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Super Clássicos FIIs: Shoppings têm cenário positivo adiante

Shoppings foram debatidos na edição 2023 do evento Super Clássicos FIIs; assista ao vídeo

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Iniciando a reta final do Super Clássicos Fundos Imobiliários, evento online da XP que reúne gestores para debater os principais segmentos do mercado de FIIs, nesta quinta-feira (09) tivemos um debate sobre o segmento de shoppings. Com mediação de Maria Fernanda Violatti, head de Fundos Listados da XP, o evento teve a presença de Leandro Bousquet, da Vinci Partners (VISC11) e André Freitas, da Hedge Invest (HGBS11), para debater o cenário atual do segmento e o que esperar para os próximos ciclos econômicos.

O evento traz lives diárias, de 6 a 10 de novembro de 2023, sempre com duas gestoras debatendo suas teses sobre os segmentos em questão. Reveja a transmissão abaixo e leia os principais destaques do quarto debate abaixo:

Impacto do fechamento de lojas nos shoppings

Os especialistas comentaram como o fechamento de grandes lojas causam impactos negativos, mas também podem representar oportunidades de diversificação. Atualmente, 52% das lojas dos shoppings brasileiros são espaços de lazer, entretenimento e alimentação. Há uma forte tendência de mudança dentro do setor, por este motivo, o varejo deixou de ser a principal métrica. Apesar da rotatividade ser custosa, é possível ter ganho porque a contribuição dessas novas lojas costuma ser maior do que as lojas antigas. "Americanas representava menos de 2% do nosso portfólio", afirmou Bousquet.

O principal problema das vacâncias é o efeito cascata: quanto menos lojas, menos movimento, o que por fim acaba prejudicando outros lojistas. Apesar disso ser um ponto de alerta, as porcentagens atuais de vacância estão nos mesmos níveis de pré pandemia. Hoje o foco dos administradores é preencher esses espaços vazios, principalmente convertendo lojas em segmentos de serviços, como por exemplo o setor de saúde.

Pontos de atenção no segmento

O momento de queda na taxa de juros é favorável para os fundos imobiliários de shoppings, as quedas na taxas de desemprego e o aumento no consumo também ajudam a formar um cenário positivo. Entretanto, Freitas alerta que o Brasil costuma sofrer com os "voos de galinha", janelas curtas de melhora no cenário econômico. O bom desempenho que os fundos tiveram de março a setembro deste ano foi interrompido pela dinâmica de treasuries americanas. Apesar disso, a tendência é que o último trimestre do ano seja positivo, principalmente com a perspectiva de queda na taxa de juros.

Outro ponto de preocupação costuma ser a expansão do e-commerce e uma possível migração do público que frequentava os shoppings para os ambientes de compra online. Bousquet destaca que os shoppings hoje vão muito além de um centro de compras. "É cultural do brasileiro ir aos shoppings para se divertir, principalmente por ser um ambiente climatizado e seguro, essa experiência não é suprida pelo e-commerce. Os índices mostram que os shoppings cresceram 12% ao ano, mesmo com a expansão das vendas online. A convivência tende a ser harmoniosa", disse André Freitas.

Como avaliar o portfólio de fundos de shoppings

Freitas destacou também dois pontos importantes de análise para o investidor de fundos imobiliários. A primeira é a localização: os shoppings brasileiros, em geral, estão localizados próximos a uma grande densidade de pessoas, o que garante uma maior resiliência em períodos de queda e maior capacidade de crescimento em períodos de expansão. O segundo ponto de análise deve ser a rentabilidade das lojas, como forma de antecipar possíveis inadimplências. Contudo, Bousquet acredita que para o investidor pessoa física o mais interessante é analisar os indicadores médios de desempenho e não ativo por ativo, que acrescenta um nível de detalhe desnecessário.

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