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Fundamentos Sólidos, mas precificado – MRVE3 & TEND3

Nesse relatório, nós iniciamos a cobertura das incorporadoras de baixa renda, MRV Engenharia (MRVE3; Neutro e preço-alvo de R$23,00/ação) e Construtora Tenda (TEND3; Neutro e preço-alvo de R$37,20/ação). Além disso, discutimos sobre a dinâmica do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, seus meios de financiamento e nossa visão sobre o setor imobiliário.

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• Estamos iniciando a cobertura das incorporadoras de baixa renda, MRV Engenharia (MRVE3) com recomendação NEUTRA e preço-alvo de R$23,00/ação e Construtora Tenda (TEND3) com recomendação de NEUTRA e preço-alvo de R$37,20/ ação

• Apesar da perspectiva econômica desfavorável no curto prazo decorrente dos impactos do COVID-19, a demanda por imóveis de baixa renda mostrou, mais uma vez, sua resiliência, que acreditamos estar ligada principalmente pelo alto déficit habitacional brasileiro e pelos subsídios fornecidos pelo programa Minha Casa, Minha Vida.

• A combinação de alta eficiência operacional, demanda abundante e uma estrutura de financiamento mais favorável (em comparação aos financiamentos no segmento de média e alta renda) levou a MRV e a Tenda a apresentarem os maiores retornos do segmento nos últimos anos.

Nesse relatório, nós iniciamos a cobertura das incorporadoras de baixa renda, MRV Engenharia (MRVE3) e Construtora Tenda (TEND3). Além disso, discutimos sobre a dinâmica do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, seus meios de financiamento e nossa visão sobre o setor imobiliário.

MRV (MRVE3) – Iniciamos a cobertura de MRVE3 com recomendação neutra e preço-alvo de R$23,00/ ação. Em nossa opinião, a combinação do processo construtivo altamente eficiente, baixa alavancagem, histórico sólido e demanda robusta por habitação de baixa renda abre caminho para a empresa continuar melhorando seus resultados nos próximos anos. Além disso, seus investimentos em tecnologia devem continuar a dar frutos e vantagens competitivas, gerando ganhos de participação de mercado. No entanto, vemos o preço das ações já refletindo nossa visão positiva sobre o papel, levando a uma recomendação neutra.

Tenda (TEND3) – Iniciamos a cobertura de TEND3 com recomendação neutra e preço-alvo de R$37,20/ ação. Em nossa opinião, a reestruturação completa de suas operações nos últimos anos levou a Tenda a se tornar uma história de reestruturação bem-sucedida, sendo uma das incorporadoras mais rentáveis do setor e vendendo seus produtos aos menores preços no segmento de baixa renda. Ainda, o desenvolvimento do método de produção remota (construção off-site) pode adicionar um potencial de crescimento a para companhia no longo prazo. Dito isso, apesar da nossa visão positiva para a Tenda, acreditamos que o preço da ação já incorpora muito dos pontos positivos citados, limitando seu potencial de valorização e, por isso, temos uma nossa recomendação neutra para o papel.

Tabela 1: Tabela Resumo

Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV)

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida foi anunciado em 2009 pelo governo com o objetivo de reduzir o déficit habitacional por meio de financiamento subsidiado para construção e aquisição de imóveis pelas famílias de baixa renda. Segundo o relatório da FGV & Abrainc, o Brasil possui atualmente um déficit habitacional de 7,7 milhões de unidades, que é altamente concentrado no segmento de baixa renda (92% do déficit).

Atualmente, o programa é dividido em quatro faixas com diferentes parâmetros como preço da unidade habitacional, taxa de juros e subsídio. Ainda, sua elegibilidade é condicionada à renda familiar mensal.

A Faixa 1, a faixa de menor renda, inclui famílias com renda mensal de até R$1.800. 100% das unidades são adquiridas pela Caixa Econômica Federal no momento do lançamento e o governo concede subsídios de até 90% do valor do imóvel residencial, sendo o valor restante financiado pela Caixa com taxa de juros zero.

Nas Faixas 1,5 e 2, as famílias adquirem unidades da incorporadora após a aprovação do crédito por um agente financeiro (geralmente a Caixa ou Banco do Brasil) e os subsídios são provenientes, principalmente, dos recursos do FGTS. Por fim, A Faixa 3 também é financiada pelo FGTS, mas não há subsídios diretos ao comprador.

