Confira os principais pontos da super live de FIIs, onde a equipe da XP Investimentos convidou diversos especialistas e gestores de fundos imobiliários para expressarem suas opiniões sobre diversos assuntos relacionados aos fundos imobiliários e suas perspectivas sobre os impactos do coronavírus.
Para os entrevistados, a escolha entre fundos imobiliários e ações listadas depende do perfil do investidor. Ao investir em fundos imobiliários, é esperado maior foco em renda e maior previsibilidade tanto no fluxo de caixa e quanto nos custos operacionais. Como uma empresa possui maior flexibilidade de gestão de custos, investimentos e gestão dos seus ativos em portfólio é esperado que as ações tenham maior foco em ganho de capital.
Para os dois especialistas, a grande diferença entre fundos imobiliários e ações de empresas do setor imobiliário gira em torno de suas estruturas como produto. O fundo imobiliário possui uma estrutura de fundo tradicional com taxa de administração que indica os custos de pessoal. Enquanto isso, as ações de empresas não possuem uma taxa de administração, elas tem gestão de custos com pessoal e com investimentos e, além disso, as empresas podem ter dívidas para alavancar suas operações. Outra diferença é a política de distribuição de dividendos, o fundo imobiliário distribui 95% do resultado operacional no semestre, enquanto as ações listadas no Novo Mercado, possuem obrigação de pagar apenas 25% do resultado ao ano.
Na visão de Eduardo Malheiros, os fundos imobiliários, assim como toda a cadeia da economia mundial, serão impactados com o coronavírus, porém ele acredita que assim como todas as crises do passado, essa também possui um começo, meio e fim. Cabe aos gestores estimar o prazo de duração da crise e buscar ser conservador nos próximos passos, assumindo que a receita pode reduzir e trabalhar para amenizar os impactos. Ter gestão de liquidez será fundamental para passar por esse momento. Ainda segundo o gestor, o investidor está precificando um cenário muito mais pessimista, tendo em vista que os preços das cotas estão muito descolados do valor patrimonial dos fundos. Por outro lado, esse pessimismo do mercado pode ser visto como uma excelente oportunidade para montar posições em FIIs com um preço baixo, e com grande potencial de valorização no longo prazo
Carolina Burg, CEO da JF living, continua muito otimista com o setor imobiliário já que os fundamentos continuam sólidos mesmo com possíveis impactos da crise do coronavírus, a qual ela acredita que serão passageiras e devem gradualmente dissipar ao longo do tempo. Entretanto, ressalta, que é fundamental analisar o lastro imobiliário por trás do fundo imobiliário ao decidir comprar ou não o fundo imobiliário
Ainda, Carolina destacou o segmento residencial, que ainda é pouco representativo nos fundos imobiliários brasileiros, mas que possui um papel importante para os fundos imobiliário (Reits) nos Estados Unidos dado a sua resiliência e seu caráter defensivo. Ela acredita que o segmento deve amadurecer gradualmente nos próximos anos no Brasil.
De acordo com o cenário atual, para Daniel Malheiros e Bruno Franciulli, o impacto do coronavírus vem apenas para trazer volatilidade no curto prazo, se tornando um bom momento de oportunidade de entrada ou para realizar um preço médio. Muitos fundos imobiliários estão com seu custo de reposição acima do valor negociado em tela, o que nos mostra que está fazendo mais sentido ir a mercado e comprar esse ativo que já está desenvolvido do que construir do zero neste momento.
Alguns projetos ou até mesmo ofertas podem ser postergadas, dependendo das incertezas que teremos nos próximos meses, mas eles mantem a visão positiva de médio e longo prazo para o setor imobiliários
De acordo com Fernando Ferreira, a crise do Coronavírus é uma crise diferente de outras crises passadas, mesmo que ela tenda a ser passageira. 1/3 das pessoas do mundo estão em quarentena, ou seja, é uma crise do mundo real e isso deve impactar a economia no curto prazo.
O coronavírus tende a impactar todos os setores da economia, incluindo o setor imobiliário e os fundos imobiliários. Entretanto, quando comparado às ações listadas, os fundos imobiliários tendem a ser menos voláteis e houveram poucos movimentos bruscos de queda nas últimas semanas.
Agora, nessa última semana, o cenário vem se recuperando gradualmente com a desaceleração dos casos de infecção na Ásia e na Europa, juntamente com as robustas propostas de pacotes econômicos de US$ 2 trilhões que os Estados Unidos anunciaram para atenuar os impactos do coronavírus na economia.
