“Adeus ano velho e feliz ano novo”!
Nessa época do ano é muito comum passarmos por um período de reflexão. A comemoração ocidental do “ano-novo” foi instaurada em um decreto feito pelo imperador romano Júlio César. No império romano, a população celebrava esse dia em homenagem ao deus Jano, deus das mudanças e transições. Provavelmente é dessa bagagem histórica que esse momento acaba se tornando propício para refletirmos.
Nesse artigo nos propomos a fazer nossas reflexões e resoluções, dentro do contexto de investimento para fundos listados!
Nossas reflexões de 2021
Reflexão 1: o cenário é dinâmico
“Só sei que nada sei”
Socrátes
Nossa primeira reflexão é sobre a dificuldade associada a previsão de curto prazo.
O ano de 2021 nos provou isso: começamos o ano com a projeção do Boletim Focus para a taxa Selic ao fim de 2021 em 3,25% e um IPCA em 3,3%. Ao término desse mesmo ano, a Selic encerrou em 9,25% – e deverá atingir 11,5% ao fim do ciclo do aperto monetário– e o IPCA está rodando ligeiramente acima dos 10%. Adicionalmente, ao longo do ano, percebemos que os riscos fiscais se deterioraram significativamente com discussões acerca da PEC dos precatórios e do Auxílio Brasil.
No livro “Fooled by Randomness”, Nassim Taleb escreve: “Não importa quão sofisticadas sejam nossas escolhas, quão bons sejamos em dominar as probabilidades, a aleatoriedade terá a última palavra.”
Existem inúmeros exemplos que sugerem o alto grau de complexidade associado a previsões de curto prazo. Adicionalmente, exige também certa dose de humildade intelectual para reconhecermos isso.
Como profissional de investimentos durante os últimos anos, aprendi que entender os fundamentos de longo prazo é mais eficaz do que meramente surfar o curto prazo. Confie no processo e tenha paciência, não existe nenhuma fórmula mágica. Esqueça dicas como qual será o melhor setor da bolsa para o mês que vem. No curto prazo a oscilação de preços é random walk (aleatória), no longo prazo os preços e os ativos convergem para os seus fundamentos.
Relembre que ao tentarem te convencer do contrário você ouvirá muito “Dessa vez é diferente…”
Reflexão 2: Perigos da alavancagem e exuberância irracional
Dois fatos curiosos que nos intrigaram no ano de 2021.
O primeiro foi o caso da gigante construtora imobiliária chinesa “Evergrande” que experimentou problemas financeiros durante 2021. Isso ocorreu porque o modelo de negócio da empresa era pautado em um alto ritmo de crescimento utilizando alto grau de alavancagem. Contudo, a problemática aconteceu à medida que o governo chinês determinou limitações de alavancagem, restringindo as incorporadoras chinesas muito endividadas de assumirem dívidas adicionais. Na época, esse episódio foi apontado como um potencial risco para saúde do sistema econômico financeiro chinês e global.
Desse episódio refletimos:
(1) Alavancagem é um instrumento que deve ser feito com parcimônia e com forte racional econômico;
(2) Todos os ativos podem passar eventualmente por problemas financeiros/operacionais, ninguém está imune.
O segundo caso foi a forte apreciação das famosas “meme stocks” e dos NFT – uma forma de certificado digital, estabelecido via blockchain, que define originalidade e exclusividade a bens digitais.
Sem a pretensão de fazer uma análise detalhada dos fundamentos, apenas relembramos que o investidor de tempos em tempos exibe traços de exuberância irracional – termo usado em discurso do antigo chairman do FED (banco central americano), Alan Greenspan, em 1996. A exuberância irracional é a base psicológica para uma bolha. A bolha é definida como um contexto onde o aumento dos preços estimula o entusiasmo dos investidores, espalha-se pela psicologia do contágio.
A realidade é que, movidos por emoções, investidores podem cometer exageros. Como diria Paul Samuelson, renomado economista norte-americano, “Investir deveria ser mais como ver a tinta da parede secar ou ver a grama crescer. Se você quiser emoção, pegue US$ 800 e vá para Las Vegas.”
Quando se trata de investimento em fundos listados e ações, recomendamos visão orientada a longo prazo e níveis de alavancagem moderados.
Reflexão 3: Ciclo imobiliário: curto e turvo
O mercado imobiliário funciona em ciclos. Esses ciclos estão intimamente ligados a economia geral e divididos em 4 fases: Recuperação, Expansão, Sobreoferta ou Recessão.
Nesse sentindo, dado o contexto econômico e pandêmico vivenciado, nossa percepção é que o ciclo imobiliário não apenas está mais curto como, em alguns casos, submercados dentro do mesmo segmento estão vivenciando momentos diferentes no ciclo.
