XP Expert

Qual o Potencial de Crescimento dos Fundos Imobiliários no Mercado Brasileiro?

Nesse relatório discutimos o potencial de crescimento dos fundos imobiliários, fazendo um comparativo com um dos mercados mais maduros nesse segmento, o mercado Americano.

Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no X
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

Nesse relatório discutimos o potencial de crescimento dos fundos imobiliários, fazendo um comparativo com um dos mercados mais maduros nesse segmento, o mercado Americano. Antes de começar a ler, já adiantamos que o potencial é muito relevante.


Crescimento a Pleno Vapor

Nos últimos dois anos, viu-se um crescimento expressivo na indústria de fundos imobiliários (FIIs), que vem acelerando sua maturação no mercado brasileiro. Esse crescimento ocorreu tanto pela apreciação do valor das cotas dos FIIs nesse período, quanto pelo volume crescente de ofertas de novos fundos que vieram a mercado (e que devem continuar vindo nos próximos anos).

Atualmente vemos os fundos existentes cada vez maiores e mais líquidos, além dos novos entrantes via IPOs, que trazem ainda mais opções de investimento. Diante desse crescimento, uma pergunta é cada vez mais frequente: “Qual o potencial de crescimento do mercado de fundos imobiliários no Brasil?”

Para responder essa pergunta comparamos fundos imobiliários no Brasil com um dos mercados mais maduros do mundo, o americano. Mais especificamente os REITs (Real Estate Investment Trusts), que têm uma estrutura muito similar ao do FII das nossas terras Tupiniquins.  


Principais semelhanças entre REITs e FIIs:

  • Os REITs também são isentos de impostos sobre operações imobiliárias
  • REITs também precisam distribuir quase todo seu lucro via dividendos (90% versus 95% dos FIIs brasileiros), porém distribuições mensais são menos frequentes quando comparado aos FIIs, onde a grande maioria opta por pagamentos mensais.
  • Para ter isenção tributária, um dos critérios de pulverização das cotas demanda que os REITs precisam ter no mínimo 100 cotistas (versus 50 nos FIIs)
  • Ambos os REITs e FIIs podem ser negociados em bolsa.

Você Sabia?

Os nossos FIIs têm uma grande vantagem quando comparado aos REITs. Diferente do que é aplicado no mercado americano, além de não pagarem impostos sobre a renda imobiliária os FIIs têm a grande vantagem de não terem seus dividendos tributados.

Os dividendos pagos pelos REITs são tributados em até 40% (com uma redução temporária até 2025 para até 30%). Isso significa que se o dividend yield de um REIT é de 10%, o cotista receberia um rendimento líquido de apenas 6% a 7% líquido de IR.

Devido ao baixo custo de financiamento, os REITs tendem a operar com alavancagens mais elevadas para otimizar seus retornos.

Há Crescimento Mesmo em Mercados Maduros

No entanto isso não impediu que o mercado expandisse de maneira exponencial, chegando a um tamanho aproximado de US$ 1,2 trilhão (aproximadamente R$ 4,8 trilhões). Isso equivale a aproximadamente 75 vezes o mercado de FIIs no Brasil e, apesar de maduro, continua em ritmo impressionante de crescimento.

Fonte: NAREIT.

Nos últimos 7 anos esse segmento mais do que dobrou em valor de mercado e o volume de ofertas continua em franca expansão (média anual de U$30 bilhões).

Fonte: NAREIT.

Os REITs são o Principal Veículo para se Investir no Setor Imobiliário Americano

Como marca de sua robustez, o valor de mercado dos REITs representa aproximadamente 4 vezes o valor das empresas do segmento imobiliário listadas na bolsa americana. Em quantidade de REITs, eles somam 3 vezes em número de empresas.

Diferentemente dos nossos FIIs, cada REIT é uma empresa e o investidor compra uma participação (ação) na companhia, não uma cota. Por esse motivo, não existe o papel da “gestora” do fundo e sim uma diretoria executiva (como as empresas listadas).

Dezenas de Países Utilizam os Fundos Imobiliários

A adesão a esse tipo de produto foi tão positiva que atualmente 39 países operam produtos semelhantes aos REITs (chamados de FIIs no Brasil, SIIC na França, FIBRAs no México, A-REITs na Austrália, SIIQ na Itália, SOCIMI na Espanha, etc).

Você Sabia?

O maior REIT do mundo em valor de mercado é a American Tower (aproximadamente R$ 400 bilhões), empresa de torres de celular, um segmento ainda não presente na bolsa brasileira.

O segundo maior REIT é a Simon Properties (aproximadamente R$ 180 bilhões), operadora de outlets e shoppings nos EUA .