Desde a criação do programa, ela financiou mais de 5,8 milhões de unidades. Vale ressaltar que antes, o programa era altamente concentrado no Faixa 1, mas, ao decorrer dos anos, observamos que o programa foi gradualmente mudando seu foco e migrando para as faixas de rendas maiores.

Figura 1: Déficit Habitacional (mil unidades)

Figura 2: Tabela Resumo do Programa

Figura 3: Unidades do Minha Casa, Minha Vida

Demanda Resiliente
Nos últimos ciclos econômicos, o segmento de baixa renda apresentou demanda resiliente de moradias. Acreditamos que tamanha resiliência está relacionada principalmente a: i) extensa base da pirâmide de renda das famílias brasileiras; ii) forte volume formação de famílias, historicamente acima do volume de vendas do programa habitacional; iii) volume considerável de subsídios concedidas às famílias de menor renda no âmbito do programa habitacional, o que diminui significativamente os desembolsos dos clientes para a entrada no momento da compra.

Figura 4: Vendas do MCMV

Figura 5: Formação de Famílias e Unidades vendidas do MCMV

Incorporadoras líderes de baixa renda devem ganhar participação de mercado
O programa Minha Casa, Minha Vida é altamente fragmentado. As maiores empresas listadas somam apenas 16% das unidades vendidas (figura 6). Outros concorrentes comumente são empresas regionais de menor porte, com balanço patrimonial limitado e equipe de vendas menos robusta para enfrentar a queda nas vendas nos meses de isolamento social. Assim, acreditamos que após a crise do COVID-19, incorporadoras maiores e bem estruturadas tendem a ganhar mais espaço e fatia do programa habitacional.

Próximas mudanças do programa habitacional
Esperamos que o governo anuncie ajustes no programa habitacional nos próximos meses. Tais mudanças podem abranger maior alocação de recursos para cidades menores, bem como revisões dos parâmetros de elegibilidade. Os anúncios podem também incluir revisões nas taxas de juros, o que pode aumentar a acessibilidade e demanda das famílias.

Figura 6: Participação das empresas listadas

Figura 7: Distribuição Geográfica do Minha Casa, Minha Vida


FGTS: Principal Fonte de Recursos

O FGTS, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, é a principal fonte de funding do programa Minha Casa, Minha Vida. O fundo tem como mandato financiar programas habitacionais (80% de seu orçamento), além de projetos de infraestrutura e saneamento.

O saldo do FGTS é composto principalmente pela contribuição mensal obrigatória dos trabalhadores formais de 8% do salário bruto. O saldo é remunerado a TR + 3% ao ano, com potencial remuneração adicional de parte dos lucros anuais do fundo. Sobre os possíveis fluxos de saída, os saques são permitidos somente em ocasiões específicas (por exemplo, demissões sem justa causa, aposentadoria, doenças graves, entre outras). A combinação de contribuição obrigatória e restrições para os saques torna o FGTS uma fonte resiliente de recursos.

No entanto, nos últimos anos, o governo permitiu saques extraordinários dos contribuintes. Em 2017, os saques de contas inativas atingiram R$44 bilhões. Em 2019, foi permitido a retirada de até R$500, totalizando R$28 bilhões. Em 2020, os contribuintes tiveram a permissão para retirar um adicional de até R$1.045, que deve totalizar R$36 bilhões. Embora tais desembolsos consideráveis não comprometam a liquidez do fundo no curto prazo, eles podem pressionar a capacidade do fundo de financiar programas de habitação popular no longo prazo e limitar seu potencial de crescimento.

Pelo lado positivo, mudanças recentes no regulamento do programa Minha Casa, Minha Vida abordaram o gargalo no acesso aos seus recursos, o que deve impedir futuras interrupções momentâneas no fluxo de financiamentos como vistos nos últimos anos.

Figura 9: Fluxograma resumido do FGTS


MRV Engenharia (MRVE3)

Iniciamos a cobertura de MRV Engenharia com a recomendação neutral e preço-alvo de R$23,0/ação, o que representa um potencial de valorização de 13%. Nossa visão conservadora é sustentada principalmente por:

(i) Sólido histórico de execução. MRV é a maior incorporadora do Brasil, com operações em todas as regiões do país. Ainda, nos últimos anos, a MRV melhorou significativamente suas operações e reduziu seu ciclo de construção através do uso de formas de alumínio e paredes de concreto.

