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Relatório de análise – XP Logística (XPLG11)

Reiteramos nossa recomendação de "Compra” para o Fundo

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Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

Recomendação Geral: Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o XPLG11, com Preço-Alvo de R$ 125. Os principais pontos da tese são: (i) Boa qualidade do portfólio de ativos; (ii) Capacidade de execução do time de gestão; e (iii) Valuation atrativo.

Portfolio de Ativos

O fundo possui 90% de seu patrimônio líquido em imóveis para renda, 4% em cotas de FIIs, e 6% em aplicações financeiras. O portfólio de imóveis é composto por 17 condomínios logísticos, que somam 966 mil m², incluindo um imóvel em construção, em Extrema/MG com conclusão prevista para o 4º trimestre de 2023. Os imóveis possuem boa diversificação geográfica, sendo localizados 46,6% em SP, 21,3% em PE, 14,4% no RJ, 7,6% em MG, 6,2% em SC, e 3,9% no RS. Adicionalmente, 66% dos contratos são atípicos, e a taxa de vacância física do fundo reduziu de 4,3% para 2,3%, após a celebração dos contratos dos imóveis Especulativo Cajamar (Cajamar/SP) e Syslog Galeão (Rio de Janeiro/RJ). A vacância do fundo está atualmente concentrada em ativos em Cajamar/SP, Cabo de Santo Agostinho/PE e Santana Parnaíba/SP. Já a vacância financeira do fundo é de 1,4%. Vale ressaltar que 89% dos contratos apresentam vencimento a partir de 2025, o que traz maior segurança em sua capacidade de gerar receita no curto prazo. Os imóveis do fundo contam atualmente com 45 locatários, com relativa diversificação do setor de atuação: 57% da receita imobiliária está ligada a locatários do setor de comércio varejista, 12% do setor de material de construção, 6% do setor de alimentos, e 8% do setor de logística, dentre outros. Dentre os maiores locatários, destacam-se: Via Varejo (13% da receita imobiliária), Leroy (12%) e Renner (8%). A maior parte dos inquilinos são empresas consolidadas em seus segmentos de atuação, trazendo maior estabilidade em relação ao seu fluxo de renda.

Recentemente, o fundo encerrou a 6ª emissão de cotas, a qual teve captação líquida de aproximadamente R$279,8 milhões. Segundo fato relevante divulgado no dia 18 de outubro de 2023, parte do recurso captado pelo fundo na oferta foi utilizado para recompra facultativa no valor aproximado de R$35,4 milhões, referente à 1ª Série do CRI 176.

Nossa Visão e Recomendação: Entendemos que o fundo possui sua tese de investimentos embasada principalmente na: (i) Qualidade do portfólio de ativos; (ii) Capacidade de execução do time de gestão; e (iii) Valuation atrativo. Além disso, visualizamos um possível upside em seus dividendos, advindo de possíveis novas aquisições de imóveis referente a alocação de recursos da última oferta. Por esses motivos, mantemos a recomendação de COMPRA, com preço alvo de R$125.

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