Panorama da Semana
O IFIX fechou a semana com alta de 2,5%, contra a alta de 5,4% do Ibovespa, impulsionado pela forte performance dos fundos de shopping centers e fundos de recebíveis na semana.
Nessa semana, o governador João Doria apresentou o plano de flexibilização da quarentena no Estado de São Paulo a partir de junho, que permitirá reabertura gradual e consciente de alguns centros comercias como shopping centers. Assim, São Paulo se junta a outros Estados onde os shopping centers já tiveram autorização para reabertura como Santa Catarina, Paraná e Rio Grande do Sul, entre outros. A flexibilização pode gerar impactos positivos nas cotas de fundos imobiliários de shopping centers dado a reabertura de seus portfólios, que permaneciam fechado desde março.
O número de investidores em fundos imobiliários atingiu o patamar de 818 mil investidores em abril pessoa física (+3,4% contra o mês passado), desde o começo do ano o número de investidores subiu 29,4%. Apesar da taxa de crescimento menor, o número continua mostrando o interesse nessa classe de ativo de renda variável.
Por fim, publicamos a carteira recomendada de fundos imobiliários de junho de 2020. Para a carteira de junho, realizamos apenas uma mudança: trocamos o fundo imobiliário SDI Logística (SDIL11) pelo fundo Vinci Logística (VILG11). Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (32,5%), Logística (30,0%), Híbridos (15,0%), Shopping Centers (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%). Para mais detalhes, acesse nossa carteira recomendada.
Radar de Mercado
BTLG11 (link): O fundo informou, via comunicado ao mercado, o compromisso envolvendo a aquisição de um imóvel localizado no Município de Itatinga (CE) pelo montante total de R$120mn. O imóvel se encontra locado para a BRF na modalidade built to suit com vencimento em 2032. A gestora acredita que o resultado mensal do fundo será impactado positivamente em aproximadamente R$0,17/cota (cap rate ~8,73%). Adicionalmente, o fundo aumenta sua exposição da receita contratada a contratos atípicos para 91%.
FCFL11 (link): O fundo recebeu a notificação da All Park Empreendimentos, empresa responsável pela operação do estacionamento do Insper – Campus Faria Lima, informando sua intenção de rescindir o contrato de locação com vencimento previsto para 2029. A saída da locatária impactará negativamente a receita do fundo em aproximadamente 7,72% em comparação às receitas do mês de abril.
RECT11 (link): O fundo comunicou, via fato relevante, o compromisso de adquirir de Central Ville Empreendimentos Imobiliários, imóveis 100% ocupados localizados em Curitiba (PR) com ABL de 5.934 m² e um cap rate de 9,13%. O valor total da transação foi de R$47 milhões, a ser pago em duas parcelas. O fundo estima que a distribuição de rendimentos do Fundo deverá ficar em aproximadamente R$0,81/cota.
GGRC11 (link): O fundo anunciou, via fato relevante, que vem sendo realizadas diligências sobre o processo judicial movido pela locatária Aethra Sistemas automotivos. O processo tem como objetivo postergar o pagamento dos alugueis vencidos em abril e maio de 2020 para junho e julho de 2020 (respectivamente) sem a incidência de juros e também postergar a incidência de reajuste anual da locação para o ano de 2021. Para fins de projeção, considerando os alugueis dos meses vencidos e não pagos até a presente data, a decisão representa a não distribuição aos cotistas do valor de R$1,4 milhões ou R$0,22/cota.
QAGR11 (link): O fundo comunicou o desenquadramento no limite máximo por emissor em fundos de investimentos e limite por modalidade financeira, devido a exposição em um fundo de investimento renda fixa (“FIRF”). O plano de ação para reenquadramento da carteira será efetivado até o dia 26/05/2020.
RCRB11 (Link): O fundo Rio Bravo Renda Corporativa informou, via fato relevante, que recebeu 50% do aluguel em atraso referente ao mês de abril da locatária Vip Offices e, também, foi assinado um acordo extrajudicial com a locatária para recebimento dos outros 50%, que foram depositados em juízo e serão revertidos a favor do Fundo nos próximos dias. A locatária representa R$0,11/cota no resultado do fundo e ocupa 13% do ABL do fundo (Ed. Parque Santos). Em nossa opinião, apesar do recebimento parcial do aluguel, os rendimentos do fundo devem continuar pressionado dado sua grande exposição às empresas de coworking, que serão amplamente impactadas durante a crise do coronavírus.
