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Relatório de análise – FII RBR Alpha (RBRF11)

Elevamos nossa recomendação de “Neutro” para “Compra” para o fundo RBRF11

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As três palavras mais importantes em investir são: margem de segurança

Warren Buffet
  • Fundos Imobiliários: relatórios de análises de ativos, setores e oportunidades pontuais no mercado de FIIs e suas ramificações (FIPs, FoFs, etc).
  • Para quem é este relatório? Para quem quer Investir com Precisão, adquirindo conhecimentos consistentes para montar uma carteira.
  • Como o conteúdo ajuda a tomar uma decisão? O relatório contém perspectivas e análises sobre o ativo RBRF11.
  • Periodicidade: Este conteúdo não tem uma recorrência definida, e uma nova versão será publicada sempre que nossa equipe de analistas achar necessário.

Recomendação Geral: estamos elevando nossa recomendação de neutro para compra para o FII RBR Alpha com preço-alvo BRL 86,9/cota. Os principais pontos da tese são: (i) Desconto atrativo: o fundo está negociando 0,93x, VM/VPL e, ao destrinchar as posições do FOF, entendemos que diversas posições também estão bem descontadas, de tal forma que o VM/VP combinado (fundo + posições) é equivalente a 0,86x V/VP; (ii) Yield atrativo: o yield anualizado do fundo é de ~9,0%; e (iii) Portfólio diversificado: com ~44% alocado em crédito /liquidez e 56% em FIIs de tijolo

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Desconto Atrativo: além do desconto do próprio fundo RBRF11 equivalente a 0,93x V/VP notamos que os ativos objeto das alocações do fundo também detém um desconto médio ponderado de 0,93x.
Ao destrinchar as posições do FOF, calculamos o P/VPA ajustado em 0,86x. Esse desconto seria o produto do valor patrimonial do FOF pelo desconto ponderado do valor patrimonial dos ativos listados do fundo (assumimos 1,0x para ativos não listados).

Yield Atrativo: acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio. Além disso, o Dividend Yield anualizado do fundo é de ~9,0%.

Portfolio Diversificado: o portfolio está atualmente alocado 43,9% em Recebíveis, 24% no segmento Corporativo, 12,3% no segmento Logístico, 7,2% no segmento de Shoppings e 12,6% em outros segmentos.

Descrição do Fundo:

O fundo RBR Alpha Multiestratégia é um fundo de Fundos Imobiliários com objetivo de auferir rendimentos e ganho de capital na aquisição Fundos Imobiliários, Certificados de Recebíveis (“CRIs”) e outros ativos líquidos ligados ao mercado imobiliário.

O RBRF11 busca a diversificação de seus investimentos em quatro estratégias, sendo essas:

  • Ativos “Alpha”: (39% da carteira): principal estratégia do fundo. Foco em FII de imóveis prontos com potencial de valorização
  • CRI: (42% da carteira): dívidas imobiliárias com garantias e recebíveis no setor
  • Ativos “Beta” (17% da carteira): posições táticas. Foco em FIIs mais sensíveis às oscilações de curto prazo
  • Liquidez (2% da carteira): ecursos aguardando alocação futura

Trazemos em nosso relatório um conjunto de análises proprietárias para apoiar nossa tese de investimento:

  • Sumário Executivo
    • Principais pontos da tese com resumo da nossa análise
  • Visão Geral:
    • Visão Geral sobre: 1. Gestor 2. Fundo 3. As principais exposições do fundo de locatários e regiões e; 4. Informações Gerais
    • Raio X Performance: Matrix de Comparação P/VPA com os comparáveis de mercado, análise rentabilidade
    • Raio X do fundo: Composição dos Investimentos do Fundo e alocação/ativo
  • Dados de Mercado:
    • Comparáveis de Mercado: Análise do (i) Valor de Mercado, (ii) Volume médio de negociação e (iii) Retorno acumulado no ano com os principais comparáveis de mercado
    • Dados Financeiros: Tabela com os principais detalhes financeiros do fundo para os anos de 2021, 2020- Histórico da distribuição de dividendos & dividend yield; e do valor de Mercado & P/VPA
  • Equipe
    • Pessoas chave do Fundo com a Bio dos principais executivos & Estrutura Organizacional
  • Análise do Desconto
    • Detalhes do VM/PL dos ativos que compões o fundo
Tipo de RiscoDescriçãoMitigantes
LiquidezRisco associado a dificuldade de converter um investimento em fundos imobiliários em dinheiro no futuro, por falta de negociação de determinado ativo.O fundo negocia atualmente na média BRL 3,5M, e tem participação de 1,05]% no IFIX
MercadoRisco associado a (i) condições macroeconômicas em geral (ex. taxas de juros, inflação e USD); (ii) Políticas publicas local e internacional. (ex. reforma Tributária)O fundo negocia com desconto do seu valor patrimonial. Fundos com desconto detém uma margem de segurança maior.
GovernançaRisco associado a violação do gestor da política de investimento e/ou má condução de negócios. (ex. Falta de procedimentos internos, transparência, política de ética definida)A RBR é uma das principais gestoras de investimento imobiliário no setor no Brasil, com time de gestão experiente.
ConcentraçãoFundo poderá investir em um único imóvel ou em poucos imóveis de forma a concentrar o risco da carteira em poucos locatários.O portfólio da empresa é bem pulverizado.

Visão Geral

Raio X: Performance

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Disclaimer:

Este conteúdo tem propósito exclusivamente informativo e se baseia em dados estatísticos, metodologias probabilísticas, fatos concretos do mercado financeiro e em resultados financeiros apurados. Em nenhum momento, o conteúdo desta mensagem representa opiniões pessoais ou recomendações de investimento financeiro de qualquer natureza. Não se configuram, portanto, como ideias, opiniões, pensamentos ou qualquer forma de posicionamento por parte da XP Investimentos CCTVM S/A. É terminantemente proibida a utilização, acesso, cópia ou divulgação não autorizada das informações presentes neste conteúdo. O investimento em ações é um investimento de risco. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de perdas superiores aos valores investidos, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Para avaliação da performance de um fundo de investimentos é recomendável a análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Leia o prospecto e o regulamento antes de investir. Todas as informações sobre os produtos, bem como o regulamento e o prospecto e regulamento aqui listados, podem ser obtidas com seu agente de investimentos, em nosso site na internet ou no site do referido gestor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou fundo garantidor – FGC. A taxa de administração máxima compreende a taxa de administração mínima e o percentual máximo que a política do FUNDO admite despender em razão das taxas de administração dos fundos de investimento investidos. Os fundos de ações e multimercados com renda variável /sem renda variável podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, com os riscos daí decorrentes. Os fundos de crédito privado estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Os fundos de cotas aplicam em fundos de investimento que utilizam estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas. Os fundos de renda fixa estão sujeitos a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretem o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Para informações e dúvidas, favor contatar seu agente de investimentos. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas não são líquidas de impostos e taxas de saída e performance. As informações publicadas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. Caso os ativos, operações, fundos e/ou instrumentos financeiros sejam expressos em uma moeda que não a do investidor, qualquer alteração na taxa de câmbio pode impactar adversamente o preço, valor ou rentabilidade. A XP Investimentos não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização dessa plataforma. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido.

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