Após 1 ano do início da quarentena devido ao avanço do coronavírus no Brasil, fizemos um estudo em conjunto com a C&W (Cushman & Wakefield) a respeito dos principais indicadores, opiniões, tendências e perspectivas, no que diz respeito ao segmento de offices na região de São Paulo.
Vamos elaborar uma série de 5 publicações que abordaremos as seguintes regiões:
- Mercado de Offices em São Paulo – Dados Gerais;
- Mercado de Offices na Berrini – Chucri Zaidan;
- Mercado de Offices na Paulista;
- Mercado de Offices na Faria Lima;
- Mercado de Offices em Alphaville.
Mercado de Offices
O mercado de Offices foi impactado negativamente pela pandemia. Com o aumento dos casos de COVID-19 no país, as empresas tiveram que se readequar a um novo formato de trabalho, onde acompanhamos inúmeros casos de companhias declararem o trabalho remoto (Home-Office) por tempo integral e indeterminado.
Além do fator citado acima, presenciamos os índices de inflação (IGP-M e IGP-DI), que em sua maioria são os índices de reajuste usados nos contratos de aluguéis, sofrendo uma alta em 2020 de 23,14% e 23,07%, respectivamente.
Com isso, ao longo do ano observamos tentativas de empresas para negociar descontos e diferimentos dos aluguéis, além de diversos casos de devolução das lajes alugadas, o que pressionou as cotações de muitos fundos imobiliários deste segmento.
Abaixo é possível verificar o retorno dos principais segmentos de Fundos Imobiliários analisado pela área de análise da XP. Importante destacar que apenas o segmento de Shopping Center obteve um retorno pior que o de Offices em 2020.
Retorno dos principais segmentos em 2020
Comentário C&W: Embora a crise econômica tenha ressurgido no Brasil, a atividade construtiva não foi afetada pelo ambiente de pandemia. O mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo superou as novas conclusões de 2019 e entregou mais de 130 mil m². Além disso, está previsto para 2021 mais de 215 mil m² de novos estoques de classes A e A+ nas regiões CBDs (central business district) ou 295 mil m² em toda cidade.
Diante das transformações impostas ao ambiente de trabalho que vieram para ficar, pelo menos a médio prazo, as corporações mostraram enorme resiliência ao rapidamente se adaptarem ao trabalho remoto e, depois, ao lento retorno de parte de seu efetivo aos espaços corporativos.
O mercado imobiliário corporativo deve aproveitar a ocasião para reavaliar suas estratégias de enfrentamento, aliando os desafios tecnológicos e físicos, e oferecer soluções práticas e alternativas específicas para maximizar os resultados dos negócios. Afinal, como muitos dos inquilinos e investidores seguem em compasso de espera, indecisos quanto a investir no próprio portfólio ou em oportunidades de imóveis usados, este é melhor momento para fazer mudanças e reposicionar os escritórios para o futuro, com soluções de design que respondam às preocupações vigentes. Os próximos 12 meses prometem um período de transição contínua e reaquecimento do setor corporativo na indústria imobiliária.
Para saber mais sobre essa classe de ativo, acesse o Panorama Mensal e Opinião dos Gestores.
São Paulo – Lajes A e A+
O mercado de offices de alto padrão (A e A+) em São Paulo, tirando Alphaville, finalizou o ano de 2020 com alta vacância, em torno de 20,23%, como também a entrada de novo estoque, gerando dúvidas sobre a perspectiva do segmento para o ano de 2021.
Em conjunto com a C&W, fizemos um levantamento da evolução dos principais indicadores desde 2013, são eles:
- Estoque;
- Novo Estoque;
- Absorção Líquida
- Vacância; e
- Preço pedido.
1. Estoque
Comentário C&W: O mercado prime de São Paulo retornou ao caminho de crescimento do seu estoque em 2020, cresceu 3,7% (YoY) e seguirá nesse ritmo até o final de 2023, quando ainda veremos entregas importantes acontecerem em eixos de crescimento e estabilizados da cidade. Exemplo disso é o Parque da Cidade, as torres Aroeira, Paineira e Jatobá que somadas chegam a 129 mil m², entregues em janeiro de 2021. Ainda nesse ano, veremos diversos empreendimentos sendo entregues em 4 diferentes mercados de São Paulo: Barra Funda, Faria Lima, Marginal Pinheiros e Paulista.
