No centro de todo investimento está a receita futura projetada. No contexto do investimento em multifamily, a receita futura é amplamente determinada pela variação do valor dos aluguéis e da ocupação durante um determinado período. O objetivo básico do investimento em propriedades multifamily é maximizar o número de unidades alugadas com o maior valor do aluguel possível por unidade.
Em um mercado livre e competitivo, esses componentes junto de ocupação e aluguéis, são constantemente regidos pela lei da oferta e demanda. Embora o investimento imobiliário exija análises detalhadas de oferta e demanda local para projetar a renda futura de um ativo em particular, amplas percepções de mercado proporcionam maior clareza sobre o desempenho esperado dos ativos ao longo do tempo.
Ao examinar a relação entre a oferta e a demanda de imóveis tipo multifamily nos principais mercados do Texas, podemos avaliar o futuro dessa dinâmica e ilustrar por que a habitação para a “workforce” (força de trabalho) está mais bem posicionada para o crescimento da renda a longo prazo.
A última década de crescimento do Texas é incomparável aos Estados Unidos modernos. Consistentemente classificada como um dos melhores estados para fazer negócios e possibilitar um custo de vida acessível, o Texas é uma terra de oportunidades excepcionais. Na última década, surpreendentes 4,1 milhões de novos moradores chegaram ao estado para aproveitá-las.
Desde 2010, esse crescimento é equivalente a toda a população de Los Angeles se mudando para o Texas - uma comparação adequada considerando que os californianos são os que mais estão se mudando para o Texas do que qualquer outro estado. Além dos elogios impressionantes como o de ser o principal estado do país em crescimento populacional e de empregos na última década, esses números mostram a crescente demanda por moradias em todo o Texas.
A onda de crescimento populacional e de empregos é o principal motor da demanda multifamily. Essa demanda crescente nos últimos dez anos possibilitou o aumento dos aluguéis além de um aumento no desenvolvimento de propriedades multifamily no estado.
Essa demanda é evidente nas taxas de ocupação estáveis em todo o Texas; todas as grandes áreas metropolitanas do Texas - Dallas-Fort Worth, Austin, Houston e San Antonio - tiveram uma média de ocupação anual bem acima de 90% na última década. Embora esta taxa de ocupação estável forneça um marcador útil de demanda, ela não se ajusta à mudança no total de unidades do mercado ao longo do tempo devido a novas construções. Para dar conta do estoque crescente de unidades, o setor imobiliário utiliza a “absorção líquida” como um indicador de demanda ao longo do tempo.
No contexto de multifamily, a absorção líquida é basicamente a soma de todas as unidades que ficaram vagas subtraídas da soma de todas as unidades que passaram a ser ocupadas em um determinado mercado, durante um determinado período, geralmente de um ano. Uma absorção líquida anual positiva indica demanda crescente para aquele ano - onde mais unidades foram alugadas do que desocupadas.
Na última década, as quatro áreas metropolitanas do Texas tiveram uma absorção líquida positiva e, cumulativamente, esses mercados absorveram mais de 350.000 novas unidades. A demanda por apartamentos do tipo multifamily no Texas é tão forte, que o estado foi responsável por 15% de toda a absorção dos EUA em 2019. DFW ficou atrás apenas da cidade de Nova York no número total de unidades absorvidas, enquanto a absorção em Houston, Austin e San Antonio, respectivamente, ficou em 8º lugar, 9º e 21º em todos os mercados metropolitanos dos EUA.
Oferta e Demanda: Texas
Para resumir a última década de oferta e demanda de imóveis multifamily do Texas, cerca de 440.000 novos apartamentos foram entregues de 2011 a 2019, com uma média de 49.000 unidades por ano em um crescimento total de estoque de 2,4%. No mesmo período, a demanda totalizou cerca de 470 mil unidades, com média de pouco mais de 51 mil unidades absorvidas a cada ano.
Desta forma, a demanda superou a oferta em uma média de 3.300 unidades por ano, reduzindo a vacância em quase 300 pontos de 2011 a 2019. Embora todos os mercados do Texas possuam características únicas, os fundamentos do crescimento populacional e de empregos impulsionaram o crescimento estável da renda de longo prazo para os investimentos do tipo multifamily no Texas.
