Panorama da Semana
O IFIX, índice de fundos imobiliários, fechou a semana em alta de 0,24%, após a alta de -0,3% na semana passada, impulsionada positivamente pelos fundos imobiliários do segmento de shopping center e negativamente pelos fundos imobiliários do segmento de fundo de fundos. Sobre os índices de fundos imobiliários da XP, o XPFI apresentou a performance de 0,30%, XPFT de 0,70% e XPFP de -0,40%. Destacamos que, mais uma vez, o mercado de fundos imobiliários mostraram sua resiliência e baixa volatilidade em comparação ao mercado acionário. O Ibov registrou baixa de -3,08% na semana, 2,7 p.p abaixo do IFIX.
No cenário econômico, vale ressaltar o aumento de contágio do COVID-19 na Europa, servindo como alerta para os outros mercados, já que os investidores estrangeiros se tornam mais avessos ao risco. Nesta quinta (2), Trump anunciou que testou positivo para o coronavírus, impactando os mercados internacionais negativamente. No Brasil, as discussões relacionadas ao Renda Cidadã continuam no centro das atenções.
A recente alta do IGP-M em 17,94% no acumulado do ano, enquanto o IPCA teve um aumento de 2,05% no acumulado até agosto, gerou descasamento significativo entre os índices. Como o IGP-M é o principal indexador de reajuste dos contratos de aluguel, nesse momento é necessário se atentar ao perfil dos contratos de cada segmento dos FIIs na tentativa de mitigar exposição e se proteger quanto à alta do IGP-M. Nessa semana publicamos um relatório sobre Como se proteger da alta do IGP-M com FIIs, para mais detalhes, acesse o relatório.
Em destaque também, nessa semana publicamos as alterações na Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários – Outubro de 2020. Incluindo PVBI11, aumentando a participação em CPTS11 e VILG11 e excluindo RBRF11 e reduzindo a participação em XPLG11 e HGRU11. O IFIX apresentou um fechamento de 0,46% em setembro, já a carteira recomendada, apresentou alta de 1,8% no mês de setembro (+1,3 p.p acima do IFIX). Para mais detalhes, acesse a carteira.
Radar de Mercado
ONEF11: Celebrou um aditivo ao contrato de locação com a BANCO DO BRASIL S.A., ocupante do 10º andar do Edifício The One, para renovação pelo prazo de 5 (cinco) anos. O Contrato, que se encerraria em 31/10/2020, passa a ter prazo de locação de 01/11/2020 a 31/10/2025, com redução do valor do aluguel mensal. A Locatária representa 40,3% das receitas imobiliárias do Fundo. A distribuição de rendimentos permanecerá em R$ 0,63/cota, uma vez que o impacto da redução vai ocorrer dentro do limite de distribuição de 95% do resultado em regime de caixa
RECLG11: Celebrou o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, por meio da qual se comprometeu a adquirir os imóveis situados na BR 101, Km 131, no município de Balneário Camboriú, estado de Santa Catarina, com área locável de 4.689,44 m2, inteiramente locado, com um cap rate de 9,0% ao ano. O valor total da transação é de R$ 40.000.000,00 (quarenta milhões) a serem pagos contra a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda. Uma vez concluída a transação, espera-se que a distribuição de rendimentos do Fundo seja de aproximadamente R$ 0,61 (sessenta e um centavos) por cota por mês.
CVBI11: 3ª (terceira) emissão de cotas do Fundo, desdobramento das cotas do Fundo na proporção de 1:27,16, de forma que, depois do desdobramento o patrimônio do Fundo será representado por 502.460 (quinhentas e duas mil, quatrocentos e sessenta) Cotas.
EDGA11: O Fundo concedeu para algumas de suas locatárias à flexibilização de determinadas condições comerciais, visando a manutenção dos atuais contratos de locação e para preservar o patrimônio dos cotistas. As condições de flexibilizações descritas acima representam um impacto negativo na distribuição de rendimentos do Fundo de, aproximadamente, R$ 0,02 (dois centavos) por cota, referente a competência de agosto/2020.
AIEC11: Comunicar novos fatos ao mercado relacionados ao Fundo e ao procedimento de arbitragem instaurado pela DOW BRASIL INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PRODUTOS QUÍMICOS LTDA. contra a Autonomy Investimentos Ltda. A Arbitragem tem por objetivo discutir o Contrato Atípico de Locação e Outras Avenças, celebrado em 31 de julho de 2007 e aditado de tempos em tempos, na modalidade built-to-suit, entre a DOW e a SPE (“Contrato BTS”).
RELG11: Celebrou o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, por meio da qual se comprometeu a adquirir o imóvel situado na Estrada dos Estudantes, nº 600, no município de Cotia, estado de São Paulo, com área locável de 18.077,77 m², e área total de 20.000,00 m2 , objeto da matrícula nº 60.493 do Registro de Imóveis de Cotia/SP (“Imóvel Cotia”), inteiramente locado, com um cap rate de 10,2% ao ano. O valor total da transação é de R$ 40.409.132,90 (quarenta milhões, quatrocentos e nove mil, cento e trinta e dois reais e noventa centavos).
VISC11: o Fundo celebrou a escritura pública de aquisição de fração imobiliária que representa 98,5% do shopping Praia da Costa e efetuou o pagamento da parcela à vista correspondente a R$ 114.023.243,00.