(ii) Demanda resiliente. Nos últimos ciclos econômicos, a demanda por habitação popular provou ser mais resiliente do que as de média e alta renda. Acreditamos que essa resiliência está parcialmente ligada aos benefícios do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (como limite de preço por unidade, subsídios diretos e baixas taxas de financiamento imobiliário)

(iii) Novas oportunidades de crescimento. Nos últimos anos, a MRV começou a explorar novas oportunidades de crescimento, principalmente via expansão de seus projetos de média renda (fora do programa Minha Casa, Minha Vida), de sua plataforma de aluguel residencial Luggo e AHS (recentemente adquirida e com operações na Flórida-EUA)

(iv) Preço refletindo o potencial. Apesar do histórico de execução sólida e das perspectivas positivas para a empresas no futuro, vemos as ações sendo negociadas atualmente em 1,85x Valor de Mercado/Valor Patrimonial e 14,5x Preço/Lucro 2021 (contra um retorno sobre patrimônio de 12,4% em 2021), que acreditamos estar perto do valor justo.

Figura 9: Performance

Visão Geral da Companhia

Breve Descritivo:
MRV é a maior incorporadora do Brasil e é focada em moradias populares. Apesar de focar no programa Minha Casa, Minha Vida, a empresa também começou a atuar no segmento de média renda (fora do programa habitacional). A MRV possui uma presença nacional e opera em 22 estados brasileiros e em 156 cidades.

Breve Histórico:
A MRV foi fundada em 1979 em Belo Horizonte, Minas Gerais, por Rubens Menin (atual presidente do conselho e acionista controlador), Mário Lúcio Menin e Vega Engenharia. Originalmente, a empresas estava focada na construção e desenvolvimento de empreendimentos residenciais em Belo Horizonte/MG. No entanto, em 1995, a empresa começou a expandir suas operações nas regiões Sul e Sudeste. Em 2007, a MRV concluiu seu processo de abertura de capital (IPO), captando aproximadamente R$1,2 bilhão. Em 2009, a empresa concluiu um follow-on, levantando um adicional de R$595 milhões. Finalmente, a sua subsidiária Log Commercial Properties foi segregada da MRV no final de 2018, tornando-se uma companhia independente.

Estrutura Societária
MRV está listada no Novo Mercado, atendendo a todos os requisitos para o mais alto nível de governança corporativa da B3. Rubens Menin, atual presidente do Conselho e fundador, é o principal acionista controlador com participação de 37,5% da empresa, seguida da Atmos com 10,0% e Dynamo com 6,1%.

Figura 10: Presença Geográfica

Figura 11: Estrutura Societária

Tabela 2: Membros do Conselho

Tabela 3: Principais Executivo

Tese de Investimento

Ampla Exposição Geográfica
MRV é a maior incorporadora do Brasil e uma das principais focada em moradias popular com larga presença nacional (156 cidades em 22 estados).

Desde o inicio do programa Minha Casa, Minha Vida, os recursos do programa foram alocados principalmente para a região Sudeste, tendo frequentemente recursos adicionais redirecionados de outras regiões depois de atingir seu orçamento regional. No futuro, acreditamos que o governo e o conselho do FGTS serão menos flexíveis em tais realocações, a fim de favorecer cidades menores e as regiões Norte e Nordeste do país. Dito isso, vemos menor risco de impactos das restrições de recursos regionais para a MRV, dada sua larga exposição em todas as regiões do Brasil.

Novas Avenidas de Crescimento
Além de seu principal produto, empreendimentos habitacionais de baixa renda, a MRV também vem explorando outras oportunidades de crescimento. Atualmente, uma das suas principais iniciativas é a Luggo, uma plataforma habitacional que insere a MRV no mercado de aluguel residencial, cujo mercado é altamente fragmentado entre os investidores pessoa física. Sua estratégia é focada no desenvolvimento de um projeto multifamiliar e posterior locação. Depois que a propriedade está amplamente locada, a Luggo pode vender seus projetos maduros a um cap rate mais baixo (valor de venda mais alto) para um fundo imobiliário ou para outros investidores institucionais, se mantendo como administradora da propriedade em troca de uma taxa de administração. Com os recursos das eventuais vendas, a Luggo pode continuar desenvolvendo novos projetos para a recomposição do seu portólio.

