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Relatório de análise – FII BTG Logística (BTLG11)

Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

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Reiteramos nossa recomendação de “Compra” para o Fundo

Recomendação Geral: Estamos reiterando nossa recomendação de Compra para o BTLG11, com Preço-Alvo de R$ 113. Os principais pontos da tese são: (i) Qualidade do portfólio de Ativos; (ii) Boa previsibilidade das Receitas; (iii) Equipe de Gestão qualificada, desempenhando um processo robusto de reciclagem de ativos no fundo. Ponto a ser monitorado: transparência e atualizações sobre evolução da obra do ativo de São Bernardo do Campo.

Portfolio de Ativos

O portfólio de ativos do fundo é composto atualmente por 22 imóveis, sendo a maioria deles localizada no estado de São Paulo (82% do ABL), seguido pelo estado de Minas Gerais (8%), Ceará (3%), Rio de Janeiro (3%), Bahia (2%) e Santa Catarina (1%). Aproximadamente 57% da receita do fundo está ligada a imóveis localizados a menos de 60km da cidade de São Paulo. O fundo tem boa concentração em contratos de longo prazo: cerca de 65% da receita contratada com vencimento a partir de 2027. Além disso, 45% dos contratos são atípicos, e possuem prazo médio de vencimento de 5 anos, levando a uma maior segurança em relação ao fluxo de receitas futuro.

A equipe de gestão segue executando projeto de reciclagem dos ativos, vendendo posições em ativos considerados “non-core” para o fundo e investindo em ativos de alta qualidade e elevado padrão construtivo. Entendemos a estratégia de reciclagem como benigna para o fundo no longo prazo. No mês de junho, o fundo realizou reavaliação patrimonial, que apresentou variação marginal na ordem de – 0,35%. Adicionalmente, segundo o fato relevante divulgado em jun/23, o BTLG11 assinou compromisso de venda e compra referente a venda dos imóveis BTLG Dutra RJ e BTLG Ambev Santa Luzia pelo montante aproximado de R$ 105,1 milhões. O valor será pago em 3 parcelas, das quais uma já foi recebida pelo fundo. O fundo estima que o lucro com a venda será de, aproximadamente R$ 0,92 por cota (R$ 0,68 assumindo a nova quantidade de cotas, após a 12ª Oferta). Além disso, o fundo assinou o compromisso de compra e venda referente a venda do imóvel BTLG Dutra SP, pelo montante de R$ 81,5 milhões, que deverá ser pago em duas parcelas, sendo que 40% do valor da venda do imóvel já foi recebido. Recentemente o BTLG realizou a sua 12ª emissão de cotas, perfazendo o montante aproximado de R$ 750 milhões. Por fim, o fundo possui aproximadamente R$ 170 milhões em alavancagens via CRIs, equivalente a menos de 10% do seu valor patrimonial atual.

BTG é um dos maiores e mais líquidos fundos de logística dentro do nosso universo de Cobertura

Riscos

Tipo de RiscoDescriçãoMitigantes
VacânciaRisco de desocupação de determinando imóvel, perdendo o fluxo de recebimento mensal associado a determinado contrato de aluguel.Ativos com perfil defensivo: grande parte dos imóveis do Fundo estão em no Estado de SP, onde há maior estoque de ativos logístico e menor vacância.
CréditoRisco associado a falta de capacidade de pagamento dos locatários no cumprimento das sua obrigações contratuais de aluguel, condominio e IPTU.O Fundo BTG contam uma base puvelrizada de receita por ativo, o que ajuda a mitigar o risco de da eventual vacância de um locatário específico, influenciar significativamente a distribuição de rendimentos.
LiquidezRisco associado a dificuldade de converter um investimento em fundos imobiliários em dinheiro no futuro, por falta de negociação de determinado ativo.O fundo negocia atualmente na média BRL 7,1M, e tem participação de ~2% no IFIX: esse fatores contribuem para menor risco de liquidez do ativo.
MercadoRisco associado a (i) condições macroeconômicas em geral (ex. taxas de juros, inflação e USD); (ii) Políticas publicas local e internacional. (ex. reforma Tributária)Os ativos de alta qualidade, diversificados e com bons inquilinos tendem a sofrer menos em ambiente de turbulência de mercado.
GovernançaRisco associado a violação do gestor da política de investimento e/ou má condução de negócios. (ex. Falta de procedimentos internos, transparência, política de ética definida)A BTG Asset é uma das principais gestoras de investimento imobiliário no setor logístico no Brasil, com time de gestão experiente.
ConcentraçãoFundo poderá investir em um único imóvel ou em poucos imóveis de forma a concentrar o risco da carteira em poucos locatários.O fundo contam com 22 imóveis; O processo de reciclagem do fundo é focado na otimização do portfolio de ativos.

Fonte: XP Research & BTG RI.

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