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Lajes Corporativas: Alphaville & Barra Funda

Artigo publicado em parceria com a Cushman & Wakefield

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Indo para o último relatório da série de Offices, novamente por meio de uma parceria da Cushman & Wakefield com a XP, seguindo a mesma lógica das outras publicações, iremos detalhar todos os dados, transações e informações sobre as regiões de Alphaville e Barra Funda.

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Em conjunto com a Cushman & Wakefield, foi realizado levantamento da evolução dos principais indicadores desde 2013. São eles:

  1. Estoque;
  2. Novo Estoque;
  3. Absorção Líquida
  4. Vacância;
  5. Preço pedido; e
  6. Últimas Transações.

Alphaville

A região Alphaville está localizada nas cidades de Barueri e Santana de Parnaíba, zona oeste da Grande São Paulo. Sua principal via de acesso para a cidade de São Paulo é a Rodovia Presidente Castelo Branco. Em termos históricos, a região provém de um terreno de aproximadamente 500 hectares comprado na década de 1970. A ideia inicial era instalar apenas empresas e indústrias na região, mas os seus funcionários passaram a necessitar de um local para ficar e ou residir, surgindo, com isso, os condomínios residenciais.

Desse modo, Alphaville é conhecido pelos seus condomínios residenciais de alto padrão e conta também com o shopping Iguatemi, inaugurado no ano de 2011. A ocupação da região é mista, com comércios de rua, conjuntos residenciais e escritórios. Parte dos edifícios comerciais e de escritórios se encontram na Alameda Rio Negro, uma das principais avenidas da região.

A região possui uma grande ocupação de empresas de áreas relacionadas a finanças, como por exemplo o Bradesco, Alelo, Cielo e Caixa Econômica Federal. Outro destaque vai para as empresas do setor químico, voltado principalmente para o agronegócio e mercado alimentício, como a Dupont e a Corteva.

O mercado de offices de alto padrão (A e A+) na região de Alphaville finalizou o terceiro trimestre de 2021 com a vacância em 26,77%, e o preço pedido na casa dos R$ 54,59.

1. Estoque

Comentário Cushman & Wakefield:

Analisando o estoque de Alphaville desde 2013 é possível observar que a região registrou crescimento mais robusto entre 2013 e 2016, aumentando sua área construída em 61,2% (crescimento médio de 43 mil m² ao ano). Se considerarmos todo o recorte analítico, veremos que o aumento foi de 81,9%. Apesar disso, a região passou por épocas sem aumento de seu estoque, destaque para o período entre 2016 e 2019, quando o estoque permaneceu constante em 343 mil m².

A última entrega registrada na região ocorreu no trimestre atual, com os pouco mais de 12 mil m² do Edifício Toronto, a expectativa é de que no quarto trimestre de 2021 o estoque volte a crescer, atingindo a marca de 419 mil m² ao final do ano, caso a entrega do CEA Corporate – Torre II, com 31 mil m² se confirme.

Ademais, o inventário de Alphaville é um fator de destaque, pois é o maior dentre as regiões NCBD (Non Central Business District) de São Paulo e o terceiro maior de toda a região metropolitana. Grande parte dos edifícios estão localizados próximos ao Shopping Iguatemi e com fácil acesso à Rodovia Presidente Castello Branco.

2. Novo Estoque

Comentário Cushman & Wakefield:

Pelo recorte histórico, 4 dos 9 anos não registraram novos estoques e os maiores volumes foram entregues no início do período, destaque para 2014 com 51,8 mil m² do edifício Evolution Corporate e 2015 com 44,8 mil m² referentes aos edifícios Bradesco Alpha Buildings e Innovation Bethavile. Entre 2014 e 2016 as entregas representam cerca de 34% do estoque atual da região. Apesar de alguns anos sem receber novos empreendimentos, a média anual de conclusões em Alphaville representa 42% da média anual NCBD para as classes A e A+.

Após 2 trimestres sem novo estoque, no 3º trimestre de 2021 ocorreu a entrega do Edifício Toronto com pouco mais de 12 mil m². Ainda para o 4º trimestre do ano há previsão de entrega do CEA Corporate – Torre II. Caso confirmado, o ano de 2021 será o com maior volume de novo estoque após 2015, somando quase 44 mil m².

Com a conclusão desta entrega prevista, a região de Alphaville deve passar por mais um período sem novos edifícios, já que não possui previsão para entregas de empreendimentos em 2022 e 2023.

