Fundo RBVA incorpora SAAG

Ontem (15/04) foi divulgado a aprovação da incorporação do fundo imobiliário SAAG11 pelo RBVA11. A incorporação irá criar um dos maiores fundos imobiliários da Bolsa. No entanto, vemos alguns riscos relacionados. Veja nossa opinião


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Principais Destaques:

• Ontem (15/04) foi divulgado a aprovação da incorporação do fundo imobiliário SAAG11 pelo RBVA11. Consequentemente, o fundo SAAG11 deixará de ser negociado a partir do dia 20 de abril e os atuais cotistas receberão cotas do fundo RBVA11

• A incorporação irá criar um dos maiores fundo imobiliário negociados na Bolsa, com maior diversificação regional e de inquilinos. No entanto, o fundo RBVA aumentou sua exposição ao segmento de agências bancária, que possuem pouca visibilidade de manterem o rendimento em níveis atuais após o vencimento dos contratos vigentes.

A gestora Rio Bravo  propôs a incorporação do fundo imobiliário SAAG11 pelo RBVA11, que foi submetida à deliberação dos cotistas e aceita via consulta formal no dia 15/04. A incorporação tem o objetivo de criar um fundo dominante no mercado imobiliário, com forte presença geográfica e nos segmentos de agências bancárias e varejo de rua. Estima-se que após a incorporação, o novo fundo RBVA11 terá um patrimônio líquido de R$ 1,3 bilhão com participação em 83 imóveis somando 146 mil m² de ABL.

A incorporação será realizada por meio da emissão de novas cotas do fundo RBVA11 para absorver a totalidade das cotas do fundo SAAG na proporção aproximada de 1 cota do SAAG11:0,883 cotas do RBVA11. Com isso, o fundo SAAG11 deixará de ser negociado a partir do dia 20 de abril e o fundo RBVA11 sucederá todas os direitos e obrigações. Com isso, a taxa de administração do fundo RBVA11 irá aumentar de 0,351% para 0,651%.

Pontos Positivos… A fusão dos dois fundos irá criar um player dominante (entre os 20 maiores fundos imobiliários da Bolsa em valor patrimonial) com maior diversificação regional e de inquilinos, que serão empresas de grande porte com baixo risco de crédito  como Banco Santander, Caixa Econômica Federal, Centauro, GPA e C&A.

Riscos do Fundo… Apesar da diversificação de inquilinos, o fundo aumentou sua exposição ao segmento de agências bancárias (85% da receita contratada). Um risco adicional é a concentração de vencimentos dos contratos de agências bancárias em 2022 (49% da receita contratada), que possuem pouca visibilidade de renovação em condições favoráveis como as atuais.

Nossa visão sobre o segmento de agências bancárias.. Em nossa opinião, a combinação de maior concorrência de bancos digitais e crescimento das operações remotas (através de aplicativos e sites) dos maiores bancos comerciais do país criou a tendência de menor necessidade de agências físicas, pressionando fechamento das agências de rua. Por esses motivos, acreditamos há pouca visibilidade dos fundos manterem o mesmo nível de rentabilidade após o vencimento dado que as muitos bancos podem não renovar os contratos e/ou renovarem em termos menos favoráveis, o que pode impactar a distribuição de rendimentos dos fundos do segmento.

Figura 1: Diversificação dos Inquilinos (% Receita Contratada)

Figura 2: Cronograma de Vencimentos (% Receita Contratada)

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