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FIIs na Semana | IFIX recua, enquanto BTLG11 e VISC11 avançam na reciclagem de portfólio

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Cotações

Gráfico de Cotação IFIX

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O IFIX encerrou a primeira semana de novembro com queda (-0,51%), após recuar 8,62% na última semana de outubro. O índice chegou a cair 3,33% na terça-feira, em meio à reabertura da curva de juros doméstica e às revisões altistas do Boletim Focus para inflação, juros e câmbio nos próximos anos. Nos pregões seguintes, porém, recuperou quase integralmente as perdas, favorecido pelo alívio dos juros futuros após a queda do preço do petróleo e das taxas dos títulos norte-americanos.

o cenário doméstico, o Copom manteve a Selic em 13,75% a.a., interrompendo o ciclo de cortes iniciado em março. O comunicado destacou um ambiente externo mais adverso, marcado pelos preços elevados do petróleo e pela política monetária mais restritiva nas economias avançadas. Internamente, apontou a reaceleração das medidas de inflação subjacente e o afastamento das expectativas em relação à meta, com a projeção do Banco Central para o horizonte relevante subindo de 3,1% para 3,5%. Para o nosso time Macro, a pausa é necessária para conter a deterioração das expectativas, mas a desaceleração da atividade, reforçada pela queda de 0,8% M/M da produção industrial em setembro e pelo Caged abaixo do esperado, reduz, por ora, a necessidade de aperto adicional. Com isso, nosso time Macro projeta a Selic estável em 13,75% até o fim de 2027 (Link). À luz dessa decisão, revisitamos como os juros afetam os fundos imobiliários e como se posicionar nesse cenário (Link).

No cenário externo, o petróleo voltou a ser o principal vetor para os ativos de risco. O Brent recuou 8,3% na quarta-feira, para US$ 95 por barril, diante da percepção de que a vitória democrata nas eleições de meio de mandato dos Estados Unidos amplia a pressão por uma solução diplomática para o conflito com o Irã. O movimento aliviou as taxas de juros globais e se refletiu na curva real doméstica, contribuindo positivamente para os ativos de risco locais. Caso se sustente, a queda da commodity pode reduzir uma das pressões inflacionárias apontadas pelo Copom, embora os incidentes recentes no Estreito de Ormuz mostrem que o tema segue longe de uma resolução.

Entre os principais segmentos, os fundos de recebíveis recuaram 0,72%, enquanto os de tijolo ficaram praticamente estáveis, com altas nas lajes corporativas (+0,96%) e nos shopping centers (+0,30%). Os FOFs/multiestratégia registraram a maior desvalorização (-1,30%), refletindo sua maior sensibilidade aos movimentos de mercado. Entendemos que uma Selic estável por mais tempo tende a sustentar o carrego dos fundos de recebíveis. Já uma recuperação mais consistente dos fundos de tijolo e dos FOFs depende de reduções mais relevantes na ponta longa da curva real de juros, ainda condicionadas a sinalizações fiscais mais concretas. Nesse sentido, o próximo ponto de atenção será a composição do novo Ministério da Fazenda.

Entre os fundos de nossa cobertura, o BTLG11 anunciou a venda de 49% do BTLG Embu, em Itapecerica da Serra (SP), por R$ 56,1 milhões (R$ 3.745/m²), mantendo o controle do ativo. A operação representa um prêmio de 17,6% sobre o último laudo de avaliação, com lucro estimado de R$ 0,22 por cota, que pode chegar a R$ 0,27 por cota com o earn-out previsto. Avaliamos a transação como positiva, por reduzir a exposição a um imóvel com elevada vacância (32% da ABL) e realizar ganho de capital acima do valor contábil (Link).

Já o VISC11 celebrou um memorando de entendimento para a venda de participações em três ativos por R$ 160 milhões. O pagamento será realizado em quatro parcelas de R$ 40 milhões: no fechamento e em 12, 24 e 36 meses, corrigidas pelo IPCA. A operação faz parte da estratégia da gestão de reciclar ativos para reforçar o caixa e fazer frente às obrigações do fundo. Caso seja concluída, deverá reduzir as obrigações líquidas para cerca de R$ 351 milhões, considerando também as demais transações realizadas, o que avaliamos como positivo. A venda pode gerar ganho de capital líquido de R$ 1,66 por cota e foi realizada a um cap rate de 8,4%, abaixo do cap rate implícito do fundo, fator que tende a gerar valor para os cotistas.

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