Em comparação, o maior FII listado no mercado local é o Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11 (cerca de R$ 3,9 bilhões – menos de US$ 1,0 bilhão).

Existe uma grande diversificação setorial dos REITs, que incluem: hotéis, cassinos, florestas, residências, armazenamento self-storage, infraestrutura, cinemas e muitos outros segmentos.

REITs – Um Investimento Bem Difundido no Mercado Americano

Um estudo feito pela associação NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts) indica que cerca de 80 milhões de americanos investem direta ou indiretamente em REITs, representando um quarto da população do país.

Como percentual da indústria de fundos nos EUA como um todo, que é de aproximadamente US$ 21,4 trilhões, os REITs representam em torno de 5,2% do total. Quando comparado às indústrias de empresas listadas em bolsa (NYSE e NASDAQ), que somam aproximadamente R$ 33 trilhões, os REITs são aproximadamente 3,5% das bolsas americanas.

REITs Performaram Acima do Índice S&P 500 nos Últimos 10 Anos

Além dos REITs serem uma grande fonte de dividendos, sua performance no longo prazo tem sido acima do principal índice americano de ações, o S&P 500, entregando retornos anuais médios de 14%a.a. versus 13%a.a. do S&P 500 nos últimos 10 anos (Fonte: Green Street Advisors).


Como Isso se Compara com o Brasil?

Quebrando Recordes Históricos

Os FIIs atingiram a marca histórica de R$ 70,2 bilhões em valor de mercado 31/7/2019. Porém isso representa apenas 1,4% da indústria de fundos no Brasil e 1,7% do valor de mercado total das empresas listadas na B3.


Fontes: NAREIT, ICI, B3, World Bank e ANBIMA.

Em números de investidores, os FIIs alcançaram o nível recorde de 391 mil cotistas em julho de 2019, mas isso equivale a somente 0,2% da população brasileira. Uma proporção ainda embrionária para o nosso mercado. Em comparação, há pouco mais de um ano atrás jornais levantaram um estudo indicando que 1,4 milhão de Brasileiros investiam em Bitcoin, volume quase 4 vezes maior que o de FIIs atualmente.

Fontes: NAREIT, IBGE e B3.

O Início de Uma Longa Jornada de Crescimento e Maturação

Analisando esses comparativos, vemos potencial de crescimento muito relevante para os FIIs, podendo multiplicar-se nos próximos anos.

Acreditamos que o crescimento dos fundos imobiliários deve vir por diversas frentes como:

  • Aumentos de capital dos fundos já existentes.
  • IPO de novos FIIs, trazendo maior diversidade de segmentos, além de maior número de opções em suas respectivas indústrias.
  • Valorização das cotas.

Adicionalmente, vemos potenciais catalizadores importantes para os próximos anos, sendo alguns deles:

  • A mudança recente na regulação de fundos de pensão, que os impede de deter participação direta em ativos imobiliários (Resolução CMN 4661/2018), sendo necessário aportá-los em FIIs ou vendê-los. Esses ativos podem somar dezenas de bilhões de reais e eventualmente gerar oportunidades para os fundos imobiliários.
  • Juros baixos e estáveis nos próximos anos trará um ambiente fértil para o desenvolvimento dos FIIs.
  • A recuperação econômica esperada e queda gradual no desemprego beneficiam a performance dos locatários e a demanda por novas áreas (incluindo lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers), favorecendo assim a melhora na rentabilidade dos portfólios.

Resumindo, vemos hoje o início de uma longa e frutífera caminhada à frente para os fundos imobiliários. O ciclo está apenas começando.


Como Acompanhar os Fundos Imobiliários Nesse Mercado em Pleno Crescimento?

Para aproveitar as oportunidades desse mercado, acompanhe a nossa carteira recomendada mensal.
Esse relatório condensa nossa análise periódica dos fundos imobiliários listados, onde recomendamos uma carteira diversificada e composta por FIIs em que vemos maior potencial de ganhos no mês.

Fontes: NYSE, NASDAQ, B3, Economática, National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), Investment Company Institute (ICI), World Bank, ANBIMA, United States Census Bureau, Green Street Advisors, IBGE, BCB.

XPInc CTA

Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!

XP Expert

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Newsletter
Newsletter

Gostaria de receber nossos conteúdos por e-mail?

Cadastre-se e receba grátis nossos relatórios e recomendações de investimentos

Disclaimer:

  • Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
  • Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
  • O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.
  • O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
  • Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC Brasil para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
  • O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por assessores de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 178/2023, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O assessor de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.
  • Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
  • Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo assessores de investimentos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.
  • 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.
  • O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.
  • A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
  • A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
  • Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto.
  • O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
  • O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
  • O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO.
  • A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.


    Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies (gerencie suas preferências de cookies) e a nossa Política de Privacidade.