Lajes Corporativas: Berrini & Chucri Zaidan

Artigo publicado em parceria com a Cushman & Wakefield


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Após a imersão dos dados e informações sobre o mercado de Offices A e A+ em São Paulo, novamente em uma parceria da Cushman & Wakefield com a XP, ser abordada a seguir a segunda parte da nossa série: Panorama do Mercado de Offices.

Seguindo a mesma lógica da primeira publicação, serão detalhados todos os dados, transações e informações sobre as regiões: Berrini e Chucri Zaidan.

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Berrini – Lajes A e A+

O mercado de offices de alto padrão (A e A+) na região da Berrini, finalizou o primeiro trimestre de 2021 com a vacância em torno de 23,57% e preço pedido na casa dos R$ 94,08.

Em conjunto com a Cushman & Wakefield, foi realizado levantamento da evolução dos principais indicadores desde 2013. São eles:

  1. Estoque;
  2. Novo Estoque;
  3. Absorção Líquida
  4. Vacância; e
  5. Preço pedido.

1. Estoque

Comentário Cushman & Wakefield: A região da Berrini destaca-se como um grande polo empresarial de São Paulo, com edifícios icônicos que são referência para a cidade, principalmente pela sua arquitetura moderna e por contar com a presença de grandes empresas nacionais e internacionais. Essa região está estrategicamente posicionada entre submercados primes, como Vila Olímpia, JK, Faria Lima, Itaim e outros dois grandes vetores de crescimento da cidade, Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio. A Berrini é cercada por hotéis, restaurantes, bares, três shoppings centers, torres residenciais e uma estação da CPTM, inaugurada há 17 anos.

Historicamente, o estoque total da Berrini de classe A e A+ sempre apresentou uma certa estabilidade. Durante os anos de 2015 a 2019, o estoque não sofreu alteração devido às altas taxas de vacância apresentadas nesse período, que giravam em torno de 37,7% e 18,1%. É importante mencionar que o estoque cresceu 39% ou 141.340 m² do 1º trimestre de 2013 ao 1º trimestre de 2015. Ademais, devido ao grande volume de entregas, a alta taxa de vacância apresentada até o final de 2019, somado à escassez de terrenos nesse consolidado submercado, os empreendedores atuaram de forma mais conservadora em relação aos novos lançamentos, momento em que a taxa de disponibilidade chegou ao patamar inferior aos 20%. Um novo estoque foi entregue em outubro de 2020, fazendo com o estoque total crescesse 5,3% e chegasse ao total de 11 propriedades de classe A e A+ na Berrini.

2. Novo Estoque

Comentário Cushman & Wakefield: Conforme mencionado anteriormente, a região apresenta uma estabilidade recorrente em seu estoque, nos anos de 2013 a 2015 novos empreendimentos como, por exemplo, Tower Bridge Corporate, Berrini One, Thera Corporate, Jacarandá e The Bridge Tower embalaram os anos de grandes e importantes entregas na região, fazendo com que o estoque total fosse incrementado em 141.340 m², o que representa 46% do inventário total em 2015. Certamente, esse valor é um montante expressivo e que imprime a confiança dos investidores e incorporadores com a região.

Como qualquer outro mercado que passa por um momento de grandes entregas no curto espaço de tempo, a taxa de vacância é afetada diretamente e, a necessidade de um período para que todo esse novo estoque possa ser absorvido leva um certo tempo.

Em 2020, quando a Berrini recebeu o edifício Centenarinho após um período de retrofit e reposicionamento de mercado, o empreendimento chegou ao mercado 100% ocupado por uma empresa de Coworking, o que demonstra o contínuo apetite pela região.

3. Absorção Líquida

Comentário Cushman & Wakefield: A absorção líquida é a medida da demanda em mercados de escritórios. A comparação entre espaços entregues e absorvidos fisicamente é importante para caracterizar se o ritmo de entregas é compatível com a demanda por esses espaços. Em mercados com excesso de oferta, o ritmo de absorção também ajuda a explicar eventuais desequilíbrios ou conjecturar sobre o ritmo de ocupação de espaços recém-entregues.

Com o ritmo de absorções positivas ano após ano, em fevereiro de 2020, a Berrini alcançou o seu menor índice de vacância (15,8%) desde dezembro de 2013 (10,7%). Coincidentemente, no final de fevereiro de 2020, o 1º caso de Covid-19 havia sido confirmado oficialmente no Brasil pelo Ministério da Saúde. A partir deste momento, diversas medidas de distanciamento e de quarentena foram adotadas pela população. Com o incremento forçado do modelo híbrido de trabalho, algumas empresas tomaram a decisão de devolver parcialmente suas ocupações, buscando economia pelo impacto sofrido pela pandemia ou simplesmente pelo fato de resolverem tirar da gaveta o modelo mais flexível de ocupação.

