Fundos Imobiliários: Não Durma no Ponto. Fique de Olho nos Direitos de Subscrição

Nesse relatório discutimos sobre o direito de subscrição que o investidor pode receber numa oferta pública subsequente (também conhecida como follow-on) de FIIs.


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Recorde Histórico de Ofertas Públicas de FIIs em 2019 e o Ano Ainda Não Terminou

Em 2019, vimos o aumento expressivo na quantidade de oferta pública dos FIIs. Até setembro, foram emitidos R$13 bilhões de reais em ofertas públicas pelos FIIs, recorde histórico para esse tipo de produto, e com mais ofertas a serem possivelmente concluídas nesse ano.


* valores até Setembro de 2019. Fonte: Boletim mensal (B3)

A crescente demanda por fundos imobiliários em 2019 implicou num aumento significativo no volume negociado dos FIIs na B3, iniciando um processo de amadurecimento do produto que, na nossa visão, ainda possui grande potencial de crescimento. Esse potencial é principalmente evidente quando comparamos o nosso mercado de FIIs a mercados mais maduros, como os Estados Unidos (para mais detalhes, veja nosso relatório sobre a comparação entre FIIs e REITs)

* valores até Setembro de 2019. Fonte: Boletim mensal (B3)

Dentro desse contexto de demanda crescente, atraindo cada vez mais investidores e com ofertas públicas frequentes, os cotistas de algum eventual FIIs podem receber os chamados “direitos de subscrição” de cotas quando esse FII realizar uma oferta pública (“Oferta”).


O que é o Direito de Subscrição e Potenciais Benefícios

Fundos já listados podem realizar ofertas subsequentes de cotas (também conhecidas por follow-ons). Quando um fundo imobiliário realiza uma oferta subsequente, frequentemente vemos as gestoras oferecendo um benefício aos atuais cotistas do fundo para adquirirem novas cotas na oferta. Esse benefício é chamado de direito de preferência (“DP”) na subscrição das novas cotas emitidas. Esse benefício é concedido via direitos de subscrição e dá a oportunidade para o atual cotista de adquirir o valor proporcional de suas cotas na nova emissão, geralmente em condições mais favoráveis se comparado ao preço negociado em Bolsa no momento do anúncio da oferta.

Dentre os principais benefícios concedidos aos cotistas atuais do fundo, estão:

  • Preço do exercício de subscrição possivelmente abaixo do preço sendo negociado em bolsa
  • Menor potencial diluição da participação no FII
  • Menor exposição a eventuais rateios nas ofertas ou maior potencial de alocação da ordem, dependendo do processo de alocação na Oferta.

Em resumo, o direito de preferência pode dar ao cotista a possibilidade de investir um valor adicional no mesmo fundo comprando cotas com desconto e com maior potencial de alocação.


Como Ganho o Direito de Subscrição?

Após o anúncio de uma oferta subsequente, o FII estabelece uma data limite ou data base que será usada de referência para a base de cotistas que receberão o direito de preferência. Isso significa que todos os cotistas do FII até essa data irão receber o direito de subscrição proporcional ao volume já investido naquele fundo. Quem comprar cotas após a data base, não receberá o direito de subscrição referente àquela oferta.


Como Saber se Tenho Direitos de Subscrição?

Quando uma Oferta fornece o direito de subscrição aos atuais cotistas do fundo, os cotistas poderão ver em suas carteiras um novo código referente a aquele FII, porém com uma numeração diferente (comumente terminados com “12”, no caso dos FIIs).

Dependendo da oferta, os direitos de subscrição podem ou não ser negociado em Bolsa.

Caso seja negociado na B3, o cotista que não quiser exercer o seu direito pode vender seus direitos de subscrição. Na ponta oposta, o cotista que quiser comprar cotas além do volume de direitos que recebeu, pode comprar mais direitos na Bolsa. Em ambos os casos, o preço do direito de subscrição deve ser levado em conta, para garantir que o preço do direito não seja maior que o desconto no preço da subscrição das cotas.

Quais são as Vantagens do Direito de Subscrição?

