com risco de crédito entre baixo e moderado. Embora o cenário permaneça favorável para a classe, ele exige atenção redobrada à qualidade da gestão e dos créditos selecionados.

Preços atrativos e fundamentos sólidos justificam exposição a outras classes de FIIs

Quanto às demais classes de fundos imobiliários, o recente movimento de reprecificação ampliou os descontos relativos desses ativos. Após as quedas recentes, o IFIX passou a negociar com deságio de aproximadamente 18,2% em relação ao valor patrimonial, patamar elevado frente à média histórica, enquanto os FIIs de tijolo e os FOFs/multiestratégia apresentam deságios mais expressivos, de 20,6% e 21,6%, respectivamente. Esses níveis se tornam ainda mais relevantes ao considerar que os valores patrimoniais já incorporam a alta das NTN-Bs observada nos últimos anos, cujas taxas permanecem em patamares historicamente elevados.

Figura 2: Relação VM/VP fundos de tijolo

Figura 3: Relação VM/VP FOFs/multiestratégia

Somam-se aos preços de negociação significativamente depreciados desses ativos os sólidos fundamentos operacionais dos principais segmentos imobiliários, sustentados pelo desempenho consistente da atividade econômica, apesar da desaceleração do crescimento em curso. A dinâmica setorial favorável dos principais segmentos tem contribuído para a elevação gradual dos resultados recorrentes dos fundos de maior qualidade.

Com isso, entendemos que, embora tenhamos preferência pelo segmento de recebíveis, em razão de seu perfil mais defensivo e menos volátil no atual contexto de mercado, os fatores mencionados acima justificam a manutenção de exposição a essas subclasses, ainda que de forma mais moderada e seletiva (clique aqui para mais informações).

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