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MRV (MRVE3) | Atenções voltadas para alavancagem financeira e geração de caixa

A MRV (MRVE3) sediou seu Investor Day de 2023, mostrando preocupação com sua alavancagem financeira e geração de caixa

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A MRV (MRVE3) sediou seu Investor Day de 2023. Confira a análise completa fazendo login com seu número de usuário e senha de cliente XP.

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Em nossa análise, o Investor Day de 2023 trouxe uma visão marginalmente positiva, explicada por uma grande preocupação em reduzir a alavancagem financeira e melhorar a geração de caixa. As principais conclusões em nossa opinião foram: (i) as operações principais da MRV (MRV Inc.) devem manter 40 mil unidades de vendas anuais de 2023 a 2025; (ii) a MRV pretende deixar 40 cidades brasileiras em ~3 anos para focar nas regiões metropolitanas mais relevantes (principalmente São Paulo); e (iii) venda de recebíveis e projetos da Resia, devem ajudar na geração de caixa da MRV&Co, em nossa visão. Dito isso, vemos o plano 2023-2025 da MRV como marginalmente positivo, dados os riscos de curto prazo que vemos no processo de recuperação da rentabilidade da empresa. Temos recomendação de compra para MRVE3 com preço-alvo de R$ 17.00/ação.

A MRV Inc. deve focar na recuperação de rentabilidade no curto prazo

As operações principais da MRV (MRV Inc.) devem manter 40 mil unidades de vendas anuais de 2023 a 2025 (vs. 70 mil-80 mil unidades anunciadas anteriormente), com foco na rentabilidade para reduzir a alavancagem financeira e melhorar a geração de caixa. No entanto, a maior participação de projetos vendidos em 2020/2021 no portfólio da MRV (~72%; Figura 1) deve continuar afetando os resultados, levando a margem bruta para ~22-24% de acordo com a empresa vs. nossas estimativas de 22,2%.

A estratégia de precificação parece desafiadora em 2023

A MRV pretende continuar com sua estratégia de aumento de preços (acima da inflação), atingindo um preço médio por unidade vendida de R$ 230 mil até o final de 2023 e uma margem bruta de novas vendas de 33% (vs. 29% em dez 2022), o que exigente, dado o desafio de equilibrar os aumentos de preços, mantendo uma sólida velocidade de vendas (VSO), em nossa visão. Além disso, a MRV espera um crescimento da margem bruta daqui para frente, atingindo ~26-28% em 2024, um pouco acima das estimativas de 25,5%.

Reduzindo a expansão geográfica para simplificar as operações

A MRV pretende deixar 40 cidades brasileiras em ~3 anos, reduzindo ~33% da atual presença geográfica da empresa para focar nas regiões metropolitanas mais relevantes (principalmente São Paulo). Com isso, esperamos maior seletividade nos novos lançamentos daqui para frente, reduzindo a complexidade das operações. Além disso, destacamos um menor capex do banco de terrenos, reduzindo as aquisições e aumentando as permutas com os proprietários de terrenos, o que pode afetar positivamente a geração de caixa a partir de 2024. Por fim, a venda de recebíveis (volume anual esperado de R$ 800 milhões – R$ 1 bilhão, segundo a empresa), combinada com a venda dos projetos da Resia, deve ajudar na geração de caixa da MRV&Co, em nossa visão.

A alavancagem financeira da MRV depende de uma recuperação significativa da rentabilidade da operação principal

A MRV pretende reduzir a alavancagem financeira de sua operação principal (segmento MRV) até 2025, sugerindo uma relação Dívida Líquida/Patrimônio Líquido de 39-47% em 2024 e 20-30% em 2025, com geração de caixa de 300-500mn em 2024 e 600 -800 milhões em 2025, o que, em nossa opinião, depende de (i) recuperação significativa na rentabilidade da operação principal; e (ii) venda de recebíveis.

A demanda por Multifamily parece estar no caminho certo, mas os cap rates podem ser afetados no curto prazo

A demanda por projetos Multifamily nas regiões operacionais da Resia (Flórida, Geórgia e Texas) parece estar no caminho certo, em nossa opinião, dado (i) taxas de juros imobiliárias mais altas impactando a poder de compra e aumentando a demanda por aluguéis; e (ii) maior movimento migratório para o Sun-Belt. Por outro lado, vemos maior pressão por retornos dos investidores da Resia, o que pode gerar uma dinâmica de cap-rates mais alta e levar a um ritmo de crescimento mais gradual (~US$ 1,5 bilhão em valor de vendas até 2025 vs. nossas estimativas de ~US$ 1,0 bilhão).

Nossa visão para o Investor Day

A MRV pretende reduzir a alavancagem financeira de sua operação principal (segmento MRV) até 2025, sugerindo uma relação Dívida Líquida/Patrimônio Líquido de 39-47% em 2024 e 20-30% em 2025, com geração de caixa de 300-500mn em 2024 e 600 -800 milhões em 2025, o que, em nossa opinião, depende de (i) recuperação significativa na rentabilidade da operação principal; e (ii) venda de recebíveis.

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