Panorama Mensal de FIIs e FIPs-IE | Junho 2021

O mês de maio foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic para 3,5% a.a. e indicação do Copom para novos aumentos nas próximas reuniões. De acordo com os economistas da XP, a expectativa é de que a taxa Selic atinja o patamar de 5,5% a.a. até o final de 2021. Já a inflação medida pelo IPCA-15, no mês de maio desacelerou, ficando abaixo das expectativas, com variação de 0,44% ao mês. Por outro lado, o IGP-M apresentou crescimento de 4,10% no mês de maio (contra 1,51% em abril), acumulando alta de 14,39% no ano e 37,04% em 12 meses.

Além disso, permanece em destaque as incertezas relacionadas à uma nova possível onda de infecção de Covid-19, após a nova alta no número de casos. Desse modo, algumas restrições referentes à circulação de pessoas e funcionamento do comércio e serviços retornaram, além da prorrogação da fase de transição no estado de São Paulo. Assim, acreditamos que a expectativa de retomada e reabertura da economia se dará conforme avanço da vacinação.

No entanto, com as constantes mudanças relacionadas às restrições permanecemos mais conservadores em relação a alguns segmentos (como shopping centers e em menor grau, lajes corporativas), já que são significativas as incertezas relacionadas ao ritmo da retomada de desempenho destes no curto prazo.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance de -1,56% em maio, após a alta de 0,51% em abril, impulsionado negativamente pelos fundos do segmento de lajes, logística e recebíveis. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance de -1,63%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -1,85% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou performance de -1,67%.

Gráfico 1: Performance 12 Meses – XPFI x IFIX x CDI x IBOV Acumulado

Principais Indicadores

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 31/05/2021

Performance dos FIIs

Fundos de Tijolo

Em maio os fundos de tijolo (fundos que investem majoritariamente em imóveis físicos como shoppings centers, lajes corporativas e galpões logísticos) ainda diante dos cenários de incertezas e possível aumento das restrições, a fim de conter o avanço da pandemia, tiveram a performance negativa no mês, o XPFT teve um retorno de -1,85%.

Dado as constantes mudanças relacionadas às restrições decretadas nos estados e municípios e o aumento dos casos de COVID, continuamos conservadores em relação aos fundos imobiliários do segmento de shopping centers.

Em relação aos fundos imobiliários de lajes corporativas, tiveram um retorno negativo de -2,52%.

Fizemos uma publicação sobre o setor em parceria com a Cushman & Wakefield, abordando as regiões da Berrini e Chucri Zaidan, acesse aqui.

No mês o segmento de galpões teve um retorno de -2,07%, seguido pelo setor de Shoppings com um retorno de -0,85% e Outros com um retorno de -1,88%.

Tabela 1: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 2: Retornos dos Segmentos de Tijolo

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel (fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário e FoFs, fundos que investem em outros fundos imobiliários) continuam se recuperando após queda devido a pandemia.

Os fundos de CRIs, que são impactados principalmente pelos índices de inflação (IPCA e IGP-M), estão com um desempenho positivo nos últimos 12m (21,95%). Esta classe de ativos tiveram retorno negativo no mês de -1,38%.

Já os FoFs (Fundos de Fundos), em sua maioria estão com seu portfólio alocado em fundos de tijolo, tiveram uma performance negativa de -0,34%.

O XPFP (Índice XP de fundos de Papel) teve retorno de -1,67% no mês e 11,13% nos últimos 12 meses.

Neste mês, fizemos uma série de publicações sobre o Mercado de Crédito no Brasil, em conjunto com o Sérgio Leite, da Área de Crédito da XP, acesse abaixo as publicações:

Crédito Imobiliário no Brasil e seu impacto nos FIIs de Recebíveis

Panorama de Crédito Imobiliário no Brasil

Raio X do Mercado de CRIs

Tabela 3: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 4: Retornos dos Segmentos de Papel

Fundos em Participações de Infraestrutura – FIP-IE

Os FIP-IE (Fundos em Participação de Infraestrutura, fundos que investem em ativos de infraestrutura como portos, linhas de transmissões, parques solares e eólicos, plantas de saneamento, estradas e rodovias, etc.).

No mês de maio de 2021, os FIPs-IE listados divulgaram Fatos Relevantes a respeito de seus Fundos. Entre eles:

1.XPIE11 – Fatos Relevantes, acesse aqui;

Aquisição ApodiPar – 11/05/2021;

Apresentação Trimestral de Resultados 1T21 – 13/05/2021

Distribuição de Dividendos – 05/03/2021;

2.PFIN11 – Relatório Mensal referente a Maio, acesse aqui;

3.BRZP11 – Relatório Mensal referente a Maio 2021, acesse aqui.

No mês os FIPs-IE tiveram retorno de -1,67%. Os indicadores mais comuns para servirem de comparativo, o IBOV (Ibovespa) e o IEE (Índice de Energia Elétrica) tiveram seus retornos de 6,16% no mês e 4,36% no mês, respectivamente.

Tabela 5: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 6: Retornos dos FIPs-IE

Fluxo de Negociação

Nesta parte do relatório, desenvolvido pela Mesa de Fundos Imobiliários da XP, forneceremos um overview sobre o fluxo de negociação e descrever as nossas percepções sobre os principais acontecimentos do mercado. O report é meramente informativo, não temos a pretensão de fornecer qualquer tipo de recomendação.

Principais destaques no mês

Em maio observamos um aumento de 12% no volume negociado no mercado secundário. Tanto o investidor pessoa física quanto o investidor institucional local aumentaram o fluxo de negociação. De um lado, o investidor pessoa física aumentou o volume de compras, ficando comprador em quase todos os setores, com exceção de shoppings e agências bancárias. De outro lado, o investidor institucional local aumentou o fluxo de vendas, ficando net vendedor em um mês em que vários FoFs foram capitalizados com a liquidação de ofertas.

Continuamos a ver um forte fluxo de venda de fundos de CRI por parte de institucionais locais. Este fluxo é absorvido pelas pessoas físicas, que seguram o preço dos ativos em níveis bem superiores a cota patrimonial. O investidor institucional local inverteu a mão no segmento de lajes corporativas, ficando net vendedor após ter ficado alguns meses net comprador. O mesmo ocorreu com o segmento de FoFs, em que o institucional local também passou a ficar net vendedor, ainda que grande parte dos fundos estejam com desconto em relação a cota patrimonial.

Entre os destaques do mês, ressaltamos a evolução no mercado de aluguel de fundos imobiliários. Observamos vários players, tanto institucionais quanto pessoas físicas, utilizando se do short de FIIs para arbitrar ofertas. Dentre essas, destacamos arbitragens com prêmios relevantes, como KISU11 (30%) e KNSC11 (6%).

Gráfico 2: Fluxo por Segmento