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Relatório de pré-emissão | XP Crédito Agrícola Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais Imobiliário FIAGRO Imobiliário (XPCA11)

Esse relatório é uma análise independente da Oferta do fundo XPCA11

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A agricultura é o emprego mais saudável, útil e nobre do homem

George Washington

Esse relatório é uma análise independente da Oferta do fundo XPCA11

Visão Geral: Destacamos a seguir os principais pontos da oferta do XP Crédito Agrícola FIAgro (XPCA11), em conformidade com a ICVM 400 e a Resolução CVM nº 20: (i) Agronegócio: consideramos um setor resiliente com participação significativa na economia brasileira, que apresentou ganhos de produtividade nos últimos anos; (ii) Mercado CRAs: parece promissor com sólida base de crescimento; (iii) FIAgro entedemos ser um produto inovador que pode oferecer uma diversificação interessante (produto com rendimentos isento de IR)

Setor resiliente e que apresentou ganhos de produtividade: o agronegócio contribuiu com 26,6% do total do PIB brasileiro, em 2020. O setor aumentou sua participação no PIB entre 2019-20 mesmo em cenário de retração da economia brasileira, se mostrando resiliente e demonstrando sua natureza anticíclica. Adicionalmente, houve aumento de sua produtividade no cultivo, a relação total produção de grãos (mil t)/ área plantada (mil ha) demonstrou aumento de +55% de 2000 para  2020 – saindo de #2,5x para #3,8x -. Entendemos que parte desses ganhos são explicados por melhorias tecnológicas e nas técnicas no cultivo.
(…) Mercado CRAs parece promissor: o produto ganhou espaço nos últimos anos entre as pessoas físicas no Brasil por conta da sua isenção de impostos e popularidade do setor. De 2010 a 2020 o estoque de CRA saiu de BRL 157M para BRL ~48Bi. (crescimento de #307x). Entendemos que existe mais espaço de crescimento para os CRAs: a relação de crédito imobiliário / PIB é de ~10% enquanto o agronegócio representa ~27% do PIB. Dito isso, entendemos que existe mais lastro potencial na classe de ativos CRAs para novas emissões, entretanto, o estoque total dos CRAs foi de BRL 48Bi vs. BRL 80Bi dos CRIs ao fim de 2020.
(…) Produto inovador que pode contribuir na diversificação da carteira: dado o pipeline indicado nos documentos da oferta, as maiores exposições / estratégia estariam na classe “Usinas” com 33% do PL, seguido de “Proteínas” com 17% PL. Observamos um alto nível de diversificação dentro do setor do agronegócio no pipeline indicado. Adicionalmente o risco de crédito desse setor pode ser interessante dentro do contexto de um portfolio mais diversificado

1. Análise Setorial

Nossa Análise Setorial Resumida em Alguns Gráficos?

Análise Setorial: Agronegócio

Setor resiliente com participação significativa na economia brasileira, que apresentou ganhos de produtividade

Elevada contribuição para o PIB do país. Em 2020, o setor do agronegócio contribui com 26,6% do total do PIB brasileiro. O setor aumentou sua contribuição para o PIB entre 2019-20 mesmo em cenário de retração da economia doméstica, se mostrando resiliente e demonstrando sua natureza anticíclica.
(…) Dinâmica saudável no mercado de Grãos:  crescimento de (+63%) na produção total (~5% a.a.) & (+83%) na área total plantada (~3% a.a.) entre 2000 e 2021, liderado pelo aumento de produção nos cultivos de soja (+251%) e milho (+121%) no período.
(…) Com significativo aumento de produtividade: a relação total produção de grãos (mil t)/ área plantada (Mil ha) observou um aumento de +55% de 2000 para  2020 – saindo de 2,5 para 3,8 -. Entendemos que parte desses ganhos são explicados por melhorias tecnológicas e técnicas no cultivo do plantio.

