Panorama Mensal de FIIs e FIPs-IE | Setembro 2021

No mês de agosto, com a evolução da curva de vacinação no país, vimos uma melhora da flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços. Com isso, esperamos que nos próximos meses haja uma gradativa melhora na economia, inclusive sinalizada por uma possível retomada do varejo dado resultados expressivos recentemente.

O destaque econômico do mês permanece sendo a inflação, com o IPCA-15 de agosto tendo registrado alta de 0,89%, a maior variação do índice para o mês desde 2002. Dessa forma o índice acumula alta de 5,81% no ano e 9,30% em 12 meses.  O IGP-M apresentou arrefecimento, com alta de 0,66% em agosto, cedendo de 33,83% para 31,12% em 12 meses. O INCC também desacelerou apresentando 0,56% ante 1,24% no mês anterior, acumulando alta de 17,05% em 12 meses. Além disso, o mês foi marcado pelo aumento da taxa de juros Selic de 4,25% para 5,25% a.a. Com isso, os economistas da XP estimam a taxa em 7,25% ao final deste ano.

No mês, o boletim de fundos imobiliários da B3 confirmou aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, alcançando 1,4 milhão de investidores em julho/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos mesmo perante cenário de alta da taxa de juros Selic.

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Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou queda de -2,63% no mês, após a alta de 2,5% em julho. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, também apresentou queda de -2,59%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou queda de -3,24% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, apresentou queda de -1,55%.

Além disso, a disseminação da variante delta em outros países, segue como ponto de atenção. No Brasil, atualmente, o cenário é um pouco mais favorável, tendo em vista que o número de novos casos no país continua em declínio. No entanto, o Ministério da Saúde brasileiro já sinalizou intenção de aplicar uma terceira dose de imunizante em idosos a partir de setembro como prevenção.

No âmbito dos fundos imobiliários, com o aumento da taxa de juros Selic para 5,25% a.a., permanece em destaque pressões nas cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Em geral, não identificamos nenhum motivo específico que possa justificar esse movimento. No entanto, como já mencionado anteriormente, a elevação da taxa de juros Selic pode ter causado percepção negativa no investidor.

Gráfico 1: Performance 12 Meses – XPFI x IFIX x CDI x IBOV Acumulado

Fundos de Tijolo

Em junho os fundos de tijolo (fundos que investem majoritariamente em imóveis físicos como shoppings centers, lajes corporativas e galpões logísticos), tiveram a performance negativa no mês, o XPFT teve um retorno de 2,51%.

Em relação aos fundos imobiliários de lajes corporativas, tiveram um retorno negativo de -5,20%.

No mês o segmento de galpões teve um retorno de -3,98%, seguido pelo setor de Shoppings com um retorno negativo de -3,46% e Outros com uma performance de -0,68%.

Tabela 1: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 2: Retornos dos Segmentos de Tijolo

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel (fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário e FoFs, fundos que investem em outros fundos imobiliários) continuam se recuperando após queda devido a pandemia.

Os fundos de CRIs, que são impactados principalmente pelos índices de inflação (IPCA e IGP-M), estão com um desempenho positivo nos últimos 12m (15,41%). Esta classe de ativos tiveram retorno negativo no mês de -0,97%.

Já os FoFs (Fundos de Fundos) tiveram uma performance negativa de -5,23%.

O XPFP (Índice XP de fundos de Papel) teve retorno de -1,55% no mês e 5,07% nos últimos 12 meses.

Tabela 3: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 4: Retornos dos Segmentos de Papel

Fundos em Participações de Infraestrutura – FIP-IE

Os FIP-IE (Fundos em Participação de Infraestrutura, fundos que investem em ativos de infraestrutura como portos, linhas de transmissões, parques solares e eólicos, plantas de saneamento, estradas e rodovias, etc.).

No mês de agosto de 2021, os FIPs-IE listados divulgaram Fatos Relevantes a respeito de seus Fundos. Entre eles:

1.XPIE11 – Fatos Relevantes, acesse aqui;

2.PFIN11 – Relatório Mensal, acesse aqui;

3. VIGT11 – Relatórios de Acompanhamento, acesse aqui;

4.BRZP11 – Relatório Mensal, acesse aqui.

No mês o retorno dos FIPs-IE ficaram no campo negativo, performando em -1,25%. Os indicadores mais comuns para servirem de comparativo, o IBOV (Ibovespa) e o IEE (Índice de Energia Elétrica) tiveram seus retornos de -2,48% e 2,30% no mês, respectivamente.

Tabela 5: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Tabela 6: Retornos dos FIPs-IE

Fluxo de Negociação

Nesta parte do relatório, desenvolvido pela Mesa de Fundos Imobiliários da XP, fornecemos um overview sobre o fluxo de negociação e descrevemos as nossas percepções sobre os principais acontecimentos do mercado. O report é meramente informativo, não temos a pretensão de fornecer qualquer tipo de recomendação.

Principais destaques no mês

Em agosto houve uma desvalorização das cotas de FIIs por conta da sinalização de aumento da taxa de juros. Os segmentos mais afetados foram os de FoFs (-7,36%) e Logística (-6,62%).

Em relação ao volume de negociação, agosto teve um volume 13,57% menor do que julho. A redução de liquidez deve-se ao baixo nível de caixa dos FoFs (4,36% do PL), o que corresponde ao menor nível dos últimos 3 anos. Por outro lado, o Investidor Não Residente teve um aumento de 10,41% no volume negociado. Ao que tudo indica, o aumento do volume deve-se a entrada do KNRI11 e KNCR11 em um índice global (FTSE Emerging Markets) em agosto. Com a entrada dos fundos no índice, o ETF que replica o índice teve que comprar um grande volume dos papéis.

Em relação ao posicionamento dos players, destacamos as vendas do investidor Institucional Local nos segmentos de fundos de CRI, Logística e Híbridos. Do lado do investidor Pessoa Física, ressaltamos as compras em fundos de CRI e Logística. Quanto ao Investidor Não Residente, observamos fluxo de compra em fundos de CRI, Logística e Híbridos.

O mercado de aluguel de FIIs teve uma redução de 39% no volume de contratos em aberto diariamente. Isso deve-se a redução do número de follow-on no mercado e ao baixo número de FIIs que negociam com prêmio em relação a cota patrimonial, o que reduz a possibilidade de arbitragem entre o primário e secundário utilizando-se do short de FIIs.

Gráfico 2: Fluxo por Segmento

Gráfico 3: Market Share Anual

Gráfico 4: Market Share Mensal

Gráfico 5: Retorno Acumulado dos Segmentos de FIIs (2021 – 2021)

Gráfico 6: Dividend Yield IFIX vs. NTNB 2035