Selic subiu, e agora? Entenda como ficam os Fundos Imobiliários com a alta da taxa de juros

Nesse relatório abordamos sobre a alta da taxa de juros Selic e seus possíveis impactos para os fundos imobiliários.


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  • O Copom aumentou em 1 p.p. (100 bps) a taxa básica de juros Selic, elevando-a para 6,25% a.a e indicou aumento de mesma magnitude para a próxima reunião. Dito isso, os economistas da XP estimam que a Selic deve aumentar até atingir o patamar de 8,0% a.a. no final do ano;
  • Na nossa visão, a alta da Selic nesses patamares não altera nossa visão construtiva dos fundos imobiliários;
  • Os fundos imobiliários apresentam prêmio (spread) de 4,3 p.p. em relação à NTN-B 2035, acima da média de 2,7 p.p. desde 2018;
  • Portanto, enxergamos os fundos imobiliários ainda com atratividade para investidores orientados ao longo prazo. Além disso, entendemos que o prêmio de risco está em patamares saudáveis, dado os riscos da classe.

Nesse relatório abordaremos sobre a recente alta da taxa de juros Selic e seus possíveis impactos para a indústria de fundos imobiliários (FIIs).

Ontem (22/09), o Copom aumentou em 1p.p. (100 bps) a taxa básica de juros Selic, elevando-a para 6,25% a.a. e indicou outro aumento na mesma magnitude para a próxima reunião. Dito isso, os economistas da XP estimam que a Selic deve aumentar até atingir o patamar de 8,0% a.a. no final do ano. Na nossa visão, a alta da Selic nesses patamares não altera nossa visão construtiva dos fundos imobiliários.

As incertezas sobre a economia brasileira cresceram com o aumento do risco fiscal e político, além da crise hídrica. A pressão sobre a inflação corrente está se mostrando mais persistente e disseminada. Esse cenário de incertezas não só aumenta o custo de capital como o “prêmio de risco” dos ativos em geral, incluindo os fundos imobiliários. A definição do prêmio de risco seria a relação entre o rendimento de um determinado investimento e seu risco. Em outras palavras, a remuneração “exigida” por parte dos investidores também aumentou com a elevação dos Juros, e os preços dos ativos tendem a sofrer nesse ambiente de turbulência de mercado.

A demanda por imóveis e acesso a crédito imobiliário também invariavelmente fica mais restrita, o que faz com que os preços dos ativos no mercado imobiliário em geral fiquem mais deprimidos.


Afinal, FIIs se mantém atrativos?

Apesar do cenário macro desafiador, os Fundos Imobiliários continuam uma excelente alternativa para investidores que se interessam pelo mercado imobiliário e que buscam renda e valorização do seu patrimônio.

Mesmo com a alta da Selic, os títulos públicos de longo prazo (Tesouro Direto), que são frequentemente usados como referência para comparar a atratividade de um FII,  já precificam a escalada nos juros. Com isso, ao compararmos o dividend yield médio do IFIX, que está hoje em aproximadamente 9,0%, com juros reais de longo prazo (NTNB com vencimentos longos, nesse caso NTNB 2035), o prêmio de risco ainda permanece em patamares saudáveis, em aproximadamente 4,3 p.p., conforme gráfico abaixo.

Performance do IFIX contra NTN-B 2035

Nota: *Considerando a estimativa da XP de taxa Selic em 8,0% no final de 2021; ** Rendimentos anualizados de fundos imobiliários do IFIX até 21/09

Além disso, ao compararmos a média do spread entre IFIX e NTN-B 2035 desde janeiro de 2018 com a curva de evolução do spread, o prêmio (spread) atual está em patamares atrativos, com uma diferença aproximada de 1,6 p.p., conforme gráfico abaixo.

Média Spread IFIX contra NTN-B 2035

Nota: *NTN-B e Rendimentos anualizados de fundos imobiliários do IFIX até 21/09


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