3. Absorção Líquida

Comentário Cushman & Wakefield:

A absorção líquida é a medida de demanda mais apropriada em mercados imobiliários corporativos em geral. A comparação entre espaços entregues e absorvidos fisicamente é importante para caracterizar se o ritmo de entregas é compatível com a demanda por esses espaços. Em mercados com excesso de oferta, o ritmo de absorção também ajuda a explicar e conjecturar sobre o ritmo de ocupação de espaços recém-entregues.

O ano de 2014 foi o de melhor absorção no período, principalmente devido a ocupações que ocorreram no edifício Evolution Corporate e no ITower Iguatemi, que somadas registraram cerca de 50 mil m² de áreas absorvidas. Em contrapartida, 2019 foi o ano de pior absorção, com cerca de 14 mil m² negativos, principalmente devido a saída de quase 9 mil m² por uma empresa do ramo de máquinas de cartão de crédito na torre Jacarandá do edifício Castelo Branco Office Park.

No ano seguinte as absorções continuaram negativas, reflexo do momento mais crítico da pandemia. Contudo, o segundo trimestre de 2021 apresentou considerável absorção positiva, sobretudo, devido a ocupação de quase 32 mil m² no edifício Castelo Branco Office Park – Torre Ipê por uma empresa que atua no mercado agrícola e na indústria de alimentos (DuPont). Apesar dessa grande ocupação, a absorção líquida fechou o período em 26 mil m² devido a algumas saídas durante o trimestre, destaque para desocupação de pouco mais de 2 mil m² pela ENEL no Castelo Branco Office Park – Torre Jatobá.

Ainda mais recente, Alphaville recordou certo equilíbrio entre as ocupações e desocupações, o que resultou na absorção positiva de apenas 163 m² para o terceiro trimestre deste ano.

Contudo, existe expectativa de que novas ocupações ocorram nos próximos meses, pois já foram registradas locações em mais de 10 mil m², destaque para os setores de tecnologia da informação e a área de produtos químicos agrícolas, os quais somados registram cerca de 6 mil m² locados.

4. Vacância

Comentário Cushman & Wakefield:

A região de Alphaville apresentou diversas variações na sua taxa de vacância nos últimos anos. Em um primeiro momento, analisando entre 2013 e 2018 é possível caracterizar o período, em sua maior parte, pela tendência de queda da vacância, recorte no qual foram feitas as maiores entregas da região, porém com o registro de absorções líquidas positivas consideráveis, o que auxiliou para a redução das áreas vagas.

Logo em seguida, entre 2018 e o início de 2021, apesar da região só registrar entrega de novo estoque em 2020, o período se caracterizou por absorções negativas, ou muito baixas, o que somada a essa entrega impulsionou no acréscimo da taxa de vacância.

O ano de 2021 veio com perspectivas mais positivas e auxiliou bastante na queda das áreas vagas, principalmente com a absorção positiva no segundo trimestre do ano. Embora a região tenha recebido uma nova entrega no trimestre atual, a taxa de vacância se manteve em um patamar inferior ao que foi registrado no início do ano, fechando o terceiro trimestre com 26,8% de vacância.

5. Preço Pedido

Comentário Cushman & Wakefield:

A região de Alphaville teve um crescimento constante no preço pedido entre 2017 e 2020, aumentando em 10,3% (ou R$ 5,42). Esse incremento ocorreu devido ao cenário de vacância mais baixa e anos sem novos estoques. Além disso, a região registrou algumas ocupações em prédios com preços inferiores ao mercado geral, como no CEA Corporate – Torre I de quase 7 mil m² e no Innovation Bethavile com pouco mais de 2 mil m² (ambas em 2018), e algumas desocupações com preços acima da média da região, como as saídas no ITower Iguatemi de 2 mil m² e no Castelo Branco Office Park – Torre Jacarandá de quase 9 mil m² em 2018 e 2019, respectivamente.

Neste ano se observa algumas variações nos preços. No primeiro e segundo trimestre diversas movimentações fizeram com que o preço pedido sofresse leves alterações. Já no terceiro trimestre, além das movimentações, ocorreu a entrega do Edifício Toronto, trazendo ao mercado novos 13 mil m² de área com valor inferior à média de Alphaville.

Contudo, a tendência é que o preço da região volte a crescer pelas movimentações de mercado caso as saídas da Cielo e da Enel (no Evolution Corporate e no Castelo Branco Office Park – Torre Jatobá, respectivamente) previstas para o quarto trimestre do ano realmente ocorrerem. Ambos os edifícios apresentam seu valor pedido acima da média atual de R$54,59/m², o que deve fazer com que mais áreas de alto valor fiquem disponíveis no mercado.

