XP Expert

O que é uma propriedade multifamily?

Artigo realizado em conjunto com a CONTI

Compartilhar:

  • Compartilhar no Facebook
  • Compartilhar no X
  • Compartilhar no Whatsapp
  • Compartilhar no LinkedIn
  • Compartilhar via E-mail

Entender o mercado imobiliário de multifamily pode ser uma tarefa difícil para os investidores. Com conceitos desconhecidos e terminologia às vezes um pouco confusa, convido-os para acessar nossa publicação a respeito deste segmento de investimento, caso queira entender melhor o conceito de multifamily,

Neste universo de investimento existem inúmeras estratégias e uma vasta quantidade de fatos e números. Mas no topo desta montanha de informações existe uma verdade: investir em propriedades multifamily é investir em pessoas e em determinadas localizações. Aqui, definiremos mercado de habitação chamado “workforce”. Demonstraremos a variação regional nas oportunidades de habitação nos Estados Unidos e ilustraremos as forças econômicas que impulsionam esse mercado.

O que é “Workforce”?

Quando falamos em “Workforce Housing”, estamos falando de moradia para trabalhadores, ou seja, apartamentos com valores de aluguel adequados às necessidades dos inquilinos que geralmente são profissionais ligados à construção civil, professores, enfermeiras, operários de fábricas e comerciantes. Podem ser jovens profissionais iniciando suas carreiras e imigrantes em busca de novas oportunidades – são americanos construindo uma nação melhor.

A “workforce” geralmente fica dentro de 60 a 120% da renda familiar média da área metropolitana (AMI) para os trabalhos que desempenham.

Por exemplo, a renda familiar média dos residentes de Dallas em 2018 era de cerca de US $ 60.000 por ano. Dada a diretriz AMI de 60-120 por cento, isso equivale a rendas familiares que variam de $ 36.000 a $ 72.000 por ano. O professor típico do primeiro ano que começa sua carreira no distrito escolar de Dallas ficaria exatamente dentro dessa faixa, com uma renda anual de $ 47.000. Para esses professores, enfermeiras e outros membros essenciais de nossa força de trabalho, também acreditamos que as famílias que gastam mais de 30% de sua renda mensal com moradia enfrentam um fardo indevido.

Entretanto quando olhamos para as áreas costeiras, os altos custos de moradia são uma realidade bem conhecida. Considere a situação de um professor de San Francisco que ganha um salário de $ 64.000. Para evitar gastar mais de 30% de sua renda mensal com moradia, esse professor precisaria ter seu valor de aluguel abaixo de $ 1.600. Em um mercado onde há disponibilidade limitada de moradias, restrições a novas construções e alta demanda, este professor não tem opções de moradia razoáveis.

De acordo com o RealPage, provedor de dados de apartamentos, o aluguel médio por unidade em São Francisco em 2019 era de US $ 3.200 por mês e fora das 58.000 unidades do mercado, apenas 1% dos imóveis de apartamentos mantinham aluguéis médios abaixo de US $ 1.600 por mês. Em regiões costeiras como a de São Francisco, moradias para trabalhadores são quase inexistentes. Essas disparidades no mercado imobiliário são apenas outro exemplo de padrões antigos em todo o país.

Em função das pessoas e do lugar, a estratégia de investimento em moradias para a classe média (“workforce”) se baseia na continuação de dois padrões históricos; as características físicas das cidades costeiras de alto custo que são delimitadas por fronteiras físicas “rígidas” como o oceano e cidades delimitadas por fronteiras “suaves” como bairros suburbanos de baixa densidade. Essas fronteiras criam limites inegáveis ​​para a expansão da oferta habitacional, resultando em custos sistematicamente mais altos.

Isso contrasta fortemente com o sul da América.

Historicamente, o sul dos EUA era escassamente povoado e industrializado mais de um século depois do Norte. Quando a economia do sul começou a crescer rapidamente em meados do século XX, as cidades floresceram em torno de ferrovias e rodovias, permitindo que a construção fluísse para as planícies do coração dos Estados Unidos.

Ao contrário das cidades do norte limitadas por canais e portos rochosos costeiros, o Sul tem uma oportunidade aparentemente ilimitada de construção. Naturalmente, o padrão de menores custos de habitação no sul dos EUA também está presente. Embora o componente físico da estratégia de habitação da “workforce” claramente favoreça as cidades acessíveis do Sul, essa estratégia, como todas as outras estratégias multifamily, tem uma dependência demográfica.