Para ilustrar isso; a vacância de escritórios A+ e A no estado de São Paulo era de ~23,1% no 3T2016 e foi para ~22,9%, no 3T2021, mantendo-se virtualmente estável na figura agregada nos últimos 5 anos. A despeito disso, alguns submercados nesse mesmo período observaram suas taxas de vacância diminuírem significativamente, como é o caso do Itaim (de 6,7% para 0,0%) Faria Lima (De 20,7% para 11,9%) e outros viram sua vacância subir, como é o caso do Jardins (de 23,1% para 38,6%) e Alphaville (de 23,8% para 27,7%). Esse cenário sugere que houve o movimento flight to quality . Esse fenômeno ocorre quando, devido a diversos fatores, empresas optam por substituírem suas antigas lajes, por novas, melhores e mais próximas às central business district (“CBD”).
Do outro lado, se observamos o setor logístico, as taxas de vacância têm paulatinamente melhorado nos últimos anos. A vacância de galpões AAA e A no estado de São Paulo saiu de ~29,6% no 3T2016 para ~9,1% no 3T2021. Adicionalmente, a oferta para os próximos anos ficará mais restrita em função do maior custo de construção (o que prejudica a viabilidade econômica de novos projetos) e a baixa disponibilidade de terrenos próximos aos CBD. Entendemos que o segmento para ativos bem localizados no raio 30-60km das grandes metrópoles experimenta uma dinâmica saudável que deve perdurar para os próximos anos.
Nesse contexto, a nossa reflexão para o mercado de fundos imobiliários:
1) Fundos de papel: essa classe deve se beneficiar com a alta da Selic em cenário de inflação persistente. Isso acontece, pois esses fundos acompanham os indicadores macroeconômicos (CDI, IPCA, IGP-M). Nossa preferência se mantém nos fundos de papel, consideramos uma excelente opção de investimento para quem deseja se proteger ou até mesmo se beneficiar de um cenário com inflação e juros mais elevados, uma vez que a maioria dos CRIs e das LCIs são emitidos com indexação à inflação ou CDI. Com isso, oferecem uma boa rentabilidade, diversificação.
Ao longo de 2022, entendemos que o foco dos ativos deve ser em CDI+, por conta da alta de juros e com elementos de high grade, em função de sua melhor relação risco-retorno.
2) Fundos Tijolo (de forma seletiva): entendemos que os fundos de tijolos estão negociando em patamares atrativos, e sua maioria com descontos significativos. Entendemos que investidores orientados ao longo prazo possam a vir se beneficiar de um eventual upside no médio prazo.
Conforme mencionado acerca do ciclo imobiliario e dado o cenário de maiores incertezas esperado para 2022, é importante ressaltar a necessidade de uma seleção ativa e cautelosa dos fundos.
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Nossas Resoluções para 2022
Aqui, desenhamos resoluções para 2022 para o investidor de fundos listados.
Resolução 1: Analise os ativos dos fundos
Os fundos são apenas veículo de investimento. Gostamos de ressaltar que por de trás do fluxo de rendimentos, existem empreendimento ou algum lastro imobiliário que estão sujeitos a diversas variáveis (condições econômicas, vacância, incerteza regulatória e/ou tributária).
Nesse sentindo, esperamos que o ano de 2022 seja um ano de evolução desse diálogo, tirando o foco exclusivamente em dividendos e evoluindo para o foco em análise de ativos e seus respectivos submercados.
Resolução 2: Faça do ato de investir um hábito
Afinal, que os fundos listados são excelentes veículos para o investidor, já é ponto pacífico. Em resumo, trata-se de um produto que, em sua grande maioria, detém isenção tributária sobre rendimentos (alguns até mesmo sobre ganho de capital como é o caso dos FIPEs), tem liquidez diária, permite diversificação e exposição a diferentes classes de ativos. Contudo, é necessário migrarmos desse discurso para uma estratégia de longo prazo.
Como tudo na vida, é importante criarmos hábitos saudáveis. Faça do ato de investir um hábito mensal, com foco na acumulação de capital de longo prazo.
Resolução 3: Pratique orçamento equilibrado
As famílias brasileiras nunca estiveram tão endividadas. O número de famílias brasileiras com dívidas continuou crescendo em outubro e chegou a 74,6%, segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), divulgada pela Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC). Adicionalmente, conforme estimativa do Serasa, cerca de 62,5 milhões de brasileiros estão endividados. Deste total, 30 milhões estão superendividados.
O quadro é preocupante. Planejamento financeiro é um tema que precisa ser endereçado com urgência no país, por conta disso, esse tópico foi inserido nas resoluções de 2022. Sugerimos que investidor comece a se planejar, mesmo que devagar, apenas comece.
Resolução 4: Invista na sua saúde
Fugindo um pouco do tema, um dos melhores investimentos que você pode fazer é na sua saúde. É muito comum ver pessoas focadas em aumentar seu patrimônio ao custo de sua saúde, vida pessoal e/ou qualidade vida.
Esse tipo de comportamento pode aumentar seus níveis de cortisol, podendo reduzir a qualidade e expectativa de vida.
Sua vida é um reflexo dos seus hábitos. Engajar-se em atividades físicas, cuidar da sua alimentação e sono e fazer uma lista de atividades/tarefas são hábitos que podem te ajudar a elevar sua qualidade de vida.
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