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Pátria Prime Offices (HGPO11): Quando a qualidade e localização destravam potencial de possível valorização adiante

Atualizamos a nossa recomendação de NEUTRO para COMPRA

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Recomendação Geral: Devido a boa qualidade de seus ativos e localização privilegiada, acreditamos que o fundo possa continuar se beneficiando da revisão dos seus contratos de aluguel, de forma que visualizamos bom potencial de valorização de sua cota. Com isso, alteramos a nossa recomendação de NEUTRO para COMPRA, com preço alvo de R$342/cota.

Portfolio de Ativos:

O fundo atualmente possui 2 empreendimentos em seu portfólio, que totalizam uma área bruta locável (ABL) de 12.736,03 m² (Edifício Metropolitan 10.215,55m² e Edifício Platinum 2.520,48 m²). Apesar dos empreendimentos não atenderem às exigências formais para classificação triple A, eles possuem características que os tornam bastante competitivos, com destaque para: (i) construções de alto padrão; e (ii) localizações premium na cidade de São Paulo. Atualmente, o Ed. Metropolitan representa 80,4% e 82,1% do valor patrimonial e da receita contratada do fundo, respectivamente, com o percentual remanescente sendo referente ao Edifício Platinum. Em termos de perfil dos inquilinos, os ativos possuem grande concentração no setor financeiro e holding familiar. Já no que tange os vencimentos, vale mencionar que 73% da receita de aluguel do fundo possui vencimento após 2025. Em termos de vacância, a taxa atual do fundo está em 3,42%, concentrada em sua totalidade no Ed. Platinum (82,70% locado). Historicamente, o fundo apresenta indicadores de vacância baixos e em junho de 2023, o portfólio estava 100% locado.

Destaques para Alteração de Recomendação:

Devido à competitividade dos ativos, nos últimos meses o fundo tem conseguido realizar renovações positivas dos seus contratos de locação, de forma a atingir um aluguel médio da receita contratada do fundo próximo a R$260/m² em dez/23 (considerando o aluguel dos escritórios e de área comum), o que representa uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 14,6% entre 2019 e 2023. Vale ressaltar que, 38% dos contratos estão previstos para serem revisados em 2024. Sendo assim, acreditamos que o fundo tem potencial de se beneficiar do incremento de receita.

Conforme o fato relevante publicado no dia 14/05/24, o fundo recebeu da RBR Asset, uma proposta para adquirir 100% dos ativos do fundo. O valor total da proposta foi de aproximadamente R$618 milhões, equivalente a R$ 48.546,50/m² e um cap rate de 5,7% quando comparado com a receita de locação dos últimos 12 meses. Ainda, o valor total da proposta representa um prêmio de aproximadamente 15% em relação ao valor patrimonial divulgado no relatório de abr/24. No entanto, recentemente o fundo realizou a reavaliação patrimonial dos seus imóveis, resultando em uma variação positiva de 11,49%, o que reduziu o prêmio da proposta frente ao valor patrimonial.

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