Alguns dos empreendimentos a serem entregues em 2021: Faria Lima Plaza (40.900 m²), Brasilia Offices Square I e II (48.600 m²), LED Corporate (28.334 m²), RiverOne (20.329 m²), entre outros que ao todo somarão cerca de +166 mil m².
2. Novo Estoque
Comentário C&W: Em relação às novas conclusões do mercado prime de São Paulo, 2020 seguiu confiante ao entregar 134.149 m² em 2020. Desse total, 60% foi entregue em meio à situação de pandemia – segundo semestre de 2020. No entanto, devido à diminuição da ocupação, a taxa de vacância subiu 1 p.p. (YoY) e atingiu 20,2%.
É valido ressaltar que boa parte desse novo estoque entregue em 2020 vieram pré-locados, ou seja, esperamos a ocupação física de mais de 70 mil m² nos próximos meses, o que trará um alívio nas curvas de vacância e absorção líquida ao longo de 2021.
Nota: em 2019 o edifício RiverView (ex-Nestlé building) saiu do estoque para obras de retrofit, transformando-o de monousuário a multiusuário em Junho de 2020 quando regressou.
3. Absorção Líquida
Comentário C&W: Independente da crise sanitária e das discussões de aplicação ou não do modelo híbrido de trabalho, o mercado de escritórios de classe A e A+ de São Paulo apresentou bons resultados frente a todos os acontecimentos. Com uma absorção líquida positiva de 71,5 mil m². Apesar das saídas significativas nos meses de junho e julho, as ocupações físicas de transações realizadas no final de 2019 e início de 2020 trouxeram resultados positivos ao longo do ano.
As regiões da Paulista, Chácara Santo Antônio, Marginal Pinheiros, Faria Lima e Chucri Zaidan merecem destaque. Com a maior absorção líquida do período (34,9 mil m²). A Chácara Santo Antônio teve a segunda maior absorção líquida do período, fechando em 20,2 mil m².
4. Vacância
Comentário C&W: A taxa de vacância não reduziu por conta do volume do novo estoque entregue no período, encerrando o ano com 20,23%, crescimento de 1,0 p.p. (YoY).
A região da Paulista registou a maior queda de vacância da cidade, chegando a 12,8% ou – 8,8 p.p. (YoY). A Chácara Santo Antônio registrou uma redução de 8,5 p.p. (YoY) na vacância, chegando a 33,7%.
5. Preço Pedido
Comentário C&W: O mercado classe A e A+ da cidade São Paulo finalmente apresentou crescimento na média de preços em 2020, após anos consecutivos de recuo. Além disso, essa média de preços manteve a tendência de aumento a partir de julho até o final do ano, registrando o valor de R$88,48/m²/mês ou +R$2,01 (YoY).
As regiões CBDs, registraram o valor de R$103,52/m²/mês (+ R$13,73) na comparação anual, maior índice desde 2016. Isso está associado diretamente aos novos estoques de alto valor entregues em regiões primes da cidade, além de algumas desocupações em prédios com preços de maior valor, trazendo uma oferta mais cara para a cidade. Adicionalmente, aconteceram grandes ocupações nas regiões da Chácara Sto. Antonio e Marginal Pinheiros onde o preço médio pedido é abaixo da média geral de mercado, fazendo com que essa oferta mais barata, saísse do mercado.
Conclusão
Além das incertezas que estão envolvidas em torno do segmento de offices, como a adoção do Home Office, empresas devolvendo seus locais, empreendimentos sendo entregues, gerando uma grande oferta de espaço como também a crise econômica acaba pressionando o segmento, como pode ser visto nas cotações dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas.
Contudo, para os imóveis bem localizados, principalmente em regiões primárias, continuam possuindo maior potencial de valorização para 2021 quando considerados a sua relação de risco-retorno.
Por fim, gostaríamos de agradecer toda a equipe da C&W, principalmente o Jadson Andrade e Bruno Suguimoto, por nos auxiliarem e fornecerem todas os dados do mercado de offices, ajudando oferecer mais informações e transparência ao mercado e aos investidores.
Acesse aqui as recomendações do time de Research, para os Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas.
Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!