6. Últimas Transações

Comentário Cushman & Wakefield:

Observando os dados acima é possível verificar que no quesito transações de compra e venda de empreendimentos classe A e A+ as regiões de Alphaville e Barra Funda não se encontram muito ativas nos últimos tempos.

Destaque para a transação de 33 mil m² do Evolution Corporate no primeiro trimestre de 2020, que ocorreu um ano após a aquisição do empreendimento pela HSI, quando a XP pagou um valor cerca de 27% maior pelo imóvel, comparando com a transação anterior do mesmo edifício.

Uma informação importante que podemos tirar dos dados acima é a grande concentração de transações de compra e venda que ocorreram no ano de 2019.

Barra Funda

A região da Barra Funda está localizada na zona oeste da cidade de São Paulo, sua ocupação é mista, com comércios de rua, conjuntos residenciais e escritórios. O grande destaque de ocupação deriva dos tribunais trabalhista e criminal que trazem para a região escritórios de advocacia, e empresas terceirizadas vinculadas aos tribunais. Possui fácil acesso à região central de São Paulo, Marginal Tietê e Avenida Sumaré, o que facilita a locomoção para outras localidades da cidade. No seu desenvolvimento, os primeiros a povoarem a região foram os italianos. Seu povoamento ocorreu de forma mais incisiva, sobretudo, após a inauguração da Estação Barra Funda em 1875, que funcionava na época como escoamento da produção de café e de outros produtos que eram transportados do porto de Santos para o interior do estado. A partir de 1920, devido ao aumento demográfico na região, a ferrovia também começou a transportar passageiros.

Atualmente a região possui o Terminal Barra Funda, a arena multiuso Allianz Parque (antigo estádio de futebol Palestra Itália), o Memorial da América Latina, o Terminal Rodoviário da Barra Funda, o Shopping West Plaza e Bourbon Shopping, e os parques públicos Fernando Costa (Parque Água Branca) e Parque Barra Funda. As principais avenidas da região são: Av. Dr. Abrahão Ribeiro e Av. Francisco Matarazzo.

O mercado de offices de alto padrão (A e A+) na região da Barra Funda finalizou o terceiro trimestre de 2021 com a vacância em 32,01%, e o preço pedido na casa dos R$ 76,93.

1. Estoque

Comentário Cushman & Wakefield:

Semelhante ao que foi visto em Alphaville anteriormente a região da Barra Funda também passou por aumentos consideráveis em seu estoque no início do período analisado e depois passou por um período sem alterações. Dessa forma, a Barra Funda registrou forte aumento entre 2014 e 2017, com 85% de crescimento no período, o que representa uma entrega média de 29 mil m² ao ano. Após isso a região não apresentou alteração em seu estoque até o terceiro trimestre do ano de 2021.

Em um comparativo entre o trimestre atual e 2014 a Barra Funda mais que dobrou o tamanho de seu inventário, com aumento de 113% em seu estoque. Atualmente a região possui o segundo maior estoque das regiões NCBD de São Paulo, ficando atrás apenas de Alphaville.

2. Novo Estoque

Comentário Cushman & Wakefield:

No gráfico ao lado é possível destacar 2 momentos de entregas de novo estoque para a Barra Funda. O primeiro deles é o período entre 2013 e 2017, marcado por entregas em todos os anos com exceção de 2014, o que totalizou novos 108,6 mil m² ou uma média de 21,7 mil m² entregues por ano. O volume de entregas ocorridas entre 2015 e 2017 representa 40% do estoque atual da região, fechando o período com a conclusão do edifício Time Jardim das Perdizes e seus 30 mil m² de área bruta locável.

Em um segundo momento, temos entre 2018 até o segundo trimestre de 2021 uma estagnação das entregas de novos empreendimentos, voltando a registrar novo estoque apenas no terceiro trimestre de 2021 com a entrega do LED Corporate com pouco mais de 28 mil m² de ABL.

A previsão é de que o ano de 2021 se encerre apenas com essa única entrega até o momento. Entretanto, logo no primeiro trimestre de 2022 há previsão de entrega das Torre I e II do Brasília Offices Square, o que implicará em um novo estoque de quase 50 mil m² para as classes A e A+ na região da Barra Funda. Se as entregas forem efetivadas, este será o maior volume entregue em um ano na região em toda a série histórica.

3. Absorção Líquida

Comentário Cushman & Wakefield:

Em termos de absorção, um dos anos de destaque para a região foi o de 2016, com mais de 30 mil m² absorvidos. Dessa vez o principal motivo foram diversas ocupações nas duas torres do CGD Corporate Towers, totalizando pouco mais de 25 mil m² ocupados no empreendimento.