VLOL11 (link): O fundo Vila Olímpia Corporate publicou, via fato relevante, o recebimento do aluguel devido da locatária BIT referente ao mês de março. O fundo ressaltou que o valor recebido pelo fundo representa aproximadamente R$0,16/cota nos rendimentos a serem distribuídos pelo fundo no resultado do mês de maio. A locatária representa aproximadamente 33% da receita imobiliária e 29% do ABL do fundo. Por fim, não há qualquer outro caso de inadimplência entre os inquilinos do fundo. Acreditamos que a eventual regularização do pagamento do aluguel da locatária era esperada dado o porte da companhia e seu setor de atuação.
THRA11 (link): O fundo Cyrela Thera Corporate comunicou, via fato relevante, a desocupação do conjunto 172 com área de 1038 m²de ABL pelo inquilino DSV UTI Air. A saída implicou na rescisão antecipada do contrato e multa de R$877.299 (R$0,59/cota), que representa aproximadamente 108% da receita do fundo. A rescisão antecipada era esperada desde a divulgação do fato relevante em Nov/19. Em nossa opinião, a multa deve compensar eventuais inadimplências do fundo ou até aumentar a distribuição de dividendos do fundo. No entanto, o cenário de baixa visibilidade do cenário econômico pode se traduzir em dificuldades de locação da área vaga apesar da localização e qualidade do ativo.
VILG11 (Link): O fundo celebrou o compromisso de compra e venda com o objetivo de formalizar a intenção da aquisição da fração de 66,83% do empreendimento Extrema Business Park I locado para Tok&Stok, que equivale a 44.734 m² de ABL própria, localizado em Extrema (MG), pelo montante de R$146 milhões e cap rate estimado de 8,7%. Em nossa opinião, a aquisição é positiva mas esperada dado que o fundo ainda não havia alocado os recursos em caixa em ativos-alvos após a 4ª emissão de cotas do fundo. Reiteramos nossa recomendação de compra com preço alvo de R$127/cota e estimamos um dividend yield de 6,7% para 2020. Para mais detalhes da tese de investimento, acesse o link.
OULG11 (Link): O fundo e a locatária Mercedes-Benz concluíram tratativas para viabilizar o pagamento dos aluguéis e a manutenção do contrato de locação, nos seguintes termos: a) redução, a partir de julho de 2020, de 22% no valor do aluguel mensal até o prazo de locação; b) não incidência de atualização monetária em 2020; c) extensão do prazo contratual em 9 meses. Portanto, a receita contratada do fundo será impactada em 9,8% a partir de julho de 2020 com valor de distribuição estimado pelo fundo de R$0,6/cota.
RBVA11 (Link): O fundo anunciou, via comunicado ao mercado, que realizará o leilão das frações de cotas do fundo, conforme o protocolo e justificativa de incorporação publicado dia 23/03/2020. O valor proporcional proveniente do leilão será creditado na conta corrente do investidor.
MALL11 (link): O fundo comunicou, via fato relevante, a reabertura do Shopping Park Sul (Volta Redonda – RJ), que havia sido suspenso no dia 20 de maio dado o aumento do número de casos suspeitos no município. O fundo não descarta que a flexibilização poderá ser suspensa novamente com o retorno das incidências de casos do coronavírus no município.
OULG11 (link): O fundo comunicou, via fato relevante, que: i) as negociações com a Mercedes-Benz, locatária do imóvel detido pelo fundo, deram-se sob absoluto sigilo por parte das pessoas relacionadas à gestão e à administração do fundo, sendo que a publicação do fato relevante ocorreu na mesma data em que se deu a aceitação da proposta negociada; ii) as partes relacionadas ao administrador e ao gestor não realizaram qualquer negociação das cotas do fundo em 27/05/2020; iii) não houve qualquer divulgação de qualquer informação sobre a renegociação do contrato de locação previamente à publicação do fato relevante; iv) o fundo conta com aproximadamente 2.600 cotistas que podem ter decidido vender suas posição, sem que essa decisão tenha necessariamente qualquer relação com a negociação da locação que estava em curso.
RCRB11 (link): O fundo não recebeu o pagamento do aluguel referente à competência de abril, com vencimento em maio, da locatária WeWork, que ocupa 1.926 m² do empreendimento Girassol 555. O contrato já previa um desconto de 50% durante o ano de 2020.
