Relatório de Alocação FII – Fevereiro de 2019

1. Panorama e Performance Após um 2018 de alta volatilidade e aversão global ao risco, o mercado internacional iniciou 2019 sob menor tensão e estresse. O principal vetor é a perspectiva de que o FED (Banco Central dos EUA) reagirá aos sinais de arrefecimento econômico global e conduzirá com parcimônia o aumento da taxa básica […]


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1. Panorama e Performance

Após um 2018 de alta volatilidade e aversão global ao risco, o mercado internacional iniciou 2019 sob menor tensão e estresse. O principal vetor é a perspectiva de que o FED (Banco Central dos EUA) reagirá aos sinais de arrefecimento econômico global e conduzirá com parcimônia o aumento da taxa básica de juros.

Com um ambiente externo mais benigno, países emergentes têm operado em terreno positivo. A expectativa de aumento de liquidez global tem prevalecido sobre as preocupações com desaceleração da atividade local, favorecendo a entrada de novos investidores e impulsionando o valor dos ativos.

De modo particular, o mercado financeiro brasileiro anseia pela reforma da previdência, que deve ser apresentada nas próximas semanas. A expectativa para a sua aprovação é grande, visto que, os Poderes mostraram sintonia em priorizar a reforma. E é dentro desse otimismo que os analistas tem traçado as suas premissas, projetando uma inflação e juros cada vez mais baixos e uma atividade econômica com forte viés de alta.

Em sintonia com os bons ventos, o benchmark do mercado imobiliário (IFIX) apresentou a quarta alta consecutiva, atingindo 2,47% em janeiro de 2019 frente ao mês anterior. Os segmentos que mais se destacaram foram os de ativos logísticos (+5,26%), sendo seguido pelos Monoativos Corporativos (+4,73%) e pelos Fundo de Fundos (+4,45%). Do outro lado, fundos de Agências (+0,56%) e Multiativos Corporativos (+1,31%) foram os que tiveram as menores altas.

Quadro 01 – Retorno por classe

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

No âmbito das melhores performances, destaca-se o TRX Realty Logística (TRXL11) com +24,5%, que tem resolvido sistematicamente os problemas do fundo, destravando valores interessantes a seus cotistas. Em seguida, segue o BB Progressivo (BBFI11B) com +16,8% que recentemente aprovou a transferência do administrador da Caixa para o BTG Pactual. Por fim, encontra-se o Torre Almirante (ALMI11) com +14,9%.

Analisando as performances negativas, o General Shopping Ativo e Renda (FIGS11) foi o que apresentou a maior queda (- 13,8%), puxada pela renúncia da administradora e da gestora e também pela proximidade do fim da renda garantida. Em segundo, segue o RB Capital Renda I (FIIP11B) com -6,9%, devido ao fato de que não houve a renovação do contrato com a Magazine Luiza. Por último, encontra-se o CENESP FII (CNES11) que recusou a proposta realizada pela GTIS Partners.

No geral, destacamos que todas as classes de ativos estão caminhando a um ciclo pró-proprietário, naturalmente isso possibilita reajustes contratuais melhores, taxas de ocupação elevadas e riscos menores. Diante disso, dividendos tendem a crescer, atraindo novos cotistas e impulsionando o valor das cotas dos fundos.

Gráfico 01 – Performance 12 meses – IBOV x IFIX x CDI Acumulado

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

2. Carteira Recomendada – Renda

2.1 Visão Geral

A nossa Carteira Recomendada Renda apresentou a quarta alta consecutiva no mês de janeiro, atingindo +5,03%. Em relação ao benchmark do mercado (IFIX), a carteira apresentou novamente performance superior, atingindo uma diferença de 256 bps no mês. Destaque positivo para o Maxi Renda (+10,51%) e o SDI Logístico Rio (+7,25%).

O Maxi Renda (MXRF11) é um fundo com boa gestão e tem entregue proventos acima de seus pares. Recentemente, o fundo viu uma valorização expressiva na cota, atingindo o que acreditamos ser seu preço alvo. Por ora, tiramos o fundo de nossa carteira renda, visto que o mercado apresentou oportunidades mais interessantes.