Análise Setorial: Mercado de CRAs

Mercado promissor com sólida base de crescimento

Certificados de Recebíveis do Agronégocio “CRA”: são títulos de renda fixa de crédito privado que estão vinculados a direitos creditórios de negócios, em sua grande maioria, por produtores agrícolas, cooperativas e terceiros, abrangendo financiamentos da atividade agropecuária. O CRA tem sido uma boa alternativa para os investidores que querem se posicionar no risco de crédito do agronegócio e fornece, em geral, retorno mais atrativo que as LCAs (Letras de Crédito Agropecuário), pois, por não contar com a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), oferece um prêmio de risco mais elevado.
(…) Dinâmica favorável dessa classe de ativos: o produto ganhou espaço nos últimos anos entre as pessoas físicas no Brasil por conta de sua isenção de impostos e popularidade do setor. De 2010 a 2020 o estoque de CRA saiu de BRL 157Mi para BRL ~48Bi. (crescimento de #307x)
(…) Mais espaço de crescimento da classe: a relação de crédito imobiliário / PIB é de ~10% enquanto o agronegócio representa ~27% do PIB. Dito isso, entendemos que existe mais lastro potencial na classe de ativos CRAs para novas emissões, entretanto, o estoque total dos CRAs foi de BRL 48Bi vs. BRL 80Bi dos CRIs ao fim de 2020.

Análise Setorial: Drivers de Longo Prazo para Agronegócio

Entendemos que existem drivers de longo prazo e ganhos de produtividade para serem extraídos no setor

2. Educacional FIAgro

Produto: O que é FIAgro?

O Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (FIAgro) é uma junção dos recursos de vários investidores para a aplicação em ativos de investimentos do agronegócio, sejam eles de natureza imobiliária rural ou de atividades relacionadas a produção do setor.

De acordo com a resolução n°39 da CVM, que permite a regulação temporária e experimental dos fundos, o FIAgro listado pode ser negociado nas seguintes categorias:

1.Direitos Creditórios (FIAgro-FIDC): fundos de investimento voltados para a agroindústria que apliquem em direitos creditórios, constituído nos termos da ICVM 356

2.Imobiliários (FIAgro-FII): fundos com ativos imobiliários, constituídos nos termos da Instrução CVM 472

3.Participações (FIAgro-FIP):  fundos de investimento em participações em sociedade, constituídos nos termos da Instrução CVM 578.

Características do FIAgro

O investimento em um fundo FIAgro é uma aplicação de capital no agronegócio brasileiro, um dos setores que mais colabora para o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB).
Atualmente, grande parte da captação para o setor de agronegócio no Brasil é através de investidores institucionais.
Essa classe de Fundo (FIAgro), permite que investidores pessoa física e pessoa jurídica acessem o setor de agronegócio por meio de investimentos.

O FIAgro pode investir em ativos líquidos, como CRAs ou CPRs (Cédulas de Produto Rural).

Os FIAgros que investem em ativos imobiliários seguirão as regulamentações dos Fundos de Investimentos Imobiliários.
A receita do investimento é periodicamente distribuída para os cotistas;
Pessoas físicas estão isentas de imposto de renda distribuídos pelo FIAgro, desde que (i) As cotas do FiIAgro sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, (ii) o fundo escolhido possua, no mínimo, 50 (cinquenta) cotistas.

Como são os rendimentos no FIAgro?

• A estrutura do FIAgro é bem parecida com a dos Fundos Imobiliários, no entanto foi aprimorada para se adequar ao setor agropecuário, além de mais atrativa.

• Os rendimentos recebidos pelo FIAgro, obtidos com venda ou locação de imóveis rurais, são distribuídos periodicamente aos seus cotistas.

• No caso da aplicação do FIAgro em títulos e valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu preço de compra e de venda (ganho de capital).

• Vale ressaltar que o FIAgro pode ser constituído sob a forma de condomínio fechado para emissões feitas com registro no balcão, e somente condomínio fechado para emissões feitas no mercado listado. A maior parte dos FIAgros de condomínio fechado possui prazo de duração indeterminado, portanto, não é estabelecida uma data para a sua liquidação. Nesses casos, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá fazê-lo por meio da venda de suas cotas no mercado secundário

