Quais são as perspectivas dos gestores de Fundos Imobiliários? | Julho de 2020

Com o objetivo de obter suas perspectivas diante desse cenário de baixa visibilidade, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil


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Principais Destaques:
•No decorrer do 2º trimestre os cotistas dos fundos imobiliários viram o mercado mostrar uma recuperação expressiva. Vale ressaltar os Índices da XP, no qual o XPFI (Índice Geral) apresentou alta de 4,7% em junho, enquanto o XPFT (Índice de Tijolo) apresentou alta de 5,9% e o XPFP (Índice de Papel) apresentou alta de 3,9%.

•Sobre a performance do IFIX, após a queda acentuada no primeiro trimestre deste ano, o IFIX continuou a sua trajetória de alta e apresentou uma performance positiva de 5,6% de junho perante variação de 2,1% em maio. Na opinião dos gestores, em sua maioria acreditam que a performance do IFIX para o ano de 2020 fique entre 1% e 10%.

•A maioria dos gestores veem a desaceleração da economia como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2020, principalmente pelo impacto do Covid-19 na economia brasileira.

No Brasil, o mês de junho foi marcado pela retomada gradual das atividades, principalmente pela flexibilização da quarentena e reabertura do varejo brasileiro. Em nossa visão, o cenário ainda está cercado com alto grau de incerteza referente à recuperação da economia e da curva de contaminação do COVID-19.

Com o objetivo de obter suas perspectivas diante desse cenário de baixa visibilidade, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil.


Qual a performance esperado do IFIX para 2020?

Sobre a performance do IFIX, após a queda acentuada no primeiro trimestre deste ano, o IFIX continuou a sua trajetória de alta e apresentou uma performance positiva de 5,6% de junho perante variação de 2,1% em maio. Vale ressaltar os Índices da XP, no qual o XPFI (Índice Geral) apresentou alta de 4,7% em junho, enquanto o XPFT (Índice de Tijolo) apresentou alta de 5,9% e o XPFP (Índice de Papel) apresentou alta de 3,9%. Na opinião dos gestores, 45% acreditam que a performance do IFIX para o ano de 2020 fique entre 1% e 10% (vs. 32% no mês anterior). Por outro lado, no território negativo, 25% dos gestores projetam a performance do IFIX para o ano de 2020 entre -10% e 0% (vs. 41% no mês anterior).


Como estão os preços dos fundos imobiliários

Toda a indústria de FIIs foi impactada positivamente nos meses de Maio e Junho. Os Fundos que ganharam destaques foram do setor industrial/logístico, seguindo pelos Fundos de CRI. Outro setor que obteve uma atuação positiva foram os híbridos, principalmente pela maioria dos FIIs deste segmento possuírem imóveis locados para varejo e para o setor educacional. Neste sentido, a maioria dos gestores (55% dos entrevistados) acreditam que os FIIs estão com preços justos. Porém, 45% dos entrevistados, acreditam que alguns Fundos ainda estão baratos (vs. 64% do mês passado).


Quais os maiores riscos para 2020?

A maioria dos gestores (85% dos entrevistados) vêm a desaceleração da economia como o maior risco da indústria de Fundos Imobiliários para 2020 (vs. 81% no mês anterior), principalmente pelo impacto que o Covid-19 pode causar na economia brasileira. Vale ressaltar também que a eventual mudança na tributação e aumento da taxa de juros perderam destaque desde o início da pandemia.


Quais as maiores oportunidades para 2020?

Na visão dos gestores, neste ano de 2020, a aquisição de novos ativos será a maior oportunidade para os Fundos Imobiliários (80% dos entrevistados), principalmente pelo fato que a maioria dos FIIs do segmento de Tijolo estão capitalizados, como também a provável queda da atividade econômica do Brasil, os gestores podem encontrar ativos imobiliários a preços mais descontados. Vale ressaltar que a melhora dos indicadores operacionais como: alugueis, vacância e diminuição dos descontos, vem perdendo força dado às incertezas econômicas e políticas para os próximos meses.


Qual segmento deve apresentar maior crescimento dos alugueis em 2020?

Na visão dos gestores, a maioria (65% dos entrevistados) acreditam que o segmento de galpões logísticos apresentará um maior crescimento dos alugueis neste ano de 2020 (vs. 45% do mês anterior). Enquanto o segmento de lajes corporativas apresentou uma leve queda em relação ao mês anterior (35% vs. 41%).

O motivo do segmento logístico estar apresentando o maior crescimento de alugueis, segundo os gestores, é pelo fato que é um setor mais resiliente, principalmente aqueles Fundos que possuírem locatários que estão mais expostos ao e-commerce, transporte/logística, alimentação e varejo. No cenário atual, há espaço para possível renegociação dos preços de locação. Por outro lado, o aumento da adoção do “home office”, levantou-se algumas dúvidas sobre os impactos nas locações de lajes corporativas no médio e longo prazo.


Qual segmento apresenta as maiores oportunidades com os preços nos patamares atuais?

Em meio a suspensão temporária do funcionamento dos shoppings centers e com a prática do “home office” sendo adotadas cada vez mais nas empresas, os gestores estão divididos em qual segmento apresenta as maiores oportunidades, sendo shopping centers e lajes corporativas os mais promissores (40% para ambos). Nota-se uma mudança de opinião nos gestores onde as lajes corporativas aumentaram em relação o mês anterior (40% vs. 18%), enquanto o segmento de shopping center caiu marginalmente (40% vs. 59%).


Quanto tempo temos até vermos os fundos imobiliários nos patamares pré-crise?

Assumindo que a pandemia seja controlada nos próximos meses, principalmente pela possível chegada de uma nova vacina, a maioria dos gestores esperam que os fundos imobiliários voltem a patamares pré-crise do Covid-19 em menos de 1 ano (70% vs. 41%). E o restante dos gestores (30% dos entrevistados) acreditam que a indústria de FIIs levará cerca de 1 a 2 anos para poder se recuperar.


Qual segmento deve voltar mais rapidamente após a crise?

O aumento do contágio do COVID-19 afetou os preços dos FIIs de forma generalizada desde o início da paralisação no Brasil. No entanto, gestores acreditam que os fundos de galpões logísticos devem recuperar mais rapidamente da crise (45% vs. 32% no mês passado) dado que o segmento logístico manteve seu funcionamento durante o período de paralisação das atividades não-essenciais pela necessidade de abastecimento das cidades. Fundos de lajes corporativas aparecem em segundo lugar com 30% dos entrevistados.


Dentre os fundos de “tijolo”, qual segmento deve apresentar menores impactos devido aos efeitos do coronavírus?

Na visão dos gestores, dentre os fundos de “tijolo”, os fundos de galpões logísticos devem apresentar menores impactos da crise do coronavírus dado a continuidade no funcionamento das atividade logística durante o período de isolamento e dado a maior adoção do varejo online, que vem reagindo positivamente. Adicionalmente, os fundos de galpões logísticos apresentam grande exposição aos contratos atípicos que garantem maior previsibilidade da receita de locação. O segmento de lajes corporativas continuou na segunda posição, de acordo com os gestores entrevistados.


Obs: Pesquisas realizadas entre os dias 02/07/2020 e 08/07/2020

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