O que é uma propriedade multifamily?

Artigo realizado em conjunto com a CONTI


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Entender o mercado imobiliário de multifamily pode ser uma tarefa difícil para os investidores. Com conceitos desconhecidos e terminologia às vezes um pouco confusa, convido-os para acessar nossa publicação a respeito deste segmento de investimento, caso queira entender melhor o conceito de multifamily,

Neste universo de investimento existem inúmeras estratégias e uma vasta quantidade de fatos e números. Mas no topo desta montanha de informações existe uma verdade: investir em propriedades multifamily é investir em pessoas e em determinadas localizações. Aqui, definiremos mercado de habitação chamado “workforce”. Demonstraremos a variação regional nas oportunidades de habitação nos Estados Unidos e ilustraremos as forças econômicas que impulsionam esse mercado.

O que é “Workforce”?

Quando falamos em “Workforce Housing”, estamos falando de moradia para trabalhadores, ou seja, apartamentos com valores de aluguel adequados às necessidades dos inquilinos que geralmente são profissionais ligados à construção civil, professores, enfermeiras, operários de fábricas e comerciantes. Podem ser jovens profissionais iniciando suas carreiras e imigrantes em busca de novas oportunidades – são americanos construindo uma nação melhor.

A “workforce” geralmente fica dentro de 60 a 120% da renda familiar média da área metropolitana (AMI) para os trabalhos que desempenham.

Por exemplo, a renda familiar média dos residentes de Dallas em 2018 era de cerca de US $ 60.000 por ano. Dada a diretriz AMI de 60-120 por cento, isso equivale a rendas familiares que variam de $ 36.000 a $ 72.000 por ano. O professor típico do primeiro ano que começa sua carreira no distrito escolar de Dallas ficaria exatamente dentro dessa faixa, com uma renda anual de $ 47.000. Para esses professores, enfermeiras e outros membros essenciais de nossa força de trabalho, também acreditamos que as famílias que gastam mais de 30% de sua renda mensal com moradia enfrentam um fardo indevido.

Entretanto quando olhamos para as áreas costeiras, os altos custos de moradia são uma realidade bem conhecida. Considere a situação de um professor de San Francisco que ganha um salário de $ 64.000. Para evitar gastar mais de 30% de sua renda mensal com moradia, esse professor precisaria ter seu valor de aluguel abaixo de $ 1.600. Em um mercado onde há disponibilidade limitada de moradias, restrições a novas construções e alta demanda, este professor não tem opções de moradia razoáveis.

De acordo com o RealPage, provedor de dados de apartamentos, o aluguel médio por unidade em São Francisco em 2019 era de US $ 3.200 por mês e fora das 58.000 unidades do mercado, apenas 1% dos imóveis de apartamentos mantinham aluguéis médios abaixo de US $ 1.600 por mês. Em regiões costeiras como a de São Francisco, moradias para trabalhadores são quase inexistentes. Essas disparidades no mercado imobiliário são apenas outro exemplo de padrões antigos em todo o país.

Em função das pessoas e do lugar, a estratégia de investimento em moradias para a classe média (“workforce”) se baseia na continuação de dois padrões históricos; as características físicas das cidades costeiras de alto custo que são delimitadas por fronteiras físicas “rígidas” como o oceano e cidades delimitadas por fronteiras “suaves” como bairros suburbanos de baixa densidade. Essas fronteiras criam limites inegáveis ​​para a expansão da oferta habitacional, resultando em custos sistematicamente mais altos.

Isso contrasta fortemente com o sul da América.

Historicamente, o sul dos EUA era escassamente povoado e industrializado mais de um século depois do Norte. Quando a economia do sul começou a crescer rapidamente em meados do século XX, as cidades floresceram em torno de ferrovias e rodovias, permitindo que a construção fluísse para as planícies do coração dos Estados Unidos.

Ao contrário das cidades do norte limitadas por canais e portos rochosos costeiros, o Sul tem uma oportunidade aparentemente ilimitada de construção. Naturalmente, o padrão de menores custos de habitação no sul dos EUA também está presente. Embora o componente físico da estratégia de habitação da “workforce” claramente favoreça as cidades acessíveis do Sul, essa estratégia, como todas as outras estratégias multifamily, tem uma dependência demográfica.

Fonte: CONTI

Nas últimas décadas, os EUA passaram por uma grande mudança. O crescimento populacional de grandes cidades costeiras como Los Angeles e Nova York diminuiu drasticamente à medida que os americanos migram para as cidades acessíveis do sul. Na última década, a população do estado de Nova York cresceu apenas 2%, enquanto Nova York e Los Angeles viram declínios populacionais nos últimos anos. Estados do sul como o Texas estão absorvendo amplamente essas transferências.

Fonte: https://www2.census.gov/programs-surveys/popest/tables/2010-2019/state/totals/nst-est2019-04.xlsx

Na última década, o Texas, por exemplo, recebeu 4 milhões de novos residentes, representando um aumento de 16% na população do estado, e essa tendência não mostra sinais de desaceleração; o Texas Demographic Center estima que a população do estado adicionará mais 5 milhões de pessoas até o final de 2030.

Desde 1984, a renda média dos EUA cresceu lentamente a uma taxa média de crescimento anual de 0,7 por cento. Enquanto os americanos desfrutavam desse crescimento modesto de renda, a família típica enfrentava uma maré crescente de despesas de subsistência. Por exemplo, de 1980 a 2004, o custo médio de um diploma universitário aumentou 7% ao ano.

Em 1980, um ano em uma faculdade dos EUA significava sacrificar cerca de 75 da renda anual média da família. Em 2005, a parcela da renda exigida para um ano de faculdade aumentou para cerca de 16%. Como resultado, as famílias americanas absorveram enormes empréstimos estudantis, e este é apenas um componente do endurecimento generalizado das restrições orçamentárias.

Fonte: Total U.S. Debt Balance and its Composition
https://www.newyorkfed.org/medialibrary/interactives/householdcredit/data/pdf/hhdc_2020q1.pdf

Conclusão

Com um total recorde de US$ 14,3 trilhões no primeiro trimestre de 2020, as famílias americanas de hoje enfrentam agora uma dívida muito maior do que qualquer outra geração americana. As famílias devem alterar suas escolhas quando confrontadas com essa dívida maciça, e a resposta nos leva cada vez mais de volta à habitação.

Em vez de escolher viver em cidades costeiras de alto custo, os americanos estão se mudando em massa para o sul dos EUA. A menos que a geografia dos Estados Unidos mude inexplicavelmente, o crescimento salarial repentinamente salte sua tendência histórica ou os americanos refinem drasticamente seus hábitos de consumo, os padrões de pessoas e lugares da nação não mudarão.

Fiquem ligados pois falaremos mais sobre Real Estate Americano e Multifamily nos próximos relatórios.

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Sobre a CONTI

A CONTI é uma empresa líder de investimentos em Real Estate nos Estados Unidos. Fundada em 2008, a CONTI atuou em mais de US$ 1,25 bilhão em transações imobiliárias e tem sido consistentemente reconhecida como uma das empresas privadas de maior crescimento nos EUA nos últimos sete anos. Hoje investe em classes de ativos diretamente em imóveis próprios e indiretamente por meio de estrutura de capital

O CEO Carlos Vaz, brasileiro reconhecido como um dos líderes mais influentes no Texas, esteve em publicações como Forbes, Harvard Business Review e também em renomados veículos da mídia brasileira.

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