Em 2018 e 2019, o setor imobiliário começou a se recuperar por conta dos juros baixos sem pressão inflacionária advindas das reformas macroeconômicas e reformistas da equipe econômica. Com esse cenário mais favorável para o setor imobiliário, os fundos imobiliários voltaram a realizar ofertas (IPOs e follow-ons), com destaque para os fundos de gestão ativa. Para Caio Conca, é esperado que nos próximos anos haja consolidação dos fundos monoativos dentro dos fundos maiores de gestão ativa como foi o caso do Tower Bridge (TBOF11) em 2019 e da proposta de aquisição do ativo da Faria Lima 4440 (FVBI11) no começo de 2020.
Como perspectiva para fundos imobiliários, Caio Conca comenta que os fundos imobiliários seguem em processo de amadurecimento, mas ainda longe do seu ápice ou do mercado de REITs dos Estados Unidos. Primeiro, nem 10% do patrimônio imobiliário do brasil está integrado aos fundos imobiliários, mostrando seu potencial de crescimento e, ainda, diversos segmentos como o de renda urbana e residencial estão em estágio preliminar no Brasil, enquanto estes possuem grande relevância no exterior.
Para Pedro Carraz, o setor de shoppings será o setor com maior impacto devido aos efeitos do coronavírus. A crise traz uma preocupação em relação ao aumento do desemprego já que os shoppings empregam, diretamente e indiretamente, mais de 3 milhões de empregados, mas vê nas negociações em processo de pacotes para minimizar os impactos, principalmente para o pequeno e médio empresário. Ainda, acredita que os impactos no segmento deve perdurar mesmo com a reabertura dos shoppings já que é esperado um aumento na vacância e descontos concedidos nos shoppings.
Para o segmento de lajes corporativas, o gestor não vê impactos de longo prazo como empresas migrando totalmente para o home office e aumento de vacância no médio e longo prazo.
Sobre crise, os gestores acreditam que é um momento bom para entrar em fundos imobiliários. Concordam com a opinião do Carraz, de que o ideal é montar posições aos poucos, para ter preços médios atrativos. Ainda, eles possuem uma visão mais otimista para fundos de tijolo, com ênfase em galpões logísticos e prédios corporativos em SP, pois estão sendo negociados a um preço muito bom e tendem a sofrer um pouco menos do que o setor de shoppings, por exemplo, no curto prazo. Eles enxergam esse patamar de preços como uma ótima oportunidade. Mas, ressaltam que é fundamental ter uma visão fundamentalista e de longo prazo, e não se preocupar com as oscilações de preço no curto prazo.
Quanto a discussão sobre a tributação dos dividendos de FIIs que está em pauta há algum tempo, mas ainda inconclusiva, acreditam que a crise pode adiar ainda mais essa discussão, dado que o governo precisa analisar outras pautas mais emergenciais no momento. Além disso, a arrecadação dos tributos de FIIs nesse momento não seria tão relevante para solucionar o problema do ponto de vista fiscal e econômico do país.
Fundos de recebíveis são basicamente fundos que compram CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Para André Masetti, a grande vantagem dos fundos de recebíveis é a pulverização do risco de crédito, já que o fundo possui títulos de dívidas de diferentes companhias e segmentos.
Ainda, traçando um paralelo com o cenário macroeconômico, os fundos de recebíveis se tornam hedge natural de fundos imobiliários em períodos de alta de juros pois diversos CRIs são indexados ao CDI e, assim, acabam acompanhando a alta de juros. Uma segunda vantagem é a alta liquidez dos ativos quando comparado aos ativos de tijolo como um galpão logístico, lajes corporativas ou shoppings.
Segundo Abbud, são em momentos de crise que o investidor estratégico consegue se posicionar para ganhar bastante dinheiro. Agora é o momento de colocar em prática a máxima do mercado financeiro de que se “compra na baixa e vende na alta”. Não é o momento de realizar as posições, e sim montá-las. Sugere ainda que os investidores não cedam ao pânico irracional de perda que existe no mercado como um todo, pois a perda só existe quando o investidor realiza, e o mercado vai voltar a reagir. O gestor lembra também que temos um cenário de taxa de juros de 3,75% e sem pressão inflacionária, o que torna o mercado de FIIs ainda mais atrativo pensando em um cenário pós crise.
A troca de carteira no momento só é válida se for feita de forma estratégica e se for coerente aos objetivos do investidor. Se o fator renda for mais importante para o investidor durante o momento da crise, talvez seja válido realocar, por exemplo, para segmento menos impactados como os fiis de papeis. Ou caso tenha uma perspectiva de longo prazo de ganho de capital, os setores como shoppings poderiam ser uma boa opção. Lembrando que é sempre válido considerar o preço de entrada dos ativos.
Para conferir todos os detalhes das entrevistas, confira o vídeo gravado da superlive na íntegra.