ALMI11: O Fundo assinou um novo Contrato de Locação, com a locatária INVESTSMART AGENTES AUTÔNOMOS DE INVESTIMENTO LTDA., referente a 1.276,01 m² de área locável, localizado no 30º andar do Imóvel, com prazo de 6 (seis) anos contados a partir de 01/10/2020 com carência e descontos em linha com o praticado na região. Considerando a Nova Locação, a vacância do Imóvel, passará a ser de 68,15% da área locável. A Nova Locação impactará positivamente a receita do Fundo em aproximadamente R$ 1,46 (um real e quarenta e seis centavos) por cota.
TRXF11: O Fundo celebrou Memorando de Entendimentos vinculante e com exclusividade (“MOU”), formalizando os termos para a aquisição de dois galpões logísticos (“Imóveis”), pelo valor total de R$ 303.000.000,00 (trezentos e três milhões de reais). Os Imóveis estão localizados um no Estado de São Paulo e outro no Estado do Rio de Janeiro, estão locados a diversos inquilinos, que em sua grande maioria são empresas de grande porte, listadas e com excelente perfil de crédito, por meio de contratos de locação típicos e atípicos, possuem ótimo padrão construtivo e, juntos, somam aproximadamente 108.000 m² (cento e oito mil metros quadrados) de Área Bruta Locável.
RCRB11: O fundo anunciou o encerramento da oitava emissão de cotas do fundo, perfazendo um montante de R$123,5 milhões. A gestora informa que a previsão das cotas ocorra em 06 de outubro de 2020 e passem a ser alvo de negociação a partir do dia 07 de outubro de 2020.
RECR11: 8ª (oitava) emissão de novas cotas do Fundo
HLOG11: distribuição pública primária de cotas da 3ª emissão do Fundo
FLRP11: o Floripa Shopping retomará suas atividades e serviços privados a partir de 05/10/2020 (segunda-feira) com horário normal de funcionamento (segunda-feira a sábado das 10h às 22h), sendo opcional o funcionamento de segunda-feira a sábado das 21h às 22h e aos domingos, até o retorno do transporte público.
FIIP11B: informar aos cotistas do Fundo e ao Mercado a respeito do inadimplemento do valor do aluguel referente ao mês de agosto de 2020, por um dos seus inquilinos, a C&A MODAS S.A. O inadimplemento informado representa um decréscimo de aproximadamente R$ 0,14 (quatorze centavos) por cota nos rendimentos a serem distribuídos em setembro de 2020. O contrato de locação representa um percentual de aproximadamente 10,97% (dez vírgula noventa e sete por cento) das receitas imobiliárias totais do Fundo na janela de 12 (doze) meses.
HABT11: Conforme foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinária e conforme indicado no Protocolo, as relações de troca da incorporação definidas com base no valor patrimonial do fundo HBTT11 e HABT11 no fechamento do dia 30 de setembro. A relação de troca será de 1 cota do fundo HABT11: 8,786982 do fundo HBTT11.
ALZR11: O fundo anunciou a aquisição de dois edifícios comerciais na cidade de São Paulo, pelo valor total de R$88,9 milhões. Os imóveis são localizados na região do Ibirapuera e Perdizes em São Paulo e funcionavam como unidades de atendimento a clientes da DASA (medicina diagnóstica). O fundo celebrará com a DASA dois contratos de locação atípico dos imóveis com prazo de 15 anos na modalidade Sale & Leaseback.
HGLG11: o Fundo realizou o pagamento de R$ 23.241.183,34 (vinte e três milhões, duzentos e quarenta e um mil, cento e oitenta e três reais e trinta e quatro centavos), a título de parcela final pela aquisição da totalidade de duas sociedades de propósito específico, detentoras dos ativos logísticos: Ativo de perfil logístico localizado na Estrada Joaquim Bueno Neto, nº 9.835, no município de Itupeva, SP. Ativo de perfil logístico localizado na Avenida Parque B, nº 347, no município de Betim, Minas Gerais.
RELG11: O fundo celebrou o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel sob Condições Precedentes, por meio da qual se comprometeu a adquirir o imóvel situado na Rua Josepha Gomes de Souza, nº 306, no município de Extrema, estado de Minas Gerais, inteiramente locado, com um cap rate de 10,4% ao ano. O valor total da transação é de R$36.000.000,00 (trinta e seis milhões de reais).
Carteira Recomendada
Desempenho Semanal
Fonte: XP Investimentos, Economatica e Bloomberg
* Os fundos imobiliários em destaque se encontram restritos por recomendação do Compliance
Últimos Materiais Publicados
Como se proteger da alta do IGP-M com FIIs?
Recentemente, a FGV (Fundação Getúlio Vargas) divulgou o IGP-M de setembro, que apresentou alta de 4,34% no mês, acumulando alta de 17,94% nos últimos 12 meses. Ultimamente, vimos uma crescente alta nos preços das matérias-primas, dos alimentos e sobretudo da desvalorização do real frente ao dólar. Com isso, o IPA apresentou um crescimento significativo, impactando diretamente o IGP-M frente ao nível do IPCA nos acumulado dos últimos doze meses.
O IGP-M, normalmente é a base usada para calcular o reajuste anual dos contratos de aluguel. Sendo assim, dependendo do valor do índice, o valor do aluguel pode aumentar. E no atual cenário, em que a atividade econômica foi afetada, esse descasamento entre IPCA e IGP-M pode gerar conflitos entre inquilino e proprietários a depender do tipo de contrato (típicos e atípicos). Em contratos atípicos, a chance de um possível acordo se torna mais remota, enquanto nos contratos típicos, o proprietário pode ser mais flexível a renegociar um desconto para evitar a saída do inquilino.
Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!