Contudo, a maior absorção no período ocorreu em 2019, superando em 3% o valor registrado em 2016 com quase 40 mil m² de absorção positiva. Dessa absorção, grande parte se deve às ocupações no edifício Time Jardim das Perdizes – Torre Corporate por uma empresa de escritórios compartilhados (WeWork), um banco (Santander) e uma empresa das áreas de tecnologia e telefonia (Ericsson). Tais ocupações totalizaram mais de 20 mil m² absorvidos em 2019.

Após essa grande marca de absorção atingida nos dois anos de destaque, a região da Barra Funda alternou em momentos com poucas movimentações expressivas e absorções líquidas negativas. Desde 2020 até o trimestre atual a Barra Funda recordou apenas absorções negativas, consequência de saídas consideráveis de inquilinos. Dentre elas as principais foram as saídas de mais de 6 mil m² no CEAB Torre Los Angeles por empresa de Tecnologia da Informação e Comunicação e por algumas saídas no E-Bussiness Park e nas torres do CEAB.

Em 2021 a região da Barra Funda está com absorção líquida acumulada de – 9,1 mil m², porém a perspectiva é que esse valor seja amenizado, pois já foram registrados quase 8 mil m² em locações que devem ocupar nos próximos meses.

4. Vacância

Comentário Cushman & Wakefield:

Um fato que observamos sobre a Barra Funda é que a vacância da região sofreu grandes impactos de crescimento, principalmente, quando recebeu novos estoques. Esse fato ocorreu nos 3 anos com maiores entregas, sendo elas em 2015, 2017 e agora no terceiro trimestre de 2021, quando a região aumentou em média 14,72 p.p. sua vacância em relação ao registrado nos anos anteriores às entregas. Além do novo estoque entregue, o mercado da região sofreu com as absorções negativas seguidas em 2017 e 2018, anos de desaceleração da demanda por escritórios, que consequentemente contribuíram para as altas taxas de vacância.

De maneira positiva, após os anos de maiores entregas foram registradas fortes absorções positivas, destacadamente 2016 e 2019, que auxiliaram para a redução da vacância. Recentemente, a Barra Funda somou quase 8 mil m² locados que podem ser ocupados ainda no quarto trimestre do ano, o que pode novamente contribuir para minimizar o impacto que o novo estoque causou na vacância em 2021.

5. Preço Pedido

Comentário Cushman & Wakefield:

O preço pedido na Barra Funda durante 2017 e 2021T2 ficou estável em torno de R$68,00. No terceiro trimestre desse ano o preço aumentou cerca de 10% (ou R$ 7,05), fechando em R$76,93. Tal variação é explicada, sobretudo, pela entrega do novo estoque, que entrou no mercado totalmente vago e com preço pedido acima da média de mercado da região.

Algumas saídas também impactaram o crescimento do preço no terceiro trimestre de 2021, as principais foram na torre Los Angeles do CEAB e no prédio 1 do E-Bussiness Park, ambos edifícios com valor pedido acima da média. Por ter vacância ainda alta, a Barra Funda é uma região que possui flexibilidade na negociação de preços e de condições, vivendo um momento contratual mais favorável aos inquilinos.

Conclusão

Nos últimos tempos muitas incertezas têm rondado o segmento de escritórios corporativos, como a devolução de áreas por empresas em decorrência da adoção do trabalho em Home Office e a grande entrega de novos empreendimentos. O consequente aumento da oferta de espaço e a crise econômica corrente acabaram por pressionar o segmento, como pode ser visto nas cotações dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas.

Porém, na contramão desse cenário, os gestores de Fundos Imobiliários estão adquirindo alguns imóveis de muita qualidade e bem localizados, na expectativa da retomada do setor. Sua intenção é formar um portfólio resiliente para a próxima expansão do segmento.

Desse modo, o otimismo pela retomada do mercado imobiliário paulista de lajes corporativas está cada vez mais tomando forma e sendo suscitado nas discussões entre os players do segmento. Compradores e vendedores de imóveis estão voltando as negociações, as quais se tornarão mais volumosas quando o cenário econômico começar a se estabilizar.

Por fim, entendemos que as informações desse estudo, uma parceria da Cushman & Wakefield com a XP, fornecem relevantes dados do setor de escritórios corporativos de alto padrão que certamente auxiliarão o mercado e os investidores na tomada de decisão de seus negócios

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