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Mais uma alta da Selic: ainda vale investir em FIIs?

Como ficam os fundos imobiliários nesse cenário?

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Nos últimos meses a inflação se tornou destaque global. No cenário local a inflação também se mantém como grande desafio. Inclusive, de acordo com os economistas da XP, as perspectivas seguem piorando.

O IPCA de março ficou muito acima do esperado, tanto pelos itens voláteis quanto pelos não voláteis. Em contrapartida, o IPCA-15 de abril foi melhor do que o esperado, no entanto as expectativas já eram elevadas.

Na última quarta (04/05/2022), o Copom aumentou em 1 ponto percentual a taxa Selic, elevando-a de 11,75% para 12,75% a.a e indicou um possível novo aumento para a próxima reunião. Dito isso, os economistas da XP estimam que a Selic deve se manter nos patamares de 13,75% a.a. no final de 2022.

Fundos de Tijolos

Com a Selic nesses patamares, se torna questionável a atratividade dos fundos imobiliários, dado que principalmente os fundos de tijolos possuem suas avaliações com correlacionadas com a Selic. Ou seja, é feita uma projeção da capacidade do fluxo de receita futura que o fundo é capaz de gerar e a partir disso, para entendermos o valuation do fundo, trazemos esse fluxo a valor presente com uma taxa de desconto, no caso, a Selic. Portanto, fundos de tijolos possuem uma correlação inversa com o aumento da Selic.

No cenário atual, os fundos de tijolos já precificam os últimos aumentos da Selic. Inclusive, em patamares até mais intensificados do que esperávamos. E mesmo diante de poucos sinalizadores para um upside em suas performances a curto prazo dado o contexto, possuímos uma visão construtiva para fundos que possuam uma combinação de bom portfólio (ativos com elevado padrão construtivo em regiões privilegiadas de negócios) e boa gestão.

Fundos de Papel

Já os fundos de papel, estão em posição mais confortável, dado que se beneficiam tanto do cenário de pressão inflacionária e aumento da taxa de juros Selic, já que seus portfólios são indexados em inflação e/ou em CDI. Desde 2020, FIIs com maior exposição aos índices de inflação (IGP-M e IPCA) tem sido beneficiados devido a aceleração da inflação e com os recentes aumentos da Selic, FIIs indexados à CDI acabam aumentando seus rendimentos e, consequentemente, impactando positivamente nas suas distribuições de rendimentos.

FIIs x Alta da Selic

Fundos Imobiliários possuem em sua essência a regularidade e consistência na distribuição de rendimentos. O que é visto como grande atrativo, principalmente para aqueles que buscam viver de renda. E quando comparamos o dividend yield médio dos fundos imobiliários que compõem o IFIX que está hoje em aproximadamente 11,30% (fechamento de abril/22), com os juros reais de longo prazo (considerando a NTN-B com vencimento em 2035), o prêmio de risco (spread) sobre a NTN-B é de 5,74 p.p.. O spread médio dos últimos 4 anos, foi de aproximadamente 3,13p.p.. Portanto, o spread atual permanece em patamares saudáveis. Isso é ilustrado pelo gráfico abaixo:

Dividend Yield IFIX vs NTN-B 2035 (títulos públicos do Tesouro Direto)

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