FIIP11b (link): O fundo informou, via fato relevante, o pagamento parcial do valor do aluguel referente ao mês de de abril pelo inquilino Saint-Gobain Distribuição Brasil (conhecido também como Lojas Telhanorte). O pagamento parcial do valor do aluguel impactou o resultado distribuído no fechamento de maio em um decréscimo de aproximadamente R$0,09/cota. A parcela não paga representa 6,3% da receita imobiliária do fundo em uma janela de 12 meses ou 7,92% da receita imobiliária total do fundo na janela de 1 mês.
SDIL11 (link): O fundo informou, via fato relevante, o recebimento do aluguel em atraso da Sherwin Williams do Brasil, que ocupa 4.700 m² do One Park, correspondente ao mês de março. No entanto, o fundo não recebeu o aluguel referente ao mês de abril dos inquilinos Sherwin Williams do Brasil (equivalente à 5,45% da receita imobiliária do fundo) e da Metalurgica Andrômeda (equivalente à 1,58% da receita imobiliária do fundo). Portanto, a inadimplência refletiu em um impacto negativo de R$0,04/cota na distribuição de dividendos do fundo.
GGRC11 (link): O fundo anunciou, via fato relevante, que a locatária Covolan Indústria Têxtil foi pago no ultimo dia útil. Assim, o valor recebido que representa aproximadamente R$0,11/cota nos rendimentos do fundo referente ao mês de maio (ou 13% da receita imobiliária do fundo) será distribuído no próximo mês.
QAGR11 (link): O fundo celebrou o instrumento particular de compromisso de compra e venda de 4 centros de recebimento de grãos pelo montante total de R$49,7 milhões. Os centros de recebimento de grãos estão localizados nos municípios de Francisco Beltrão (PR), Medianeira (PR), Pato Branco (PR) e Campo Erê (SC). O contrato foram locados para BRF e são da modalidade atípica com vigência de 20 anos. Adicionalmente, o fundo prevê aluguel mensal de R$311 mil, o que representa R$0,06/cota.
PATC11 (link): O fundo anunciou, via comunicado ao mercado, que o patrimônio atual do fundo segue alocado em ativos imobiliários e cotas de FIIs. No entanto, o impacto na distribuição de dividendos deve continuar pressionada dado as concessões aos inquilinos em meio a pandemia. A gestão espera que a distribuição de cotas volte em patamares pré crise somente no segundo semestre do ano.
Carteira Recomendada
Desempenho Semanal
Fonte: XP Investimentos, Economatica e Bloomberg
* Os fundos imobiliários em destaque se encontram restritos por recomendação do Compliance
Últimos Materiais Publicados
Carteira Recomendada de FIIs | Junho de 2020
Após quedas acentuadas no primeiro trimestre do ano, o IFIX apresentou leve alta de 1,4% em maio (após a alta de 4,4% no mês passado) e agora acumula queda de -17,4% no ano. Para os próximos meses, acreditamos que o mercado pode continuar volátil a depender das discussões sobre a velocidade da recuperação econômica e sobre a reabertura dos shoppings centers.
Em razão das incertezas quanto ao crescimento econômico e medidas de restrição de fluxo de pessoas continuamos com baixa exposição ao segmento de shopping centers e alta exposição em papéis mais defensivos. Desse modo, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (32,5%), Logística (30,0%), Híbridos (15,0%), Shopping Centers (10,0%), Lajes Corporativos (7,5%) e Fundo de Fundos (5,0%).
Quanto às mudanças da carteira, retiramos o fundo SDI Logística (SDIL11) substituindo-o pelo fundo Vinci Logística (VILG11). Para mais detalhes, acesse nossa carteira recomendada.
Quais são as perspectivas dos gestores de Fundos Imobiliários?| Maio 2020
Após a forte correção dos preços no primeiro trimestre de 2020, os gestores apresentaram expectativas mais cautelosas para os fundos imobiliários em comparação às respostas do começo do ano, mas ligeiramente mais otimistas comparado à pesquisa de fevereiro. Atualmente, 32% dos gestores acreditam em uma alta do IFIX em relação aos patamares de 2019 (vs. 20% no mês passado).
Diante das incertezas dos impactos econômicos do COVID-19, não há um consenso claro entre os gestores quanto ao tempo de recuperação dos preços das cotas, assim que a crise seja superada. 41% dos gestores acreditam em uma recuperação rápida de menos 1 ano, enquanto outros 55% acreditam que a recuperação virá entre 1 à 2 anos.
Em relação a maior tendência de adoção do home office pelas empresas, a maioria dos gestores acredita que não haverá grandes impactos na locação de lajes corporativas devido ao maior uso do trabalho remoto pelas companhias, principalmente para os empreendimentos localizados nas principais áreas comerciais.