Da mesma forma que o Maxi Renda, o SDIL Logístico (SDIL11) também atingiu seu preço alvo. Lembramos, no entanto, que o fundo continua como uma boa opção para quem busca dividendos e renda, e segue ocupando uma posição de destaque no nosso Top 25.

Quadro 02 – IFIX x Carteira Recomendada Renda

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

Quadro 03 – Performance da Carteira Recomendada Renda

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

Gráfico 02 – Performance 12 meses – Carteira Renda x IFIX x CDI Acumulado

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

3. Movimentações – Carteira Renda

3.1 Entradas e Saídas da Carteira Renda

  • Parte dos fundos que compõem a Carteira Renda obteve aumento expressivo na cota, superando o seu valor intrínseco. Tal precificação tem pressionado o Dividend Yield, acarretando diminuição no prêmio de risco para os novos entrantes. Diante disso, buscamos oportunidades mais interessantes e resolvemos remover os seguintes fundos da carteira, por ora:
    • HOLD – SDI Logística Rio (SDIL11)
    • HOLD – XP Log (XPLG11)
    • HOLD – Maxi Renda (MXRF11)

  • BUY – XP Industrial (XPIN11): Fundo com boa gestão e entregando proventos acima de seus pares. Com a captação de novos recursos na 3ª Emissão, o fundo tem a possibilidade de melhorar e expandir o seu portfólio, levando a incrementos importantes de dividendos e de valor de cota.
  • BUY – RBR CRI (RBRR1): Fundo de papéis, com gestor experiente e boa liquidez. O fundo já tem alocado os recursos captados na última emissão, o que deve fortalecer a sua carteira no curto prazo. Entregando Dividend Yields na casa dos 8~9%, o fundo possui espaço para distribuições maiores, equilibrando possíveis variações de cota.
  • BUY – CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11): Fundo de lajes corporativas que já se encontra praticamente todo ocupado. Possui ativos bem localizados que são disputados pelos inquilinos. O fundo poderá revisar boa parte de seus contratos ainda neste ano, o que possibilitará a compensação de possíveis deságios que os aluguéis sofreram e incrementará os dividendos distribuídos.

Quadro 04 – Projeções da Nova Carteira Renda

Quadro 05 – Resumo Fevereiro/19

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

4 Carteira Recomendada – Valor

4.1 Visão Geral

No mesmo fluxo que a Carteira Renda, a Carteira Valor avançou +3,43% em janeiro. Comparando com o IFIX, observou-se uma diferença de +96bps no mês. Destaque positivo para o Vila Olímpia Corporate (+9,31%) e para o Rio Bravo Renda Corporativa (+6,84%).

Quadro 06 – IFIX x Carteira Recomendada Valor

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

O Vila Olímpia Corporate (VLOL11) é um ativo de alto padrão construtivo e bem localizado na região da Vila Olímpia. O fundo deverá entregar bons proventos, visto que parte dos contratos estão para renovar já no primeiro semestre de 2019, o que permitirá a gestora reajustar o preço do aluguel defasado.

Já o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) possui bons e bem localizados empreendimentos, o que deverá trazer boas altas de aluguel num futuro próximo. Adicionalmente, os descontos dados nos contratos vigentes devem acabar no final do primeiro semestre de 2019, o que deve impactar os rendimentos de modo significativo. E, segundo fato relevante, a alocação do caixa também foi resolvida. Sua saída da carteira se deu principalmente por atingir nosso preço alvo, abrindo caminho para indicarmos outros fundos que acreditamos ter também bom desempenho nos próximos meses.

Quadro 07 – Performance da Carteira Recomendada Renda

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

Gráfico 02 – Performance 12 meses – Carteira Valor x IFIX x CDI Acumulado

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

5. Movimentações – Carteira Valor

5.1 Entradas e Saídas da Carteira Valor

  • Assim como a Carteira Renda, parte dos fundos da Carteira Valor atingiu o nosso target price estimado. Por haver outras oportunidades mais interessantes neste momento, resolvemos remover os seguintes fundos da carteira:
    • HOLD – Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11)
    • HOLD – Vila Olímpia Corporate (VLOL11)

