Selic em alta: Qual cenário para os Fundos Imobiliários?

Semana passada o Copom anunciou a alta da taxa Selic em 1,50% p.p., atingindo 7,75% a.a. e sinalizou possíveis novos aumentos nas próximas reuniões. Com isso, os economistas da XP esperam a taxa Selic em 11,0% no final do ciclo de ajuste monetário, em março de 2022.

Adicionalmente, as últimas semanas foram dominadas pelo noticiário econômico e político. Nesse sentindo o cenário atual demonstra: (i) Inflação persistente; (ii) Instabilidade política; (iii) Aumento do risco fiscal.

Como fica os fundos imobiliários nesse cenário?

Nossa visão

• Cenário demanda cautela, seletividade e diversificação;
• Em momentos de incerteza no mercado, os fundos imobiliários demonstraram menor volatilidade;
• Atualmente os fundos imobiliários precificam cenário conturbado;
• Nossa preferência continua em fundos de recebíveis dado seu caráter defensivo;
• Para investidores com perfil moderado/agressivo os fundos de tijolo são boas oportunidades de investimento no longo prazo.

1. Cenário demanda cautela. Seletividade é o nome do jogo

O cenário atual demanda cautela e cuidado por parte dos investidores. Não podemos negar que os acontecimentos recentes tornaram o cenário mais nebuloso para ativos de risco e se a taxa de juros permanecer elevada por um período estendido, isso trará efeitos negativos para economia e, por consequência, para o setor imobiliário.

Em momentos, onde os ânimos dos investidores estão mais elevados o investidor de longo prazo pode explorar boas oportunidades, investindo em ativos sólidos e resilientes cujo preços encontram-se em patamares deprimidos. Isso acontece pois em momentos de “newsflow” negativo, podem ocorrer exageros na precificação, por excesso de pessimismo.

O segredo nesse ambiente é a seletividade dos investimentos, priorizando fundos que detém ativos com elevado padrão construtivo e bem localizados e com equipe de gestão experiente com track-record sólido no setor imobiliário.

2. Em momentos de incerteza no mercado, os fundos imobiliários demonstraram menor volatilidade

Vale lembrar que apesar de classificados como renda variável, o nível de risco desses ativos é significativamente menor que o experimentado no mercado de ações.

Isso fica claro se olharmos a volatilidade do Índice Ibovespa em comparação com IFIX – Índice dos fundos imobiliários. Nos últimos 10 anos (Out/2011 até Out/2021) a volatilidade do IFIX foi em média o equivalente a 25% da volatilidade do Ibovespa.

Volatilidade: IFIX x IBOV

Do ponto de vista de performance, em momentos de maior incerteza no mercado, a classe apresentou queda menos acentuada se comparado com as ações.

Performance: IFIX x IBOV

3. Atualmente os fundos imobiliários precificam cenário conturbado

Ao comparar o dividend yield médio do IFIX, que está hoje em aproximadamente 9,85%, com juros reais de longo prazo (NTN-B com vencimentos longos, nesse caso NTNB 2035), o prêmio de risco ainda permanece em patamares saudáveis, em aproximadamente 4,6 p.p. (vs. média histórica de 2,8 p.p.).

Dividend Yield do IFIX vs. NTN-B 2035

Apesar do cenário macro desafiador, os Fundos Imobiliários continuam uma alternativa interessante para investidores que se interessam pelo mercado imobiliário e que buscam renda e valorização do seu patrimônio.

Dividend Yield do IFIX vs. Média Histórica

4. Nossa preferência continua em fundos de recebíveis dado seu caráter defensivo

Os fundos imobiliários de papel, assim como os demais, são ativos de renda variável, porém que investem, majoritariamente, em recebíveis imobiliários. Essa classe de fundos deve se beneficiar com a alta da Selic em cenário de inflação persistente. Isso acontece, pois esses fundos acompanham os indicadores macroeconômicos (CDI, IPCA, IGP-M).

Consideramos os fundos de papel uma excelente opção de investimento para quem deseja se proteger ou até mesmo se beneficiar de um cenário com inflação alta, uma vez que a maioria dos CRIs e das LCIs são emitidos com indexação à inflação. Com isso,  oferecem uma boa rentabilidade, diversificação e ainda desfrutam de isenção de Imposto de Renda para seus rendimentos, que são distribuídos mensalmente

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5. Para investidores com perfil moderado/agressivo alguns fundos de tijolo são boas alternativas de investimento no longo prazo

De fato, com a elevação na taxa de juros real de longo prazo, o ambiente de negócios, a demanda por imóveis, a busca por crédito e as transações do setor são prejudicadas. Adicionalmente, quanto maior for o nível de incerteza e instabilidade maior será o “prêmio de risco” dos ativos, incluindo os fundos imobiliários. O prêmio de risco é a remuneração “exigida” por parte dos investidores e está inversamente correlacionada com o preço, ou seja, quando os prêmios sobem os preços caem.

Nossa visão é que muito desse cenário está no “preço” e diversos ativos estão negociando substancialmente abaixo do preço do seu custo de reposição. O custo de reposição é o montante investido para se desenvolver um ativo, “do zero”. É a soma do custo de terreno, obra, licenças para adicional construtivo (ex. CEPAC).

Para investidores com perfil de risco moderado/agressivo orientados ao longo prazo, enxergamos algumas boas oportunidades no setor de logística e escritórios, com descontos significativos.

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