Fonte: CONTI

Nas últimas décadas, os EUA passaram por uma grande mudança. O crescimento populacional de grandes cidades costeiras como Los Angeles e Nova York diminuiu drasticamente à medida que os americanos migram para as cidades acessíveis do sul. Na última década, a população do estado de Nova York cresceu apenas 2%, enquanto Nova York e Los Angeles viram declínios populacionais nos últimos anos. Estados do sul como o Texas estão absorvendo amplamente essas transferências.

Fonte: https://www2.census.gov/programs-surveys/popest/tables/2010-2019/state/totals/nst-est2019-04.xlsx

Na última década, o Texas, por exemplo, recebeu 4 milhões de novos residentes, representando um aumento de 16% na população do estado, e essa tendência não mostra sinais de desaceleração; o Texas Demographic Center estima que a população do estado adicionará mais 5 milhões de pessoas até o final de 2030.

Desde 1984, a renda média dos EUA cresceu lentamente a uma taxa média de crescimento anual de 0,7 por cento. Enquanto os americanos desfrutavam desse crescimento modesto de renda, a família típica enfrentava uma maré crescente de despesas de subsistência. Por exemplo, de 1980 a 2004, o custo médio de um diploma universitário aumentou 7% ao ano.

Em 1980, um ano em uma faculdade dos EUA significava sacrificar cerca de 75 da renda anual média da família. Em 2005, a parcela da renda exigida para um ano de faculdade aumentou para cerca de 16%. Como resultado, as famílias americanas absorveram enormes empréstimos estudantis, e este é apenas um componente do endurecimento generalizado das restrições orçamentárias.

Fonte: Total U.S. Debt Balance and its Composition
https://www.newyorkfed.org/medialibrary/interactives/householdcredit/data/pdf/hhdc_2020q1.pdf

Conclusão

Com um total recorde de US$ 14,3 trilhões no primeiro trimestre de 2020, as famílias americanas de hoje enfrentam agora uma dívida muito maior do que qualquer outra geração americana. As famílias devem alterar suas escolhas quando confrontadas com essa dívida maciça, e a resposta nos leva cada vez mais de volta à habitação.

Em vez de escolher viver em cidades costeiras de alto custo, os americanos estão se mudando em massa para o sul dos EUA. A menos que a geografia dos Estados Unidos mude inexplicavelmente, o crescimento salarial repentinamente salte sua tendência histórica ou os americanos refinem drasticamente seus hábitos de consumo, os padrões de pessoas e lugares da nação não mudarão.

Fiquem ligados pois falaremos mais sobre Real Estate Americano e Multifamily nos próximos relatórios.

Sobre a CONTI

A CONTI é uma empresa líder de investimentos em Real Estate nos Estados Unidos. Fundada em 2008, a CONTI atuou em mais de US$ 1,25 bilhão em transações imobiliárias e tem sido consistentemente reconhecida como uma das empresas privadas de maior crescimento nos EUA nos últimos sete anos. Hoje investe em classes de ativos diretamente em imóveis próprios e indiretamente por meio de estrutura de capital

O CEO Carlos Vaz, brasileiro reconhecido como um dos líderes mais influentes no Texas, esteve em publicações como Forbes, Harvard Business Review e também em renomados veículos da mídia brasileira.

Visite contiorg.com para mais informações

XPInc CTA

Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!

XP Expert

Avaliação

O quão foi útil este conteúdo pra você?


Newsletter
Newsletter

Gostaria de receber nossos conteúdos por e-mail?

Cadastre-se e receba grátis nossos relatórios e recomendações de investimentos

Disclaimer:

  • Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
  • Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
  • O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.
  • O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
  • Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC Brasil para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
  • O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por assessores de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 178/2023, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O assessor de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.
  • Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
  • Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo assessores de investimentos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.
  • 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.
  • O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.
  • A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
  • A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
  • Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto.
  • O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
  • O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
  • O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
  • ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO.
  • A XP Investimentos CCTVM S/A, inscrita sob o CNPJ: 02.332.886/0001-04, é uma instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.Toda comunicação através de rede mundial de computadores está sujeita a interrupções ou atrasos, podendo impedir ou prejudicar o envio de ordens ou a recepção de informações atualizadas. A XP Investimentos exime-se de responsabilidade por danos sofridos por seus clientes, por força de falha de serviços disponibilizados por terceiros. A XP Investimentos CCTVM S/A é instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil.


    Este site usa cookies e dados pessoais de acordo com a nossa Política de Cookies (gerencie suas preferências de cookies) e a nossa Política de Privacidade.