  • BUY – VBI FL 4440 (FVBI11): Proprietário de 50% do Edifício Faria Lima 4.440, ativo alto padrão e localizado na Faria Lima. O fundo possui vacância que tem potencial para capturar parcela importante da volta do mercado, proporcionando ganhos tanto de renda quanto de capital.
  • BUY – CSHG Real Estate (HGRE11): Fundo de lajes corporativas da CSHG. O Fundo tem entregue bons retornos aos seus investidores (DY anualizado 6,1% e DY12M 6,4%), mesmo a um preço de cota de R$145 e com 19% de vacância física. Com dinheiro ainda em caixa, o fundo tem buscado aprimorar o seu portfólio buscando investir em ativos de alto padrão e bem localizados.

Quadro 08 – Projeções da Carteira Valor

Quadro 09 – Resumo Fevereiro/19

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

6. Visão dos Gestores

O otimismo do mercado segue consistente e diante de um cenário pró-proprietário, gestores têm captado novos recursos no mercado (Ofertas) afim de amadurecer e aprimorar o seu portfólio. Naturalmente, isso possibilitará um incremento nos proventos distribuídos e ganhos de equity consideráveis.

6.1 Fundo de Fundos

A retomada do setor deve impactar positivamente também fundos de fundos com lastro em tijolo principalmente através da alta dos aluguéis, aumentos nos DYs e consequente aumento nas cotas. São uma ótima saída para quem quer transformar ganhos de capital no mercado em rendimentos recorrentes. Este é o momento no ciclo em que deverão ser entregues rendimentos mais expressivos.

6.2 Fundos de Títulos e Valores Mobiliários (Papel)

Com altos rendimentos e risco menor de perda de patrimônio, os fundos de papel têm se mostrado uma boa alternativa para diversificação de carteiras de FIIs. Apesar das tendências de inflação menores no longo prazo, que tendem a diminuir sua rentabilidade, movimentos de queda de juros futuros geram aumentos significativos de cota (elevada duration).

6.3 Fundos de Tijolo

Com pipeline de lançamento de novos empreendimentos imobiliários reduzido pela frente e uma demanda por espaços que só cresce, todas as classes de ativos desta categoria arrecadarão bons frutos nos próximos anos. Os gestores de fundos com espaços vagos e aluguéis depreciados estão ávidos e prontos para iniciar o novo ciclo de alta, em especial em praças como São Paulo e seus arredores. Aqui, ganhos de longo prazo se traduzem tanto em maior renda quanto em ganhos de capital, em um processo de clara geração de alpha em carteiras de investimento que contenham esses tipos de fundos.

7. Radar do Mercado

O BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11) realizou recentemente a sua 7ª Emissão. A oferta foi realizada via 400, tendo a XP Investimentos como coordenador líder. O fundo conseguiu captar o montante total de sua oferta (R$ 203 milhões), valor 35% acima do volume base de sua emissão inicial.

Em janeiro de 2019, o XP Industrial (XPIN11) comunicou o encerramento da 3ª Emissão. O coordenador líder foi a XP Investimentos e a oferta foi realizada nos termos da CVM 476. O montante arrecadado acumulou R$ 55 milhões, 100% do volume proposto.

Com ativos de boa qualidade, o complexo do XPIN oferece um serviço único que o diferencia de seus pares, “amarrando” os inquilinos ao empreendimento com bons serviços e diminuindo assim a sua volatilidade. O fundo entrega bons dividendos, sendo uma boa opção para investidores que buscam rendimentos.

A TRX Gestora de Recursos informou que o GT Plaza foi vendido à R$ 21,5 milhões, algo em torno de R$ 3,2 mil por m². Provavelmente, não irão distribuir o valor, visto que o fundo tem fluxo de caixa negativo. Já o Atlântico Office (Macaé – RJ) continua vago e com grande dificuldade de venda. Após sua venda, o fundo será liquidado.

8. Ranking dos Fundos de Investimentos Imobiliários

Quadro 10 – Maiores Altas no Mês

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

Quadro 11 – Maiores Baixas no Mês

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

Quadro 12 – Maiores Ágios no Mês (VM/PL)

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

Quadro 13 – Maiores Deságios no Mês (VM/PL)

Fonte: Economática; XP Investimentos.  Data base: 31/01/2019

Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$

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