Panorama Mensal de FIIs e FIPs-IE | Maio 2021

Confira o relatório mensal de Fundos Imobiliários e Fundos em Participação de Infraestrutura da equipe de fundos da XP


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No mês de abril vimos uma melhora gradativa da flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços. Com isso, esperamos que nos próximos meses haja uma gradativa melhora na economia e sucessiva recuperação do varejo. De acordo com o último relatório Focus do Banco Central, os economistas apresentam projeções levemente mais positivas quanto ao PIB em 2021 (3,09%) e 2022 (2,34%).

O destaque econômico do mês permanece sendo a inflação, onde fomos surpreendidos pelo resultado do IPCA-15 de abril ter registrado alta de 0,60% enquanto a expectativa era ligeiramente acima, 0,66% no consenso de mercado, acumulando 6,17% nos últimos 12 meses. O IGP-M também apresentou arrefecimento, com alta de 1,51% em abril contra 2,94% em março, acumulando 32,02% em 12 meses.

No mês, o boletim de fundos imobiliários da B3 confirmou aumento no número de investidores pessoa física em fundos imobiliários, alcançando 1,3 milhão de investidores em março/2021, demonstrando que esses ativos se mantêm atrativos.

Sobre os fundos imobiliários, o IFIX apresentou performance positiva de 0,51% em março, após queda de -1,38% em março. O índice XPFI, índice geral de fundos imobiliários da XP, apresentou a performance positiva de 0,55%, enquanto o XPFT, índice de fundos imobiliários de tijolos da XP, apresentou alta de 0,28% e o XPFP, índice de fundos imobiliários de papel da XP, também apresentou performance positiva de 1,17%.

Gráfico 1: Performance 12 Meses – XPFI x IFIX x CDI x IBOV Acumulado

Principais Indicadores

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/04/2021

Performance dos FIIs

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/04/2021

Fundos de Tijolo

Em abril os fundos de tijolo (fundos que investem majoritariamente em imóveis físicos como shoppings centers, lajes corporativas e galpões logísticos) tiveram a performance positiva no mês, o XPFT teve um retorno de 0,28%.

A última quinzena do mês foi marcada pela retomada do funcionamento das atividades de diversos shopping centers. No entanto, acreditamos que a velocidade dessa retomada do comércio e da circulação de pessoas está fortemente associada ao ritmo de vacinação e níveis ocupação dos leitos de UTI.

Portanto, em nossa visão, a expectativa é de certa pressão nas suas operações no curto prazo e consequentemente sobre os dividendos dos fundos imobiliários dos segmentos mais dependentes da circulação de pessoas.

Fizemos uma publicação sobre o setor de Lajes Corporativas em parceria com a Cushman & Wakefield, abordando a região da Berrini & Chucri Zaidan, acesse aqui.

No mês o segmento Shoppings teve um retorno de 1,12%, seguido por Lajes Corporativos com 0,74% e logo atrás Outros, com retorno de 0,59%. O único segmento que ficou no território negativo foi o Logístico, que teve um retorno de – 0,01%.

Tabela 1: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/04/2021

Tabela 2: Retornos dos Segmentos de Tijolo

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/04/2021

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel (fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário e FoFs, fundos que investem em outros fundos imobiliários) continuam se recuperando após queda devido a pandemia.

Os fundos de CRIs, que são impactados principalmente pelos índices de inflação (IPCA e IGP-M), estão com um desempenho positivo nos últimos 12m (26,15%). Esta classe de ativos tiveram retorno no mês de 1,30%.

Já os FoFs (Fundos de Fundos), em sua maioria estão com seu portfólio alocado em fundos de tijolo, tiveram performance em 0,14%.

O XPFP (Índice XP de fundos de Papel) teve retorno de 1,17% no mês e 17,20% nos últimos 12 meses.

Tabela 3: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/04/2021

Tabela 4: Retornos dos Segmentos de Papel

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/04/2021

Fundos em Participações de Infraestrutura – FIP-IE

Os FIP-IE (Fundos em Participação de Infraestrutura, fundos que investem em ativos de infraestrutura como portos, linhas de transmissões, parques solares e eólicos, plantas de saneamento, estradas e rodovias, etc.).

No mês de abril de 2021, os FIPs-IE listados divulgaram Fatos Relevantes a respeito de seus Fundos. Entre eles:

XPIE11 – Fatos Relevantes, acesse aqui;
  • Formador de Mercado Banco Fator – 30/04/2021
PFIN11 – Relatório Trimestral referente a Abril, acesse aqui;
BRZP11 – Relatório Mensal referente a abril, acesse aqui.

No mês os FIPs-IE tiveram retorno de 1,90%. Os indicadores mais comuns para servirem de comparativo, o IBOV (Ibovespa) e o IEE (Índice de Energia Elétrica) tiveram seus retornos de 1,94% no mês e -0,98% no mês, respectivamente.

Tabela 5: TOP 5 – Maiores Altas e Baixas

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/04/2021

Tabela 6: Retornos dos FIPs-IE

Fonte: XP Investimentos e Economatica. Data Base: 30/04/2021

Fluxo de Negociação

Nesta parte do relatório, desenvolvido pela Mesa de Fundos Imobiliários da XP, forneceremos um overview sobre o fluxo de negociação e descrever as nossas percepções sobre os principais acontecimentos do mercado. O report é meramente informativo, não temos a pretensão de fornecer qualquer tipo de recomendação.

Principais destaques no mês

Em abril houve uma queda (19% versus março/21) no volume negociado no mercado de FIIs. O principal motivo para essa redução de liquidez foi o menor volume transacionado pelos investidores institucionais locais. Observamos que os FoFs apresentaram, em março/ 21 o menor nível de caixa dos últimos 30 meses, o que impactou numa redução das compras no mercado secundário. Por outro lado, constatamos que o Investidor Pessoa Física aumentou o volume de compras. O Investidor Não Residente negociou um menor volume no mês, atuando preponderantemente como um arbitrador de preços, sem ficar direcional na alocação de recursos.

Analisando o fluxo do mercado de forma setorial, observamos um comportamento oposto entre o Investidor Institucional Local e o Investidor Pessoa Física Por um lado, o Investidor Institucional Local direciona as compras para segmentos descontados em relação a cota patrimonial (FoF Lajes Corporativas e Shoppings), com objetivo de ganho de capital. Já o Investidor Pessoa Física compra ativos com dividend yield elevado (Fundos de CRI).

Gráfico 2: Fluxo por Segmento

Fonte: XP Investimentos. Data Base: 30/04/2021

Gráfico 3: Market Share Anual

Gráfico 4: Market Share Mensal

Gráfico 5: Retorno Acumulado dos Segmentos de FIIs (2021 – 2021)

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