Relatório de análise – FII RBR Alpha (RBRF11)

Elevamos nossa recomendação de “Neutro” para “Compra” para o fundo RBRF11


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As três palavras mais importantes em investir são: margem de segurança

Warren Buffet

Elevamos nossa recomendação de “Neutro” para “Compra”

Recomendação Geral: estamos elevando nossa recomendação de neutro para compra para o FII RBR Alpha com preço-alvo BRL 86,9/cota. Os principais pontos da tese são: (i) Desconto atrativo: o fundo está negociando 0,93x, VM/VPL e, ao destrinchar as posições do FOF, entendemos que diversas posições também estão bem descontadas, de tal forma que o VM/VP combinado (fundo + posições) é equivalente a 0,86x V/VP; (ii) Yield atrativo: o yield anualizado do fundo é de ~9,0%; e (iii) Portfólio diversificado: com ~44% alocado em crédito /liquidez e 56% em FIIs de tijolo

Desconto Atrativo: além do desconto do próprio fundo RBRF11 equivalente a 0,93x V/VP notamos que os ativos objeto das alocações do fundo também detém um desconto médio ponderado de 0,93x.
Ao destrinchar as posições do FOF, calculamos o P/VPA ajustado em 0,86x. Esse desconto seria o produto do valor patrimonial do FOF pelo desconto ponderado do valor patrimonial dos ativos listados do fundo (assumimos 1,0x para ativos não listados).

Yield Atrativo: acreditamos que o fundo está negociando em patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio. Além disso, o Dividend Yield anualizado do fundo é de ~9,0%.

Portfolio Diversificado: o portfolio está atualmente alocado 43,9% em Recebíveis, 24% no segmento Corporativo, 12,3% no segmento Logístico, 7,2% no segmento de Shoppings e 12,6% em outros segmentos.

Descrição do Fundo:

O fundo RBR Alpha Multiestratégia é um fundo de Fundos Imobiliários com objetivo de auferir rendimentos e ganho de capital na aquisição Fundos Imobiliários, Certificados de Recebíveis (“CRIs”) e outros ativos líquidos ligados ao mercado imobiliário.

O RBRF11 busca a diversificação de seus investimentos em quatro estratégias, sendo essas:

  • Ativos “Alpha”: (39% da carteira): principal estratégia do fundo. Foco em FII de imóveis prontos com potencial de valorização
  • CRI: (42% da carteira): dívidas imobiliárias com garantias e recebíveis no setor
  • Ativos “Beta” (17% da carteira): posições táticas. Foco em FIIs mais sensíveis às oscilações de curto prazo
  • Liquidez (2% da carteira): ecursos aguardando alocação futura

Trazemos em nosso relatório um conjunto de análises proprietárias para apoiar nossa tese de investimento (Assinantes do ExpertPass):

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  • Sumário Executivo
    • Principais pontos da tese com resumo da nossa análise
  • Visão Geral:
    • Visão Geral sobre: 1. Gestor 2. Fundo 3. As principais exposições do fundo de locatários e regiões e; 4. Informações Gerais
    • Raio X Performance: Matrix de Comparação P/VPA com os comparáveis de mercado, análise rentabilidade
    • Raio X do fundo: Composição dos Investimentos do Fundo e alocação/ativo
  • Dados de Mercado:
    • Comparáveis de Mercado: Análise do (i) Valor de Mercado, (ii) Volume médio de negociação e (iii) Retorno acumulado no ano com os principais comparáveis de mercado
    • Dados Financeiros: Tabela com os principais detalhes financeiros do fundo para os anos de 2021, 2020- Histórico da distribuição de dividendos & dividend yield; e do valor de Mercado & P/VPA
  • Equipe
    • Pessoas chave do Fundo com a Bio dos principais executivos & Estrutura Organizacional
  • Análise do Desconto
    • Detalhes do VM/PL dos ativos que compões o fundo
Tipo de RiscoDescriçãoMitigantes
LiquidezRisco associado a dificuldade de converter um investimento em fundos imobiliários em dinheiro no futuro, por falta de negociação de determinado ativo.O fundo negocia atualmente na média BRL 3,5M, e tem participação de 1,05]% no IFIX
MercadoRisco associado a (i) condições macroeconômicas em geral (ex. taxas de juros, inflação e USD); (ii) Políticas publicas local e internacional. (ex. reforma Tributária)O fundo negocia com desconto do seu valor patrimonial. Fundos com desconto detém uma margem de segurança maior.
GovernançaRisco associado a violação do gestor da política de investimento e/ou má condução de negócios. (ex. Falta de procedimentos internos, transparência, política de ética definida)A RBR é uma das principais gestoras de investimento imobiliário no setor no Brasil, com time de gestão experiente.
ConcentraçãoFundo poderá investir em um único imóvel ou em poucos imóveis de forma a concentrar o risco da carteira em poucos locatários.O portfólio da empresa é bem pulverizado.
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