Adicionalmente, a MRV adquiriu no 1T20 pelo valor de R$ 684 milhões (ou US$ 166 milhões) o controle da AHS Residential, que desenvolve e aluga projetos residenciais multifamiliares na Flórida-EUA, que possuía como principal acionista o Sr. Rubens Menin (participação de aproximadamente 89%). Por um lado, essa aquisição pode destravar um potencial de crescimento adicional para a MRV ao longo do tempo. Por outro, sua expansão deve exigir investimentos  adicionais da MRV nos próximos anos e gerar algum descasamento cambial nos resultados consolidados da companhia.

Preço refletindo o potencial.
Apesar da nossa visão positiva para o programa habitacional e para a MRV nos próximos anos, após a grande recuperação das ações 100% desde meados de março (vs. 52% do IBOV no mesmo período), vemos a ação sendo negociada a 1,85x valor de mercado sobre valor patrimonial e 14,5x preço sobre lucros de 2021, que acreditamos estar refletindo grande parte da nossa perspectiva para a companhia, sobrando pouco potencial de valorização.

Destaques Financeiros

Iniciamos a cobertura da MRV Engenharia com a recomendação neutral e preço-alvo de R$23,00/ação. Avaliamos a MRV pelo método de fluxo de caixa descontado, usando uma taxa de desconto (WACC) de 12,1% e um crescimento na perpetuidade (g) de 3,5%

Tabela 4: Resumo das Estimativas

Tabela 5: Sensibilidade do Preço Alvo

MRV em Figuras

Figura 12: Vendas Líquidas por Modalidade

Figura 13: Velocidade de Vendas (Vendas sobre Oferta)

Figura 14: Preço por PL Histórico

Figura 15: Preço/Lucro (próximos 12 meses)

Figura 16: Dívida Líquida por PL

Figura 17: Margem Bruta e ROE


Construtora Tenda (TEND3)

Iniciamos a cobertura da Tenda, uma incorporadora brasileira focada no segmento de baixa renda, com recomendação neutra e preço-alvo de R$37,20/ação. Nossa recomendação se baseia nos seguintes pontos:

(i) Execução sólida. Depois que a Tenda reestruturou completamente suas operações em 2012, a companhia melhorou consistentemente sua eficiência (por exemplo, aumento da velocidade de vendas, aumento nas margens, queda das despesas e aumento da geração de caixa). Tais melhorias começaram a refletir gradualmente na rentabilidade e levou-a a reportar um dos maiores retornos sobre patrimônio líquido da indústria dos últimos anos.

(ii) Construção off-site pode gerar crescimento adicional. Tenda começou a pesquisar e desenvolver novos processos de produção como a construção off-site (construção remota), que pode destravar um potencial de crescimento adicional para a empresa. A construção off-site permite a empresa operar em cidades menores, onde o atual método de produção não seria eficiente devido a baixa escala.

(iii) Fornecedora com o menor preço. Desde a sua reestruturação, a Tenda tornou-se não apenas uma construtora líder de baixa renda, mas também aquela focada em se tornar a fornecedora com o menor preço, a fim de acelerar a velocidade de vendas. Adicionalmente, a companhia também teve sucesso em controlar os custos de produção, favorecendo suas margens e lucratividade.

(iv) Ações precificadas. Após o sólido desempenho de 91% desde a meados de março (vs. 52% do IBOV), vemos grande parte da nossa visão positiva para a companhia precificada. A Tenda está negociando 2,4x valor de mercado sobre valor patrimonial e 12,3x preço sobre lucro para 2021 (contra um retorno sobre patrimônio de 17%). Por esse motivos, possuímos recomendação neutra para o papel.

Figura 18: Performance

Visão Geral da Companhia

Descrição da Companhia
A Tenda é a segunda maior construtora listada na Bolsa do segmento de habitação popular, focada exclusivamente na Faixa 1,5 e 2 do programa Minha Casa, Minha Vida. Hoje, a companhia opera em 9 regiões metropolitanas do Brasil, mas possui o potencial e intenção de expandir para uma nova região metropolitana por ano. Atualmente, a companhia possui o valor de mercado de R$3,5 bilhões.

Histórico da Companhia
Tenda foi fundada em 1993 em Belo Horizonte/MG, mas a empresa só começou a expandir suas operações para demais regiões metropolitanas a partir de 1999. Em 2007, a empresa concluiu sua abertura de capital (IPO), levantando um montante de R$603 milhões. Em 2009, a empresa foi adquirida pela Gafisa (GFSA3). Logo após a aquisição, os desafios operacionais levaram a Tenda a registrar perdas significativas nos anos seguintes, o que levou a empresa a se reestruturar completamente suas operações em 2012, levando a melhorias significativas na lucratividade, tornando a empresa em uma das construtoras mais lucrativas listada na bolsa. Por fim, a empresa foi desmembrada da Gafisa em 2017, se tornando uma construtora independente e uma das líderes de mercado de moradia popular. 

