XP Expert

Oferta e demanda: os efeitos na habitação Multifamily

Artigo realizado em conjunto com a CONTI

Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no X
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

No centro de todo investimento está a receita futura projetada. No contexto do investimento em multifamily, a receita futura é amplamente determinada pela variação do valor dos aluguéis e da ocupação durante um determinado período. O objetivo básico do investimento em propriedades multifamily é maximizar o número de unidades alugadas com o maior valor do aluguel possível por unidade.

Em um mercado livre e competitivo, esses componentes junto de ocupação e aluguéis, são constantemente regidos pela lei da oferta e demanda. Embora o investimento imobiliário exija análises detalhadas de oferta e demanda local para projetar a renda futura de um ativo em particular, amplas percepções de mercado proporcionam maior clareza sobre o desempenho esperado dos ativos ao longo do tempo.

Ao examinar a relação entre a oferta e a demanda de imóveis tipo multifamily nos principais mercados do Texas, podemos avaliar o futuro dessa dinâmica e ilustrar por que a habitação para a “workforce” (força de trabalho) está mais bem posicionada para o crescimento da renda a longo prazo.

A última década de crescimento do Texas é incomparável aos Estados Unidos modernos. Consistentemente classificada como um dos melhores estados para fazer negócios e possibilitar um custo de vida acessível, o Texas é uma terra de oportunidades excepcionais. Na última década, surpreendentes 4,1 milhões de novos moradores chegaram ao estado para aproveitá-las.

Desde 2010, esse crescimento é equivalente a toda a população de Los Angeles se mudando para o Texas - uma comparação adequada considerando que os californianos são os que mais estão se mudando para o Texas do que qualquer outro estado. Além dos elogios impressionantes como o de ser o principal estado do país em crescimento populacional e de empregos na última década, esses números mostram a crescente demanda por moradias em todo o Texas.

A onda de crescimento populacional e de empregos é o principal motor da demanda multifamily. Essa demanda crescente nos últimos dez anos possibilitou o aumento dos aluguéis além de um aumento no desenvolvimento de propriedades multifamily no estado.

Essa demanda é evidente nas taxas de ocupação estáveis ​​em todo o Texas; todas as grandes áreas metropolitanas do Texas - Dallas-Fort Worth, Austin, Houston e San Antonio - tiveram uma média de ocupação anual bem acima de 90% na última década. Embora esta taxa de ocupação estável forneça um marcador útil de demanda, ela não se ajusta à mudança no total de unidades do mercado ao longo do tempo devido a novas construções. Para dar conta do estoque crescente de unidades, o setor imobiliário utiliza a “absorção líquida” como um indicador de demanda ao longo do tempo.

No contexto de multifamily, a absorção líquida é basicamente a soma de todas as unidades que ficaram vagas subtraídas da soma de todas as unidades que passaram a ser ocupadas em um determinado mercado, durante um determinado período, geralmente de um ano. Uma absorção líquida anual positiva indica demanda crescente para aquele ano - onde mais unidades foram alugadas do que desocupadas.

Na última década, as quatro áreas metropolitanas do Texas tiveram uma absorção líquida positiva e, cumulativamente, esses mercados absorveram mais de 350.000 novas unidades. A demanda por apartamentos do tipo multifamily no Texas é tão forte, que o estado foi responsável por 15% de toda a absorção dos EUA em 2019. DFW ficou atrás apenas da cidade de Nova York no número total de unidades absorvidas, enquanto a absorção em Houston, Austin e San Antonio, respectivamente, ficou em 8º lugar, 9º e 21º em todos os mercados metropolitanos dos EUA.

Oferta e Demanda: Texas

Para resumir a última década de oferta e demanda de imóveis multifamily do Texas, cerca de 440.000 novos apartamentos foram entregues de 2011 a 2019, com uma média de 49.000 unidades por ano em um crescimento total de estoque de 2,4%. No mesmo período, a demanda totalizou cerca de 470 mil unidades, com média de pouco mais de 51 mil unidades absorvidas a cada ano.

Desta forma, a demanda superou a oferta em uma média de 3.300 unidades por ano, reduzindo a vacância em quase 300 pontos de 2011 a 2019. Embora todos os mercados do Texas possuam características únicas, os fundamentos do crescimento populacional e de empregos impulsionaram o crescimento estável da renda de longo prazo para os investimentos do tipo multifamily no Texas.

O equilíbrio entre a oferta e a demanda por multifamily do Texas na última década mostra as condições de mercado favoráveis ao investimento. Embora o Texas seja consistentemente um líder no número de novas unidades construídas por ano, esse novo fornecimento foi superado pela esmagadora demanda em um passado recente.