Ademais, outras empresas estavam com desocupações programadas devido a um planejamento anterior à Covid-19, seja por conta de M&A ou pela estratégia de transferir a ocupação para Coworkings em outros edifícios de diferentes regiões.

Entretanto, todas essas situações fizeram com que a absorção em 2020 encerrasse negativa, interrompendo a cessão de cinco anos de resultados positivos na Berrini.

4. Vacância

Comentário Cushman & Wakefield: A taxa de desocupação ou vacância vinha apresentando uma trajetória de queda até fevereiro de 2020, quando registou 15,8%, a menor desde 2013. Após alguns meses de absorções negativas, a taxa de vacância embalou um crescimento significativo de 7,8 p.p., encerrando o 1º trimestre de 2021 com 23,6%.

É válido ressaltar que o estoque cresceu 39% ou 141.340 m² do 1º trimestre de 2013 ao 1º trimestre de 2015, o qual impactou diretamente a taxa de vacância nesse período. Outro ponto importante foi o aumento da concorrência com a região da Chucri Zaidan, que entregou +158.475 m² com valores de locação extremamente mais competitivos.

5. Preço Pedido

Comentário Cushman & Wakefield: O preço médio pedido (nominal) da Berrini apresentou estabilidade em meados de 2019 e no final desse mesmo ano. Embalou uma trajetória constante de alta até o 1º trimestre de 2021, fechando em R$ 94,08, crescimento de 6% comparado a 2018. Inicialmente, esse crescimento é justificado pela redução constante na vacância ao longo dos anos no mercado como um todo e, principalmente, na Berrini. Aliado a isso, a região não conta com um pipeline de novas entregas para os próximos anos, o que fez com que os proprietários começassem ajustar os preços para cima.

Outro importante fator ocorreu ao longo da pandemia, uma vez que alguns empreendimentos de classe A+ registraram devoluções. Essas novas áreas vagas normalmente trabalham com valores pedidos superiores à média da região e ajudou a impactar nos preços de locação.

6. Últimas Transações

Comentário Cushman & Wakefield: A transação do edifício Tower Bridge Corporate foi um marco importante para o mercado corporativo, principalmente para a região da Berrini. Esse mesmo edifício configurou duas das maiores transações em um único edifício no mercado paulistano nos anos de 2013 e 2019. O apetite para edifícios dessa qualidade em regiões consolidadas tem movimentado os fundos de investimentos imobiliários a buscarem cap rates cada vez mais comprimidos, devido às quedas sucessivas na taxa de juros, expansão na oferta de crédito e perspectiva de continuar nesse cenário a médio prazo.

Ademais, esses fatores combinados com o potencial de crescimento dos preços de locações, seja por revisionais indexados ao IGP-M, IPC-A ou por conta da baixa vacância no momento da aquisição. Esse cenário positivo aos investidores/proprietários aumentou fortemente o volume financeiro de transações corporativas entre 2019 e o 1º trimestre de 2021.

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Chucri Zaidan – Lajes A e A+

O mercado de offices de alto padrão (A e A+) na região da Chucri Zaidan está muito aquecido. Só no ano passado e no primeiro trimestre deste ano, ocorreram seis transações, que somada a ABL transacionada, é contabilizada em torno de 165 mil m². Isso nos mostra que apesar da pandemia e da adoção do trabalho remoto (Home Office), os gestores avaliam um grande potencial neste segmento.

Porém a Chucri Zaidan está vivendo um dilema. Ainda há alguns empreendimentos sendo entregues em 2021 e 2022, o que acarretará um maior estoque e, possivelmente, um aumento na vacância da região.

Em números, o estoque cresceu do fechamento de 2020 até o 1T21, incremento em quase 18%. A vacância saiu de 21,50% para 34,51% no período.

Comentário Cushman & Wakefield: A região da Chucri Zaidan está entre as principais regiões de escritórios da cidade de São Paulo e o início de seu desenvolvimento ocorreu na década de 1970, junto com a Região da Berrini. A avenida Chucri Zaidan é prolongamento da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini. A ocupação da região é mista, com comércios de rua, conjuntos residenciais e principalmente escritórios. O início da Avenida fica a aproximadamente 1,0 km do Shopping Morumbi, localizado na Avenida Roque Petroni Júnior, que também conta com o Shopping Market Place.

