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Global Property Securities: veja o trimestre do REIT que investe no mercado imobiliário mundial

Comentário da Gestão - Quarto Trimestre 2021

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Análise de mercado

O quarto trimestre de 2021 foi de alta volatilidade nos mercados, com inflação crescente e um FED mais Hawkish, que coincidiu com o surgimento da variante Ômicron e preocupações em relação à desaceleração da economia chinesa. O mercado de ações conseguiu superar a turbulência, encerrando o semestre com valorização, auxiliado por quedas contínuas nas taxas de juros reais já negativas. Os REITs globais (tomando como base o índice “FTSE EPRA/NAREIT Developed”) encerraram o trimestre com alta de 10,2%, superando as ações globais (índice “MSCI World”, que apresentou valorização de 7,9%) e Bonds globais (“Bloomberg Global Aggregate”, com queda de 0,7%) – retornos apresentados em USD para comparação.  O rendimento da Treasury de 10 anos dos EUA terminou o ano aproximadamente no mesmo nível do final do trimestre anterior, apesar da volatilidade intra-trimestre significativa em ambas as direções.

As Américas foram a região com melhor desempenho (15,6%, 15,7%). O Forte resultado das empresas e aumento da atividade de transações no mercado privado a preços favoráveis foram os principais impulsionadores que ofuscaram as notícias de um discurso mais agressivo do FED, o surgimento da Ômicron e a redução das perspectivas de estímulo fiscal.

A temporada de resultados foi positiva na maior parte dos Setores, com forte poder de precificação relatados nas indústrias, residências e operadores de galpões de armazenamento. Os proprietários de varejo também relataram resultados melhores do que o esperado, impulsionados por um forte ambiente de vendas. Enquanto isso, hotéis, serviços de saúde e escritórios ficaram para trás com os temores da Ômicron e resultados comparativamente mais fracos.

A atividade de M&A permaneceu elevada durante o trimestre, com negócios anunciados em uma variedade de setores (como data centers, apartamentos, armazenamento etc.), destacando demanda e forte acesso ao capital. O mercado Europeu também obteve retornos positivos (7%, 5,8%). O Reino Unido liderou apesar dos grandes desafios econômicos. A produção econômica do Reino Unido permaneceu abaixo dos níveis de pré-pandemia, prejudicada pelos impactos do COVID, as cadeias de suprimento, redes de transportes foram interrompidas, interrupções trabalhistas e aumento dos preços da energia. O aumento em dezembro da taxa básica de juros pelo Banco Central da Inglaterra foi mais um fator negativo.

O desempenho do Reino Unido foi impulsionado pelo setor industrial com alta demanda e acelerado pelo crescimento do varejo online.  Esses setores também foram os principais destaques no mercado Europeu, mas o desempenho geral foi prejudicado em dezembro pela variante Ômicron, com a imposição de medidas de distanciamento. O setor imobiliário foi o mais fraco, sendo puxado pelo setor imobiliário Alemão. Os setores de varejo e Hotéis também tiveram desempenho inferior por conta da imposição de restrições a viagens.

A Ásia apresentou o pior desempenho (0,5%, -1,79%). Com os mercados em modo defensivo durante a maior parte do trimestre, os players de Beta alto apresentaram os piores desempenhos, com o setor de desenvolvimento puxando fortemente o Benchmark. Parte desse desempenho também foi impulsionado pelos comentários socialistas vindos do novo primeiro-ministro. Os REITS Japoneses defensivos (JREITs) também não foram poupados e foram os únicos do mercado APAC REIT a encerrar o trimestre no vermelho.

Australia foi o que performou melhor, liderada pelas ações do setor Industrial e fundos de investimento, enquanto os setores residencial e varejo ficaram para trás. Hong Kong teve um alívio em relação ao seu terceiro trimestre de fraqueza, com alta dispersão de desempenho entre ativos, por fatores idiossincráticos relacionados a resultados e expectativas de melhor gerenciamento de novo capital.

Análise da estratégia

A exposição da carteira a mercados emergentes trouxe desempenho negativo. Embora o governo da China tenha mudado sua retorica política, de um discurso mais Hawkish para uma postura mais flexível e de apoio à economia, o impacto da política de restrições de crédito do governo para o mercado de incorporadoras se manifestou na forma de inadimplência crescente ou propostas de reestruturação da dívida de empresas menores durante o trimestre. Um underweight em relação ao setor de shoppings dos EUA prejudicou, pois o setor foi apoiado por resultados de ganhos, aumentos de orientação, fortes vendas no varejo e menor fechamento de lojas em relação ao ano passado. 

A seleção de ações no setor residencial nos EUA foi prejudicial devido ao nosso overweight, que foi impactado negativamente pelo aumento nos casos de COVID, bem como o underweight do portfólio em Sunbelt, que se beneficiou de um forte impulso operacional.

Um overweight por sólidos fundamentos no setor de aluguéis unifamiliares nos EUA, assim como self-stotage e industrial no Reino Unido, foram os principais contribuintes, pois esses setores de crescimento estrutural se beneficiaram de uma forte ocupação e poder de precificação.