Em última análise, a crescente escassez de apartamentos também aumentou os aluguéis em todo o mercado, resultando em retornos atraentes na última década. À medida que os investidores continuam a reconhecer a estabilidade de longo prazo do mercado multifamily do Texas, a atividade de investimento na última década também atingiu níveis impressionantes.

De acordo com a CBRE, o Texas capturou 14% de todo o investimento em multifamily dos EUA em 2019. No ano anterior, uma em cada seis unidades compradas nos EUA estava localizada em uma das principais áreas metropolitanas do Texas, representando mais de $ 24 bilhões de dólares no volume de transações. Suportado por fortes tendências demográficas e desempenho historicamente confiável, é improvável que o mercado de investimento em multifamily pare seu impulso histórico, apesar das interrupções econômicas causadas pela pandemia do coronavírus.

À medida que os EUA se recuperam economicamente, é esperado que a taxa de desemprego no Texas retorne a 3,4%, semelhante às taxas de 2017 e 2018. Este mercado de trabalho saudável é essencial para que a demanda continue crescente por imóveis multifamily. Também é esperado que os fatores subjacentes que impulsionam a migração doméstica para o Texas - o baixo custo de vida, a relativa facilidade de fazer negócios e o clima favorável - continuem.

Com esses fundamentos de longo prazo fortemente estabelecidos, é possível prever que a demanda superará a oferta mais uma vez em uma média anual de 8.500 unidades de 2021 a 2023 com uma nova oferta e absorção líquida de 57.900 unidades e 66.400 unidades, respectivamente. Ao longo da exploração deste artigo da oferta e demanda por multifamily do Texas, algumas generalizações sobre a natureza dessas dinâmicas de mercado foram feitas por uma questão de simplicidade, educação e facilidade de comparação ao longo do tempo.

Na realidade, essa natureza é muito detalhada e altamente favorável aos investimentos habitacionais da chamada workforce.

Para entender esses detalhes, é necessário analisar as restrições de oferta e demanda. Devido ao aumento dos custos de insumos como terreno, mão-de-obra e matérias-primas, a viabilidade econômica de construir novas moradias para a workforce a preços de mercado é quase inexistente. Ao invés vez disso, as incorporadoras de propriedades multifamily continuam a construir apartamentos de luxo com aluguéis significativamente maiores do que seus equivalentes de habitação para mão de obra.

No curto prazo, essa estratégia pode ser lucrativa para alguns incorporadores, mas por trás dos altos retornos iniciais está uma realidade difícil: suprimentos mais caros, e apesar de seu glamour, simplesmente não atendem às necessidades de moradia do trabalhador no longo prazo.

Conclusão

Olhando para o futuro, o Texas, assim como muitos outros mercados dos EUA, continuará a experimentar uma incompatibilidade entre os aluguéis exigidos pelo trabalhador de classe média e os aluguéis ofertados a preços exorbitantes. Apesar da possibilidade da oferta no Texas poder, eventualmente, superar a demanda, essa relação é fortemente voltada para o segmento de apartamentos de luxo.

Devido a esse descompasso, é possível acreditar plenamente que o segmento de habitação para a workforce enfrentará demanda estável, crescimento sustentável dos aluguéis e, consequentemente, retornos sustentáveis ​​de longo prazo.

Fiquem ligados pois falaremos mais sobre Real Estate Americano e Multifamily nos próximos relatórios.

Sobre a CONTI

A CONTI é uma empresa líder de investimentos em Real Estate nos Estados Unidos. Fundada em 2008, a CONTI atuou em mais de US$ 1,25 bilhão em transações imobiliárias e tem sido consistentemente reconhecida como uma das empresas privadas de maior crescimento nos EUA nos últimos sete anos. Hoje investe em classes de ativos diretamente em imóveis próprios e indiretamente por meio de estrutura de capital

O CEO Carlos Vaz, brasileiro reconhecido como um dos líderes mais influentes no Texas, esteve em publicações como Forbes, Harvard Business Review e também em renomados veículos da mídia brasileira.

Visite contiorg.com para mais informações

XPInc CTA

Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!

XP Expert

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Newsletter
Newsletter

Gostaria de receber nossos conteúdos por e-mail?

Cadastre-se e receba grátis nossos relatórios e recomendações de investimentos

Disclaimer:

  • Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
  • Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
  • O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.
  • O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
  • Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC Brasil para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
  • O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por assessores de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 178/2023, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O assessor de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.
  • Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
  • Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo assessores de investimentos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.
  • 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.
  • O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.
  • A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
  • A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
  • Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto.
  • O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
  • O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
  • O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO.
  • A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.


    Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies (gerencie suas preferências de cookies) e a nossa Política de Privacidade.