Os principais empreendimentos da região são: Rochaverá, Morumbi Corporate, WTorre Morumbi, Ez Towers, Torre Z, RiverView Corporate Tower e mais recentemente o complexo Parque da Cidade Corporate.

No que se refere às empresas instaladas na região, há diversas multinacionais e nacionais dos mais variados segmentos: financeiro, consumo, bens duráveis, telecomunicação, auditoria, seguradoras, tecnologia, entre outros.

Abaixo mostraremos a evolução da região desde 2013.

1. Estoque

Comentário Cushman & Wakefield: Os empreendimentos classificados como A e A+ representam 73% do estoque total da região Chucri Zaidan, sendo 21% do estoque classificado como classe B e os 6% restantes classe C. Atualmente, a Chucri Zaidan lidera o ranking de maior market share de classe A e A+ da cidade de São Paulo, seguido por Faria Lima, que possui cerca de 536.687 m² ou 64% do estoque de alto padrão existente na Chucri Zaidan. Esse crescimento pode ser visto no gráfico de novos estoques, com a escassez de terrenos em regiões consolidadas e mais caras da cidade, a Chucri Zaidan foi o centro dos holofotes nos últimos anos, seja por novos desenvolvimentos corporativos, torres residenciais, shoppings, comércio varejista e de projetos de infraestrutura potencializado pela Operação Urbana Água Espraiada.

Desde o 1º trimestre de 2013, o estoque de alto padrão da Chucri Zaidan cresceu 249%, destaque para os anos de 2013, 2015 e 2021, que entregaram mais de 110 mil m² em um único ano. 

Nota: em 2019 o edifício RiverView Corporate Tower (ex-Nestlé building) saiu do estoque para obras de retrofit, transformando-o de monousuário a multiusuário em junho de 2020 quando regressou. Inclusive, a sua área foi ajustada de privativa para BOMA.

2. Novo Estoque

Comentário Cushman & Wakefield: Tomando como base o período de 2013 até 1T2021 a média de conclusão do novo estoque nas regiões CDB (Central Business District) de São Paulo é de 193.706 m² anuais, enquanto a média para as entregas na região da Chucri Zaidan é de 70.656 mil m² ou mais de um terço (36%) de toda nova conclusão das principais regiões de negócios (CBD).

A maior quantidade de m² construídos durante o período analisado ocorreu no ano de 2015, com cerca de 169.998 mil m² entregues. Empreendimentos como WTorre Morumbi – torres A e B, Torre Sucupira e Praça São Paulo Corporate são exemplos desses grandes projetos entregues na região.

Em 2021, ocorreu a última grande entrega de 128.876 mil m² das três torres do Parque da Cidade Corporate, o pipeline de projetos em construção com data prevista até 2023 gira em torno de 122 mil m².

3. Absorção Líquida

Comentário Cushman & Wakefield: Levando em consideração o período analisado, nota-se que em 2017 a Chucri Zaidan apresentou o resultado mais expressivo da amostragem, registrando o maior volume de absorção líquida (101.970 mil m²) ou 54% de toda absorção registrada nas regiões CBDs de classe A e A+ (188.098 mil m²).

O trimestre atual apresentou um volume de -7.9 mil m², principalmente devido às reduções de inquilinos dos segmentos financeiro, tecnologia, seguradora e varejo. Ainda é muito cedo para afirmar que a absorção da Chucri Zaidan terminará o ano no campo negativo. Como podemos observar no gráfico, isso nunca aconteceu, mesmo quando trabalhamos com um intervalo de tempo maior (2008). Outro fator relevante em mantermos o otimismo em 2021 é que a região já registrou cerca de 26 mil m² em novas locações que ainda serão absorvidas, desse montante temos uma grande companhia do segmento de energia que está saindo de Alphaville para uma das torres do Parque da Cidade.

4. Vacância

Comentário Cushman & Wakefield: A vacância é a proporção de espaços vagos em relação ao total edificado, representando a oferta disponível em um dado mercado. Podemos considerar que uma taxa de vacância razoável para o tamanho do estoque de São Paulo esteja entre 10 e 12%. Sendo assim, com exceção de algumas regiões prime, onde a vacância retornou e tem se mantido ao longo da pandemia em níveis desejáveis, espera-se pressão sobre os valores de locação na região da Chucri Zaidan devido ao maior poder de negociação por parte dos futuros inquilinos.

