Multiplan (MULT3): Manutenção de um crescimento resiliente em meio a cenários de mercado variados

A Multiplan realizou sua reunião pública para 2025. As principais conclusões incluem: (i) o portfólio premium da Multiplan continua a apresentar um desempenho de vendas acima do setor de shopping centers e do ecommerce; (ii) as vendas de curto prazo permanecem robustas, com abril e maio apresentando um impressionante crescimento A/A de +17,3% e +14. 6%, respectivamente; (iii) o plano de revitalização acelerada está no caminho certo para ser concluído até 2025, já gerando melhorias perceptíveis na satisfação do cliente; (iv) o Multi App está ganhando penetração e fornecendo efetivamente suporte de dados aos lojistas; (v) as expansões representam oportunidades importantes de crescimento em meio a um ambiente desafiador para novos projetos greenfield; e (vi) as perspectivas para novas atividades de M&A permanecem limitadas, tanto em aquisições quanto em desinvestimentos, devido a restrições de avaliação e financiamento. De modo geral, consideramos as mensagens da reunião positivas e mantemos nossa recomendação de compra.

Foco no desempenho estável, independentemente das condições externas

A Multiplan reforçou sua crescente participação de mercado de vendas no setor de shopping centers, aumentando de 8,5% em 2019 para 12,1% em 2024, enquanto mantém uma participação de ABL praticamente estável, indicando uma melhor eficiência operacional. Esse ganho de participação de mercado é impulsionado pelo crescimento das vendas bem acima do mercado no geral, com um aumento acumulado de 64% de 2021 a 2024, em comparação com (i) o crescimento de 25% nos shopping centers brasileiros e (ii) o crescimento de 35% no ecommerce no mesmo período. Além disso, a Multiplan destacou que as localizações de seus shoppings superaram as médias nacionais de 2010 a 2022 em termos de (i) crescimento populacional (+58 bps), (ii) renda familiar (+37%) e (iii) Índice de Desenvolvimento Humano (+301 bps), indicando que seus ativos estão posicionados em áreas de forte crescimento demográfico, o que explica parcialmente o desempenho superior da empresa em relação ao setor. De modo geral, essa dinâmica sustenta métricas de crescimento consistentes para a empresa, independentemente das condições macroeconômicas. Finalmente, o forte desempenho das vendas parece estar sendo mantido no curto prazo, com as vendas de abril aumentando 17,3% A/A (potencialmente auxiliadas pela Páscoa) e um robusto aumento de 14,6% A/A em maio.

O gerenciamento ativo do mix está dando frutos.

A Multiplan acelerou seu plano de revitalização de cinco anos, que agora deve ser concluído até o final de 2025. Essa aceleração levou a um aumento significativo no capex de reforma, passando de uma média histórica de 4,5% do NOI para 6,9% em 2023 e 17,3% em 2024. Embora se espere que o investimento permaneça acima da média em 2025, a gerência indicou um declínio em relação ao ano anterior. De modo geral, a satisfação do cliente parece estar melhorando nos shoppings reformados, com 88% reconhecendo as revitalizações e 59% relatando um maior desejo de visitá-los, o que deve se traduzir em maior lucratividade nas vendas. Além disso, a Multiplan enfatizou seus esforços ativos de gerenciamento de mix, com um volume de negócios de aproximadamente 48 mil m² de ABL em 2024, ajudando a empresa a se concentrar mais na experiência do cliente. Por fim, o Multi App está expandindo seu papel no suporte aos locatários com dados personalizados, agora representando mais de 20% das vendas dos locatários e ganhando importância em 2025. Embora a Multiplan não planeje monetizar esse acesso a dados diretamente, ela espera se beneficiar do aumento das vendas dos varejistas.

Expansões como estratégia para aumentar a ABL em meio a desafios de greenfield.

As altas taxas de juros e a incerteza política parecem limitar a viabilidade de novos projetos greenfield no curto prazo, criando oportunidades para expansões. Além de aumentar a ABL, as expansões ajudam a Multiplan a (i) diluir os custos de condomínio, (ii) integrar áreas adjacentes para aumentar o tráfego de pedestres e (iii) criar oportunidades para complementar o mix de locatários. Entre as expansões em andamento, a Multiplan se destaca com a ampliação das principais áreas do shopping, que devem proporcionar retornos de aluguel atrativos, enquanto a adição de espaço na cobertura deve complementar o mix, principalmente com opções de alimentação. Por fim, os anúncios de expansão do JundiaíShopping e do ParkShopping São Caetano continuam em andamento, mas podem sofrer atrasos devido às incertezas políticas antes das eleições de 2026.

Curto espaço para novas atividades de fusões e aquisições

Embora a Multiplan não descarte a possibilidade de desinvestimentos em seu portfólio, o ambiente atual de valorizações reduzidas e condições de financiamento mais apertadas para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) restringe novas oportunidades de fusões e aquisições. As aquisições potenciais poderiam incluir o aumento das participações no MorumbiShopping e no BarraShopping, especialmente com a possível saída da FAPES; entretanto, novos investimentos significativos parecem improváveis no curto prazo.

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