Estrutura Societária
Depois da cisão com a Gafisa, a Tenda foi relistada no segmento Novo Mercado da B3, atendendo o mais alto nível de governança corporativa. Atualmente, os maiores acionistas são a Pátria Investimentos (10,4%), Polo Capital (9,9%) e Constellation (5,4%).

Figura 19: Presença Geográfica

Figura 20: Estrutura Societária

Como mencionado anteriormente, a empresa apresenta fortes práticas de governança corporativa. O conselho de administração é composto por sete membros independentes (100% do conselho), eleito por um período de 2 anos.

A equipe de executivos da Tenda é composta por uma equipe qualificada e experiente, com mais de 14 anos de experiência no setor e 8 anos na Tenda. Além disso, a Tenda possui um plano de opção de compra de ações (stock option) baseada na performance de longo prazo dos executivos, a fim de alinhar os interesses dos executivos com seus acionistas.

Tabela 6: Membros do Conselho

Tabela 7: Principais Executivos

Tese de Investimento

Melhor execução do setor após reestruturação bem-sucedida
Depois de ser adquirida pela Gafisa em 2009, a Tenda começou a apresentar perdas significativas devido as suas ineficiências operacionais, estouro de custos e crescimento dos distratos. Isso levou a empresa a interromper todos os seus lançamentos em 2012 e focar na revisão e reestruturação completa de suas operações. Nesse período, ela desenvolveu seu “novo modelo” de negócios (e os projetos do modelo anterior ficaram denominados “legado”), abrangendo diversas melhorias operacionais e remodelando o perfil de seus projetos:

1)Método de Construção. Uso de formas de alumínio com preenchimento de concreto, permitindo uma velocidade de construção mais rápida (ciclo de construção típico leva cerca de 11 meses), desvios de custos significativamente menores do orçamento inicial e permite economias de escala. Além disso, a Tenda está focada em oferecer unidades com o menor preço em seu segmento, favorecendo a velocidade de vendas.

2)Repasse integrado ao processo de vendas: Os clientes são repassados para os bancos no momento da venda e não na entrega das chaves. Adicionalmente, a concessão de crédito imobiliário pelos bancos (normalmente a Caixa Econômica Federal) reembolsa parcialmente os custos incorridos pela construtora mensalmente, proporcional à quantidade de unidades vendidas. A exposição líquida de seu balanço patrimonial do projeto (custo total – valor reembolsado) é financiada pelo mesmo banco por meio do financiamento a construção. Essa estrutura de financiamento se chama crédito associativo e diminui consideravelmente as necessidades de capital de giro, proporcionando ao incorporador simultaneamente crescimento e geração de caixa, caso o projeto esteja com o patamar de vendas adequado. Ainda, essa estrutura mitiga o risco de distratos dado que o cliente já foi repassado para o banco após a venda da unidade.

3)Força de vendas própria: A utilização de força de vendas e lojas próprias permite um esforço de venda mais focado e dedicado, evitando possíveis conflitos de interesse dos corretores terceirizados, que geralmente vendem unidades de outras incorporadoras simultaneamente. Isso também permitiu a empresa a desenvolver práticas de vendas mais assertivas.

A combinação do ciclo de construção mais rápido, alta velocidade de vendas e baixa exigência de capital de giro, levou a empresa a acelerar lançamentos, aumentar geração de caixa e melhorar significativamente sua rentabilidade nos últimos anos.

Tabela 8: Modelo de Negócios

Depois que a Tenda reestruturou completamente suas operações em 2012, a empresa retomou os lançamentos sob o “novo modelo”, que reformulou completamente seu método de construção, modelo de negócio e melhorou consistentemente sua eficiência operacional. Tais melhorias começaram a refletir gradualmente em seus retornos e levaram a Tenda a reportar um dos maiores retorno sobre o patrimônio (ROE) do setor nos últimos anos.

