VISC11 conclui a aquisição de uma participação de 10% no BH Shopping

O Vinci Shopping Centers tem como objetivo gerar renda e ganhos de capital por meio de investimentos, principalmente, em participações minoritárias de shopping centers. O portfólio imobiliário do fundo é atualmente composto por participações em 30 shopping centers — 69% minoritárias e 31% com controle — distribuídos em 15 estados e no Distrito Federal, totalizando mais de 296 mil m² de ABL própria.

Sua estratégia de investimento está fundamentada na aquisição, preferencialmente, de empreendimentos de grande porte, com foco nos seguintes pilares: (i) shoppings maduros e dominantes em suas respectivas regiões; (ii) localização estratégica; e (iii) parcerias estratégicas com administradores.

O que há de novo?

O fundo concluiu a aquisição de uma participação de 10% no BH Shopping, localizado em Belo Horizonte/MG. Inaugurado em 1979, o ativo é um dos primeiros centros comerciais da capital mineira, reforçando seu elevado grau de consolidação na região. Desenvolvido e atualmente administrado pela Multiplan, o empreendimento conta com aproximadamente 47 mil m² de ABL distribuídos entre mais de 400 lojas.

BH Shopping

• Inaugurado em 1979 como o primeiro shopping da Multiplan;
• Área Bruta Locável (ABL): 47.547 m²;
• Mix comercial completo, com opções de compras, gastronomia, lazer e entretenimento;
• Em 2025, respondeu por 10,6% da receita total de aluguéis da Multiplan, ocupando a 3ª posição em relevância no portfólio da companhia.

O valor total estimado da transação é de R$ 285 milhões, a serem pagos da seguinte forma:

(i) R$ 138,8 milhões à vista;

(ii) R$ 69,4 milhões em até 12 meses após a assinatura dos documentos definitivos, corrigidos pelo IPCA;

(iii) R$ 69,4 milhões em até 18 meses após a confirmação do acordo, igualmente corrigidos pelo IPCA;

(iv) R$ 7,5 milhões em até 24 meses após a inauguração da 6ª expansão do shopping, prevista para junho de 2026, também sujeitos à correção monetária.

Após o pagamento da parcela inicial, o fundo passa a receber o NOI proporcional à sua participação no ativo, resultando no mecanismo conhecido como seller finance, pelo qual o comprador tem direito a 100% dos resultados das participações adquiridas mesmo tendo pago apenas a parcela à vista.

Para financiar a primeira parcela, o fundo estruturou uma operação de securitização no mesmo valor (R$ 138,8 milhões) distribuída em três séries, com prazos e taxas distintos:

• 1ª Série: no valor de R$ 40 milhões, emitida a CDI + 1,10% ao ano, com prazo total de 5 anos, carência integral de amortização durante esse período e ausência de multa por pré-pagamento;
• 2ª Série: também de R$ 40 milhões, com taxa de CDI + 1,70% ao ano e prazo de 15 anos, além de carência de 3 anos para amortização e de 2 anos para pagamento integral dos juros;
• 3ª Série: no valor de R$ 58,8 milhões e emitida a IPCA + 8,92% ao ano, igualmente com prazo de 15 anos e 3 anos de carência para amortização do principal.

Diante da combinação entre o mecanismo de seller finance e a carência de pagamento de juros da 2ª série da securitização, a gestora estima um yield médio de 11,3% nos três primeiros anos do investimento — período em que o preço de aquisição já terá sido integralmente quitado.

Nossa visão

Avaliamos a transação como neutra, dada a combinação de um viés positivo do ponto de vista qualitativo e negativo sob a ótica quantitativa.

Do lado qualitativo, o BH Shopping é um empreendimento dominante em sua região de influência, o que se reflete em elevado fluxo de visitantes e indicadores operacionais robustos, posicionando-o acima da média do portfólio atual do VISC11. Esses fatores tendem a elevar a qualidade do portfólio do fundo e a melhorar seus indicadores operacionais, com crescimento estimado de ~4% no NOI/m², considerando o resultado realizado de 2025.

Sob a ótica quantitativa, estimamos que o cap rate da transação esteja em torno de 7,1%, abaixo da média de mercado para shoppings desse padrão e inferior ao cap rate atual do VISC11. Esse diferencial sugere um valor de aquisição mais elevado, mesmo considerando os efeitos positivos do mecanismo de seller finance.

Além disso, vemos a alavancagem como um ponto de atenção, pois 57,6% do valor total da securitização está indexado ao CDI, resultando em um custo financeiro elevado (CDI + 1,4% a.a.). Esse fator tende a pressionar o resultado, especialmente diante da expectativa de uma Selic terminal ainda em dois dígitos ao fim do ciclo de cortes em andamento.

Por fim, ressaltamos que a aquisição antecipa a necessidade de caixa do fundo de 2028 para 2027, tudo o mais constante. Embora reconheçamos essa antecipação como um ponto de atenção — especialmente em um cenário desafiador para a realização de uma nova emissão de cotas ao valor patrimonial —, não a entendemos como um fator de risco capaz de comprometer a tese, considerando o histórico consistente de reciclagem de portfólio do fundo.

Figura 1: Obrigações referente às aquisições

Por fim, ressaltamos que a aquisição antecipa a necessidade de caixa do fundo de 2028 para 2027, tudo o mais constante. Embora reconheçamos essa antecipação como um ponto de atenção — especialmente em um cenário desafiador para a realização de uma nova emissão de cotas ao valor patrimonial —, não a entendemos como um fator de risco capaz de comprometer a tese, considerando o histórico consistente de reciclagem de portfólio do fundo.

Figura 2: Projeção de consumo de caixa

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