Como ficam os Fundos Imobiliários com a Selic mantida a 13,75%

O Copom anunciou nesta quarta-feira, 26, a manutenção da taxa de juros Selic em 13,75% a.a.. De acordo com os economistas da XP, o panorama macroeconômico para 2023 indica continuidade do processo de desinflação gradual e crescimento do Brasil a um ritmo moderado, sujeitos ao risco de recessão nas principais economias mundiais.

A expectativa é de que a Selic se mantenha no patamar atual de 13,75% a.a. até meados de 2023, quando é esperado que se inicie a dinâmica de cortes na taxa de juros. Já no âmbito da inflação, desde a última reunião do Copom as expectativas de inflação para 2022 e 2023 recuaram. Os últimos 3 meses foram marcados por deflação, devido à queda nos preços de combustíveis e da redução de impostos. No entanto, o IPCA-15 de outubro voltou a registrar variação positiva, com alta de 0,16%, acima das expectativas. Portanto, é esperado que o IPCA encerre o ano de 2022 nos patamares de 5,6% a.a..

Nesse contexto, qual é a atratividade e nossa visão para os fundos imobiliários?

De forma geral, seguimos, a despeito do cenário macro, com uma visão construtiva para os Fundos Imobiliários. Entendemos que estes são uma alternativa interessante para investidores que se interessam pelo mercado imobiliário e que buscam renda e valorização do seu patrimônio.

Isso é ilustrado pelo gráfico abaixo:

Dividend Yield IFIX vs NTN-B 2035 (títulos públicos do Tesouro Direto)

Ao compararmos o dividend yield médio do IFIX, que está hoje em aproximadamente 11,46%, com os juros reais de longo prazo (NTN-B com vencimentos longos; neste caso, NTNB 2035), o prêmio de risco ainda permanece em patamares saudáveis de aproximadamente 5,7 p.p., acima do spread médio dos últimos 4 anos, de aproximadamente 3,4 p.p..

Nossa Visão para Fundos de Tijolos

Nos últimos relatórios, seguimos destacando a importância da seletividade na escolha dos investimentos. Mesmo que o cenário já esteja sinalizando um ambiente econômico mais favorável aos fundos de tijolos, reforçamos que os investidores devem priorizar fundos que detêm portfólio com elevado padrão construtivo, imóveis bem localizados e com equipe de gestão experiente, com track-record sólido.

Entendemos que ainda existem fundos de tijolos que estão negociando em patamares atrativos. Sendo assim, investidores orientados ao longo prazo podem vir a se beneficiar de um eventual upside no médio prazo.

Com a interpretação do mercado de que os descontos chegaram aos seus limites máximos, o momento é interpretado como oportuno. Além disso, com uma perspectiva para início de cortes da Selic a partir de meados do ano que vem (2023), a expectativa é de que também tenhamos um impacto positivo nos valuations dos fundos de tijolos. Ou seja, uma potencial valorização, pensando tanto no âmbito da redução da taxa de desconto quanto num ambiente que possa ser favorável a um possível incremento de dividendos.

Nossa visão para segmento de Fundos de Recebíveis (Papel)

Já nos fundos de recebíveis, aqueles que possuem seu portfólio indexado à inflação, em sua maioria, apresentaram queda expressiva nos seus dividendos nos últimos meses, devido ao impacto da deflação. Com isso, diversos fundos chegaram a negociar com descontos, abrindo uma janela de oportunidades.

Por fim, permanecemos com visão positiva para os fundos de papéis com portfólios majoritariamente indexados ao CDI, dado que nossa expectativa é de que a taxa de juros Selic se mantenha nos atuais patamares mais elevados durante os próximos 6 meses. Portanto, esses fundos devem seguir com pagamentos de dividendos mais robustos em relação à média dos FIIs.

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