Há basicamente duas principais vantagens:

  1. A primeira vantagem é o menor potencial de diluição, pois o cotista atual tem o direito de subscrever as cotas proporcionalmente à sua posição no FII ou, em algumas circunstâncias, até aumentar sua posição. Caso o investidor opte por em não subscrever ou subscrever parcialmente o volume ao qual ele tem direito, ele pode ser diluído no fundo como um todo.
  2. A segunda vantagem potencial é o preço mais atrativo para a oferta. Apesar de não ser uma regra, comumente vemos os preços de exercício de subscrição nas emissões com descontos relativos ao preço sendo negociado em bolsa. Isso dá oportunidade para o investidor comprar novas cotas a um preço menor e reduzir o preço médio do seu investimento naquele FII.

Consequentemente, deixar de exercer o direito de preferência pode implicar em deixar a oportunidade de comprar as cotas de um FII à um preço mais barato que o de mercado.


O Direito Pode Ser Útil Mesmo Para Quem Não Quiser Aumentar Exposição ao FII

Mesmo para os investidores que não desejam aumentar sua posição naquele FII, o exercício do direito pode ser uma boa opção. O investidor pode gerar ganhos adicionais vendendo parte de suas cotas em bolsa ao preço de mercado (após a data base para receber o direito) e comprá-las novamente a um preço mais baixo exercendo o direito de subscrição, como no exemplo a seguir.

Exemplo em que o Exercício do Direito de Subscrição Agregaria Valor

O Fundo Imobiliário HGRE11 optou por uma oferta subsequente de cotas em agosto desse ano, onde foram emitidos um adicional de 4,3 milhões de novas cotas à um preço R$144,39 (incluindo o custo de subscrição) por cota. Cada investidor que possuía cotas no dia do anúncio da oferta ou data base (15/08/2019) tinha entre os dias 23/08/2019 e 04/09/2019 (fim do período de subscrição) para exercer o seu direito de prioridade.


Fonte: CSHG, Economática e XP Investimentos.

Assim, o cotista poderia explorar a diferença de preço no anúncio da oferta com o valor de subscrição para obter ganhos. O investidor poderia aumentar sua posição no FII comprando as cotas que tem direito à um custo de até 10% abaixo do valor na data em que a oferta foi anunciada ou vender parte de suas cotas e exercer o direito de subscrição para adquirir novas cotas à um preço menor e, consequentemente, melhorar sua rentabilidade.

O investidor não é limitado somente aos direito de subscrição que recebeu.

Por exemplo, o investidor que possuía 1000 cotas na data base poderia subscrever até 387 novas cotas pelo seu direito de preferência. No entanto, como nem todos os direitos foram exercidos, houveram sobras de direitos que foram disponibilizados proporcionalmente aos cotistas, que nesse caso poderia optar por adquirir um adicional de até 858 cotas adicionais. Ainda, como a demanda pelas cotas foi grande o suficiente, o FII optou em emitir um lote adicional de cotas. Com isso, o investidor poderia obter até 343 cotas do lote adicional. Assim, no final da oferta o investidor poderia ter aumentado em 2,5 vezes sua posição no FII ao preço da oferta.


Para Aproveitar esses Benefícios, é Necessário Exercer o Direito

Após o anúncio da oferta subsequente, o FII divulga as informações principais da oferta como as datas chaves, o número de cotas emitidas e o valor de arrecadação no prospecto da emissão por meio de seus veículos de informação para os acionistas.

Para exercer o direito de subscrição, o investidor deve manifestar seu interesse, subscrevendo através do Portal XPI ou com auxílio de seu assessor de investimentos antes da data limite para o exercício estabelecida nos documentos da oferta do FII.

Caso não o faça até a data limite, o direito é cancelado e o investidor não poderá exercê-lo.

Após o exercício, os direitos exercidos se transformam temporariamente em recibos de subscrição, que se convertem em novas cotas do FII.

Onde Conferir se há Possíveis Subscrições?

Para conferir se há direitos de subscrição disponíveis para serem exercidos, confira com o seu assessor de investimentos ou na seção de “Subscrição” da sua conta no Portal XPI.

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