Selic em 14,50% ao ano: O que muda para o mercado de FIIs?

Na reunião desta quarta‑feira (29/04), o Copom reduziu a taxa Selic em 0,25 p.p., levando‑a a 14,5% ao ano, movimento em linha com as projeções da nossa equipe econômica e com a expectativa predominante do mercado.

No comunicado divulgado após a reunião, o Comitê indicou que, apesar da deterioração das perspectivas para a inflação, o cenário não foi suficiente para alterar o plano de seguir calibrando a taxa de juros, uma vez que as condições monetárias atuais têm se mostrado efetivas para conter o crescimento da atividade. Ainda assim, o tom permaneceu cauteloso, ressaltando, segundo economistas da XP, um balanço de riscos para a inflação simétrico, com vieses altistas — como a desancoragem das expectativas de inflação e uma inflação de serviços mais resiliente do que a projetada — e vieses baixistas, como a possibilidade de uma desaceleração mais acentuada da atividade econômica doméstica (clique aqui para mais informações).

Nesse contexto, a nossa equipe econômica projeta a continuidade do ciclo de cortes, com a expectativa de dois ajustes adicionais de 0,5 p.p. nas próximas reuniões, o que levaria a taxa Selic a 13,5% ao ano, seguidos de uma pausa para avaliação na segunda metade de 2026. Ainda assim, destacamos que uma calibração menor ou mais lenta vem se tornando mais provável, uma vez que o cenário inflacionário pode se deteriorar adicionalmente à frente.

À luz da decisão do Copom e do cenário atual, torna‑se fundamental compreender os impactos esperados sobre os fundos imobiliários e como se posicionar nesse ambiente.

FIIs vs. expectativas de ciclo de cortes de juros

Em geral, as expectativas para a trajetória da taxa de juros no Brasil exercem influência relevante sobre o desempenho dos fundos imobiliários. Projeções de juros em patamares mais elevados tendem a impactar negativamente a performance dos FIIs, enquanto a sinalização de queda das taxas, por meio do fechamento da curva de juros futura, costuma atuar como vetor positivo.

Esse movimento está associado, entre outros fatores, à variação da atratividade relativa dos fundos imobiliários frente aos investimentos em renda fixa — ou seja, ao custo de oportunidade —, aos efeitos das taxas de juros sobre a precificação dos ativos imobiliários e aos impactos sobre a atividade econômica, que influenciam a capacidade de geração de renda dos fundos.

Essa relação, contudo, não se manifesta de forma homogênea entre os diferentes segmentos de fundos imobiliários. Fundos de tijolo e fundos de fundos (FOFs), por exemplo, costumam apresentar maior sensibilidade às variações do juro futuro, o que tende a potencializar seu desempenho em cenários de expectativas mais favoráveis. Já os fundos de papel, em geral, mostram menor sensibilidade a esses movimentos, exibindo maior resiliência sobre duas cotas de mercado e reforçando seu caráter mais defensivo em períodos de abertura dos juros futuros.

Perspectivas para as principais classes de FIIs

FIIs de Recebíveis Imobiliários

Para os fundos de papel indexados ao CDI, esperamos uma leve redução na distribuição de rendimentos, uma vez que a queda da Selic diminui os juros recebidos das operações da carteira. Ainda assim, avaliamos que esses fundos devem permanecer com retornos atrativos, em razão do patamar ainda elevado da taxa básica de juros e da projeção de uma Selic terminal acima do previamente esperado no início de 2026, o que tende a sustentar as cotas em níveis próximos aos atuais.

No caso dos FIIs de papel predominantemente indexados ao IPCA+, não identificamos impactos diretos da decisão do Comitê. As distribuições desses fundos devem seguir favorecidas por um IPCA de curto prazo mais elevado, pressionado pelos efeitos inflacionários decorrentes do conflito no Oriente Médio. Essa perspectiva tende a elevar a atratividade desses fundos nos próximos meses, que seguem negociando com descontos relevantes frente ao valor patrimonial. Esses descontos tornam‑se ainda mais atrativos diante do potencial de reavaliação patrimonial positiva desses ativos via marcação a mercado, em um cenário de eventual queda das taxas das NTN‑Bs, ainda em patamares historicamente elevados, comparáveis apenas aos observados entre 2015 e 2016.

Figura 1: Evolução VM/VP IFIX-Recebíveis (média mensal)

FIIs de Tijolo

Por um lado, uma redução da Selic mais gradual do que a esperada no início do ano tende a postergar uma reprecificação mais relevante desses fundos, em função da migração mais lenta de recursos atualmente alocados em renda fixa para outras classes de ativos, incluindo os fundos imobiliários.

Por outro lado, a postura mais cautelosa do Copom pode reforçar a credibilidade da autoridade monetária, ao reafirmar o compromisso com o centro da meta de inflação. Esse fator pode contribuir para a redução das taxas de juros futuros de médio e longo prazos — às quais esses fundos são mais sensíveis —, sobretudo em um cenário de encerramento do conflito no Oriente Médio. Caso esse movimento se materialize, pode haver espaço para uma melhora na precificação dos FIIs de tijolo, que seguem apresentando descontos médios relevantes sob diversas métricas de avaliação. Ainda assim, esses fundos devem permanecer mais voláteis enquanto não houver um desfecho para o conflito e à medida que o cenário eleitoral entrar no radar dos investidores no segundo semestre.

Adicionalmente, os principais segmentos imobiliários aos quais esses fundos estão expostos continuam apresentando dinâmica comercial positiva, sustentada por uma atividade econômica ainda aquecida. Esse cenário tem favorecido maiores níveis de ocupação e reajustes positivos de aluguéis nos segmentos de lajes corporativas e, sobretudo, de ativos logísticos, além de sustentar resultados operacionais sólidos no segmento de shopping centers.

Assim, ainda que a decisão do Copom desta semana deva ter efeito líquido neutro sobre a classe no curto prazo, o valuation descontado e os fundamentos setoriais robustos reforçam a atratividade do segmento em horizonte de médio prazo.

Figura 2: Evolução VM/VP IFIX-Tijolo (média mensal)

FIIs de Multiestratégia e Fundos de Fundos (FOFs)

Para os fundos multiestratégia e os Fundos de Fundos, esperamos efeitos mistos: os veículos mais expostos ao crédito imobiliário devem se beneficiar da dinâmica dos FIIs de papel, enquanto aqueles com maior alocação em FIIs de tijolo tendem a apresentar comportamento semelhante ao descrito anteriormente. O principal ponto de atenção é a maior volatilidade desses fundos em um ambiente de incertezas domésticas e globais. Por isso, mantemos uma alocação‑alvo reduzida e preferência por aqueles com maior exposição ao crédito, que tende a conferir maior estabilidade à distribuição de dividendos.

Ainda assim, o segmento negocia a níveis de desconto atrativos, o que pode levá‑lo a se destacar em um eventual cenário de melhora das condições macroeconômicas.

Figura 3: Evolução VM/VP IFIX-FOFs/Multiestratégia (média mensal)

Por fim, confira nossas preferências de fundos e a alocação setorial‑alvo, por estratégia de investimento em fundos listados, por meio de nossas carteiras recomendadas. As atualizações referentes ao mês de maio serão divulgadas na próxima semana.

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