Construção off-site pode gerar crescimento adicional
Um dos maiores benefícios do atual modelo de construção no local (on-site) e projetos verticais é que ela pode se beneficiar de economias de escala, usando o mesmo equipamento para elevar vários edifícios no mesmo terreno ou região. Embora continuamos vendo potencial de crescimento no atual modelo, com maior uso de edifícios mais altos (mais de 4 andares e uso de elevadores) e expansão para outras regiões metropolitanas, esse modelo, ao mesmo tempo, limita o potencial de crescimento somente em cidades com vendas acima de 1000 unidades/ ano, deixando para trás cidades menores.

Por esse motivo, a Tenda anunciou em 2019 uma iniciativa para pesquisar e desenvolver métodos de construção remota (construção off-site), fora do local do imóvel residencial. Se bem-sucedida, essa abordagem industrial poderá adicionar potencial de crescimento para a empresa, permitindo que a companhia explore cidades e regiões menores, onde o modelo atual não seria viável dado a baixa escalabilidade.

Fornecedor de menor preço
Como parte de sua restruturação, Tenda começou a focar em não apenas padronizar seus processos e produtos (melhorando sua eficiência), mas também em reduzir os custos de construção, a fim de se tornar aquele com o menor preço no segmento em que atua. Em um mercado em que o preço baixo é essencial, ser aquele com menor custo entre os pares de mercado, permite a Tenda melhorar sua velocidade de vendas enquanto mantem margens altas. Essa combinação de alto giro das unidades e margens saudáveis levou a empresa a melhorar significativamente sua rentabilidade nos últimos anos, tornando-o um dos melhores de sua categoria.

Figura 21: Preço Médio das Unidades (R$mil)

Ações Precificadas
Após a forte recuperação das ações +91% desde a meados de março (contra 52% do IBOV no mesmo período), vemos grande parte da nossa visão positiva precificado. A Tenda está negociando 2,4x valor de mercado sobre valor patrimonial e 12,3x preço sobre lucros de 2021 (contra um retorno sobre patrimônio de 2021 de 17%), sobrando pouco potencial de valorização. Por esses motivos, nossa recomendação neutra para o papel. Dito isso, ressaltamos que caso a companhia tenha sucesso na produção off-site, isso poderá gerar potencial adicional para os nossos números.

Destaques Financeiros

Iniciamos a cobertura da Construtora Tenda com a recomendação neutral e preço-alvo de R$37,20/ação. Avaliamos a Tenda pelo método de fluxo de caixa descontado, usando uma taxa de desconto (WACC) de 11,8% e um crescimento na perpetuidade (g) de 3,5%

Tabela 9: Resumo das Estimativas

Tabela 10: Sensibilidade do Preço Alvo

Tenda em Figuras

Figura 22: Distribuição Regional das Vendas

Figura 23: Velocidade de Vendas (Vendas sobre oferta)

Figura 24: Preço sobre PL

Figura 25: Preço sobre Lucro (12 próximos meses)

Figura 26: Dívida Líquida e Alavancagem

Figura 27: Margem Bruta e ROE

Principais Riscos

Esgotamento dos recursos do FGTS. O principal risco para a nossa visão está relacionado à exaustão dos recursos do FGTS e, consequentemente, da escassez de crédito imobiliário no caso de adicionais saques extraordinários, aumento da taxa de desemprego, mudanças inesperadas e restritivas do programa Minha Casa, Minha Vida. Fatores que podem diminuir a rentabilidade de novos projetos no segmento de baixa renda.

Queda inesperada dos recursos da poupança. Apesar de baixa exposição aos recursos da poupança (SBPE), esperamos um impacto negativo para a MRV em caso de saques maiores que o esperado dos recursos da poupança, o que geraria maior escassez dessa fonte de financiamento.

Segunda onda do COVID-19. Um segundo risco negativo de nossas estimativas é uma possível segunda onda de COVID-19, em caso de um novo aumento da contaminação. Novos picos de contaminação, levando ao fechamento de estandes de vendas ou paralisação do canteiro de obra, devem impactar o ciclo construtivo das construtoras e comprometer a rentabilidade de seus projetos.

Maior competição por terrenos. Em caso de uma concorrência mais acirrada por compra de terrenos, acreditamos que isso deve impulsionar os preços de aquisição de terrenos e potencialmente limitar o crescimento e rentabilidade das empresas.

Desaceleração econômica. Embora a demanda por unidades do programa Minha Casa, Minha Vida tenda a ser mais resiliente diante da desaceleração econômica, um aumento do desemprego e queda de renda familiar podem potencialmente pressionar a demanda por imóveis e diminuir a velocidade de vendas.

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O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. O investimento em termos é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. São contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem. O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos, e por isso é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.

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