Um underweight em escritórios tradicionais nos Estados Unidos também contribuiu positivamente, pois o setor apresentou desempenho fraco com a variante Ômicron afetando o retorno ao escritório de muitas empresas e renovando as preocupações dos investidores em relação à normalização dos fundamentos no setor.

Top três destaques positivos e detratores

Positivo

  • Rexford Industrial Realty, Inc. – O overweight à essa empresa do setor de Industrials americano contribuiu positivamente. As ações do setor de industrials tiveram desempenho superior com fortes resultados trimestrais, crescimento de aluguéis melhor do que o esperado e compensação significativa de cap rate no segundo semestre de 2021
  • Extra Space Storage Inc. – Um overweight para este REIT de self-storage dos EUA contribuiu positivamente. O setor teve um desempenho superior durante o trimestre com resultados melhores do que o esperado em relação às tendências de ocupação e preços, levando os analistas a revisar para cima as estimativas para o crescimento da receita em 2022
  • SEGRO plc – Um overweight para esta ação do setor industrial no Reino Unido também contribuiu. A ações do setor tiveram um desempenho superior devido ao apetite de crescimento dos investidores. O rápido crescimento do e-commerce e a reestruturação da cadeia de suprimentos impulsionou a demanda por armazéns modernos bem localizados e os valores de aluguel dos ativos continuam aumentando, e os empreendimentos são extremamente rentáveis.

Detratores

  • Sunac Services Holdings Ltd. Um overweight a esta empresa da Asia emergente foi um detrator. A empresa obteve desempenho inferior devido a preocupações em relação a um possível contágio do default da Evergrande e à desaceleração do mercado de propriedades chinês.
  • Public Storage – o underweight neste setor impactou negativamente, pois as expectativas melhores em relação à ocupação e tendências de preço fizeram com que os analistas revisassem as estimativas de receita para o setor em 2022 e trazendo bom desempenho.
  • Mitsui Fudosan Co., Ltd. – Um overweight nesta empresa de desenvolvimento foi um detrator, principalmente em função dos casos de Ômicron se espalhando globalmente, causando medo de que a variante poderia afetar a recuperação do Japão. Empresas de Beta mais alto foram as mais pressionadas.

Outlook da estratégia

A escassez de energia e os gargalos da cadeia de suprimentos estão aumentando devido à persistência da inflação, o que está forçando os bancos centrais em todo o mundo a aumentar as taxas de juros, mesmo que as perspectivas em relação à variante delta do COVID permaneçam nebulosas e o surgimento da cepa Ômicrom traga novas incertezas. Enquanto isso, os Valuations no mercado de ações estão mais robustos após a recuperação de 2021 e se espera que os resultados, assim como o PIB global desacelerem este ano.

A salvação é que, embora a taxa de aceleração do crescimento global possa ter desacelerado, os níveis de crescimento permanecem saudáveis. O efeito base que está impulsionando as taxas de inflação mais altas deve diminuir até o segundo trimestre de 2022 e resultar em uma queda da inflação.

Nos EUA, o cenário fundamental permanece favorável, apoiado por uma forte taxa de poupança, impulsionando uma forte recuperação nas vendas do varejo. Também há sinais de uma recuperação robusta nas despesas de capital das corporações. Enquanto isso, muitos mercados emergentes conseguiram controlar o vírus durante o último trimestre e as vacinas de reforço permitirão a reabertura das economias e as retomadas das viagens globais, à medida que os governos aprendam a conviver com a pandemia de forma endêmica. Isso deve apoiar os lucros, permitindo que os mercados de ações tolerem melhor os próximos aumentos na taxa de juros dos EUA.

No que diz respeito à Ômicron, a tecnologia de mRNA se desenvolveu a ponto de poder facilmente ser ajustada para novas variantes. De forma encorajadora, especialistas parecem estar considerando que a Ômicron faz parte da evolução natural das pandemias em direção à uma forma mais benigna. À medida que um vírus sofre mutação, torna-se mais contagioso, mas menos mortal porque o vírus é programado para sobreviver em vez de matar seu hospedeiro. Se, de fato, conseguirmos fazer a transição para viver com uma endemia como o novo normal, isso deve aliviar os gargalos da cadeia de suprimentos, permitindo que a inflação modere e o crescimento se recupere à medida que os gargalos da produção forem resolvidos.

Estamos cautelosamente construtivos para os mercados daqui para frente, mas esperamos que a volatilidade aumente no próximo ano, causada pelo contraste entre a elevação das taxas de juros e melhores perspectivas de crescimento se a força do COVID continuar a diminuir e as economias puderem reabrir de forma mais sustentável.

Em vez de tentar fazer projeções em relação às expectativas futuras, nossas decisões de investimentos permanecerão guiadas por avaliação de nível de fundamento relativo e continuaremos a procurar oportunidades usando a abordagem bottom-up, focada na seleção de ativos. Ao longo dos últimos anos, temos seletivamente entrado em temas de investimento mais cíclicos, especialmente em casos onde o consenso já ficou muito bearishe haja espaço para revisão favorável de resultados, considerando o aumento no índice de vacinação e reversão de lockdown. Ao mesmo tempo, continuamos acreditando que ativos com perspectivas positivas de resultados e estrutura favorável de demanda estão mais bem posicionadas para gerar bons resultados no médio / longo prazo, com níveis de Valuation mais amparados.

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