O equilíbrio entre a oferta e a demanda por multifamily do Texas na última década mostra as condições de mercado favoráveis ao investimento. Embora o Texas seja consistentemente um líder no número de novas unidades construídas por ano, esse novo fornecimento foi superado pela esmagadora demanda em um passado recente.
Em última análise, a crescente escassez de apartamentos também aumentou os aluguéis em todo o mercado, resultando em retornos atraentes na última década. À medida que os investidores continuam a reconhecer a estabilidade de longo prazo do mercado multifamily do Texas, a atividade de investimento na última década também atingiu níveis impressionantes.
De acordo com a CBRE, o Texas capturou 14% de todo o investimento em multifamily dos EUA em 2019. No ano anterior, uma em cada seis unidades compradas nos EUA estava localizada em uma das principais áreas metropolitanas do Texas, representando mais de $ 24 bilhões de dólares no volume de transações. Suportado por fortes tendências demográficas e desempenho historicamente confiável, é improvável que o mercado de investimento em multifamily pare seu impulso histórico, apesar das interrupções econômicas causadas pela pandemia do coronavírus.
À medida que os EUA se recuperam economicamente, é esperado que a taxa de desemprego no Texas retorne a 3,4%, semelhante às taxas de 2017 e 2018. Este mercado de trabalho saudável é essencial para que a demanda continue crescente por imóveis multifamily. Também é esperado que os fatores subjacentes que impulsionam a migração doméstica para o Texas - o baixo custo de vida, a relativa facilidade de fazer negócios e o clima favorável - continuem.
Com esses fundamentos de longo prazo fortemente estabelecidos, é possível prever que a demanda superará a oferta mais uma vez em uma média anual de 8.500 unidades de 2021 a 2023 com uma nova oferta e absorção líquida de 57.900 unidades e 66.400 unidades, respectivamente. Ao longo da exploração deste artigo da oferta e demanda por multifamily do Texas, algumas generalizações sobre a natureza dessas dinâmicas de mercado foram feitas por uma questão de simplicidade, educação e facilidade de comparação ao longo do tempo.
Na realidade, essa natureza é muito detalhada e altamente favorável aos investimentos habitacionais da chamada workforce.
Para entender esses detalhes, é necessário analisar as restrições de oferta e demanda. Devido ao aumento dos custos de insumos como terreno, mão-de-obra e matérias-primas, a viabilidade econômica de construir novas moradias para a workforce a preços de mercado é quase inexistente. Ao invés vez disso, as incorporadoras de propriedades multifamily continuam a construir apartamentos de luxo com aluguéis significativamente maiores do que seus equivalentes de habitação para mão de obra.
No curto prazo, essa estratégia pode ser lucrativa para alguns incorporadores, mas por trás dos altos retornos iniciais está uma realidade difícil: suprimentos mais caros, e apesar de seu glamour, simplesmente não atendem às necessidades de moradia do trabalhador no longo prazo.
Conclusão
Olhando para o futuro, o Texas, assim como muitos outros mercados dos EUA, continuará a experimentar uma incompatibilidade entre os aluguéis exigidos pelo trabalhador de classe média e os aluguéis ofertados a preços exorbitantes. Apesar da possibilidade da oferta no Texas poder, eventualmente, superar a demanda, essa relação é fortemente voltada para o segmento de apartamentos de luxo.
Devido a esse descompasso, é possível acreditar plenamente que o segmento de habitação para a workforce enfrentará demanda estável, crescimento sustentável dos aluguéis e, consequentemente, retornos sustentáveis de longo prazo.
Fiquem ligados pois falaremos mais sobre Real Estate Americano e Multifamily nos próximos relatórios.
Sobre a CONTI
A CONTI é uma empresa líder de investimentos em Real Estate nos Estados Unidos. Fundada em 2008, a CONTI atuou em mais de US$ 1,25 bilhão em transações imobiliárias e tem sido consistentemente reconhecida como uma das empresas privadas de maior crescimento nos EUA nos últimos sete anos. Hoje investe em classes de ativos diretamente em imóveis próprios e indiretamente por meio de estrutura de capital
O CEO Carlos Vaz, brasileiro reconhecido como um dos líderes mais influentes no Texas, esteve em publicações como Forbes, Harvard Business Review e também em renomados veículos da mídia brasileira.
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