Com o reflexo dos novos estoques que continuam ingressando na região, apesar das absorções positivas ano após ano, a taxa de vacância retornou a trajetória de alta. É importante mencionar que a Chucri Zaidan representou cerca de 33% (1/3) em 2020 e cerca de 100% em 2021 de todo o estoque entregue no mercado CBD de classe A e A+. Ainda se fizermos esse mesmo raciocínio para 2018, a Chucri correspondeu por cerca de 39% de todo novo estoque no ano. Evidentemente é uma região que ainda passa por transformações, possui terrenos e muitos projetos em desenvolvimento, contudo, a demanda continua latente se provando que mesmo em período de pandemia, existe demanda para ocupação e por investimentos que buscam se posicionar para a retomada econômica.  

5. Preço Pedido

Comentário Cushman & Wakefield: Observa-se que o preço pedido chegou a sua estabilidade ao longo de 2019 e em meados de 2020 atingiu o ponto de inflexão, iniciando a trajetória de alta até o 1T 2021. Desde a entrega do retrofit no RiverView Corporate Tower, os preços pedidos vêm apresentando altas constantes, saindo de R$ 91,66 em maio de 2020, até o valor de R$ 99,34 no primeiro trimestre de 2021 – um crescimento de 8% ou R$ 7,69 por m² mês. Esse crescimento seguiu a mesma tendência do mercado CBD de classe A e A+, que apresentou uma evolução de 13% ou R$ 11,52 por m² mês no mesmo período analisado. 

A conclusão a que chegamos é que logo antes da pandemia, mais precisamente em fevereiro de 2020, cerca de 6 dos 11 major markets das regiões CBDs de São Paulo apresentavam um intervalo da taxa de vacância entre 13,8% a 0,93% (JK) e com crescimento de preço há alguns anos, o que continuou ao longo da pandemia com o boost de novos estoques com preços muito acima da média geral de mercado.

A Chucri Zaidan não foi diferente, mesmo com a vacância que girava em torno de 21,5%, os novos empreendimentos vieram com preços pedidos na casa de R$ 100,00 por m². Ademais, esse último trimestre acabou impulsionando os preços devido às reduções de alguns dos inquilinos em edifícios de classe A+. Ou seja, novas áreas com valores acima de R$ 120,00 passaram a ser ofertadas.

6. Últimas Transações

Comentário Cushman & Wakefield: Quando se trata da região que mais transacionou em volume financeiro e em m² de São Paulo, estamos falando da Chucri Zaidan. Desde 2019 foram cerca de 288 mil m² e aproximadamente R$ 5.3 bilhões em edifícios classe A e A+ performados, adquiridos por Fundos de Investimentos Imobiliários e Property Companies. O volume anual em 2019 passou de R$ 1.7 bilhão, para R$ 2.3 bilhões em 2020, e nesses primeiros três meses do ano já soma cerca de R$ 1.3 bilhão. Mesmo com a chegada da pandemia do Covid-19 em 2020, os investidores continuam confiantes que o principal vetor de crescimento da cidade terá um futuro promissor. Essa confiança baseia-se no crescimento dos preços de locação e revisionais programadas, demanda existente registrada pela absorção líquida dos últimos anos, além de toda infraestrutura que é oferecida a quem trabalha e reside na região.

Investimento imobiliário é de longo prazo e naturalmente passa por diversos ciclos econômicos. O país por sua vez, já vinha ensaiando uma recuperação econômica desde 2016, contudo as reformas esperadas pelo mercado não chegaram em tempo hábil. Entretanto, com a recuperação econômica prevista após o controle da pandemia, os novos investidores e demais proprietários podem capturar ótimos retornos com seu posicionamento no principal vetor de crescimento da cidade.

Conclusão

Além das incertezas em torno do segmento de offices, como a adoção do Home Office, empresas devolvendo áreas, empreendimentos sendo entregues, o que gera uma grande oferta de espaço, a crise econômica acaba pressionando o segmento, como pode ser visto nas cotações dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas.

Porém, na contramão deste fator supracitado, os gestores de Fundos Imobiliários estão adquirindo alguns imóveis de muita qualidade e bem localizados, esperando a retomada do setor e assim formarem um portfólio resiliente para a próxima expansão do segmento.

Por fim, entendemos que as informações desse estudo, uma parceria da Cushman & Wakefield com a XP, fornecem relevantes dados do setor de escritórios corporativos de alto padrão que certamente auxiliarão o mercado e os investidores na tomada de decisão de seus negócios.

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