Vantagens do FIAgro

3. Visão Geral

Processo de Emissão dos CRAs & Ativos-alvo

Setor de Atuação

Processo de Investimento

4. Equipe & Gestora

Apêndice

Glossário

ABL: Área Bruta Locável
Cap Rate: Lucro operacional em termos anuais / valor de mercado
Cota: Valor da cota negociado em bolsa ajustado por proventos
CVM 400: Oferta de valores imobiliários, com prospecto e registro obrigatório na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Não há restrição quanto ao número de clientes que podem subscrever. O investidor não precisa necessariamente ser qualificado para investir no ativo, a não ser que haja uma exigência da emissão.
CVM 476: Oferta pública, mas com esforços restritos, destinada a investidores profissionais. Será permitida a procura de, no máximo, 75 investidores profissionais e os valores mobiliários ofertados deverão ser subscritos ou adquiridos por, no máximo, 50 investidores profissionais.
Dividend Yield: média dos proventos distribuídos no período multiplicado por 12 períodos e dividido pelo valor de mercado
Dividend Yield Projetado: Estimativa realizada com base nas receitas recorrentes e premissas definidas pela XP
Follow-On (FON): São as novas ofertas subsequentes ao IPO
Lucro Operacional: Receita total obtida com a propriedade menos despesas operacionais
Patrimônio Líquido (PL): Ativos Totais menos Passivos Totais
Patrimônio Líquido (PL)/Cota: Patrimônio Líquido dividido pelo total de cotas emitidas
Performance: Variação da cota acrescida dos proventos obtidos no período dividido pelo valor da cota
Peso no IFIX: Participação do fundo no IFIX (índice de fundos imobiliários)
Rendimentos: Proventos distribuídos por cota em R$
TIR: Taxa interna de retorno
Vacância Anunciada: Taxa de vacância informada pelo administrador (física ou financeira), considerando saídas ou locações anunciadas por fatos relevantes
Vacância Financeira: Proporção da receita potencial que a área vaga teria na receita do fundo considerando o último aluguel pago
Vacância Física: Proporção que a área vaga representa em relação ao ABL total do empreendimento
Valor de Mercado (VM): Número total de cotas x valor da cota negociado em bolsa
VM/PL: Valor de mercado/Patrimônio Liquido
Volume Diário: Média diária do volume em R$

Disclaimer

Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.

Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.

O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.

O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.

Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.

O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por agentes autônomos de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 16/2021, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O agente autônomo de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.

Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os tipos de cliente. Antes de qualquer decisão, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se os produtos apresentados são indicados para o seu perfil de investidor. Este material não sugere qualquer alteração de carteira, mas somente orientação sobre produtos adequados a determinado perfil de investidor.

A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.

Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo agentes autônomos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.

SAC. 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.

O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.

A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.

A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.

Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Regulação e Melhores Práticas para Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.

Em atendimento à Resolução CVM nº20/2021, informamos que a XP Investimentos CCTVM S.A. e/ou suas afiliadas (“XP Investimentos” ou “XP”) mantém relacionamento comercial com o fundo XP CRÉDITO AGRÍCOLA – FUNDO DE INVESTIMENTO NAS CADEIAS PRODUTIVAS AGROINDUSTRIAIS IMOBILIÁRIO – FIAGRO-IMOBILIÁRIO, fundo de investimento nas cadeias produtivas agroindustriais, constituído sob a forma de condomínio fechado, inscrito no CNPJ/ME sob o nº 41.269.527/0001-01 e representando pelo gestor XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., sociedade empresária, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 16.789.525/0001-98, devidamente autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de carteira de títulos e valores mobiliários, por meio do Ato Declaratório CVM nº 12.794 de 21 de janeiro de 2013, inclusive prestando serviços de assessoria com interesses financeiros e comerciais relevantes. Assim, o leitor deve ter ciência de tal informação e fazer sua própria análise e julgamento sobre eventual existência de conflito de interesses ou sobre a imparcialidade deste relatório. A XP Investimentos, expressamente, se limita e reserva o direito de recursar-se a atender qualquer solicitação baseada no conteúdo de informações especulativas sobre o relacionamento com a referida sociedade.

ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE A Resolução CVM 16/2021


Fontes:

  1. XP Research
  2. Documentos da Oferta, sendo eles: (i) Prospecto preliminar e; (ii) Material Publicitário
  3. The Food and Agriculture Organization (FAO)
  4. LCA Consultores
  5. CONAB
  6. ONU – World Urbanization Prospects (2018)
  7. IPE
  8. FAO(ONU)
  9. B3
  10. CVM
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