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Nova Lei de Zoneamento e os Impactos nos Fundos Imobiliários

Entenda como a revisão da lei de zoneamento pode impactar os fundos imobiliários

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Revisão da Lei de Zoneamento

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou no ano passado revisões para a lei de zoneamento de 2016. Um dos principais objetivos da revisão foi o alinhamento da lei com o Plano Diretor estratégico de município de São Paulo, aprovado no primeiro semestre de 2023. Além disso, os vereadores também propuseram algumas alterações a lei de zoneamento de 2016.

A revisão da lei de zoneamento, a PL 586/2023, seguiu para o prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, que no dia 19 de janeiro sancionou a lei, com vetos para algumas das propostas feitas pelos vereadores. O projeto de lei, agora lei 18.081/2024 deve voltar para a Câmara Municipal de São Paulo, para que os vereadores analisem os 58 pontos vetados pelo prefeito e tomem a decisão de mantê-los ou derrubá-los. Vale ressaltar que o texto final ainda está em vias de aprovação pelos vereadores.

Dentre os pontos vetados pelo prefeito, pode-se destacar, a proposta do aumento do gabarito de altura máxima de edifícios em Zonas Mistas de 24 metros para 48 metros e Zonas de Centralidade de 48 metros para 60 metros, (voltados para habitações de interesse social), a qual foi bastante criticada. A medida vai contra o Plano Diretor, que prevê adensamentos nas zonas de eixo. Também foi vetado a proposta de tombamento, que definia que as propostas do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp) teriam que ser enviadas para o Câmara Municipal de São Paulo. Com este veto a decisão de análise do tombamento se manteve com a Conpresp.

Dentre as medidas de compatibilização sancionadas, tem-se a ampliação das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) existente, atendendo as diretrizes e critérios do Plano Diretor, dentre outras medidas referentes as ZEUs. Ainda, foi aprovado um desestímulo a empreendimentos que misturem residencial com atividades de flats, apart hotéis, dado que estes empreendimentos deixarão de ser considerados de uso misto, assim perdendo o seu benefício.

Foram sancionadas alterações na lei de 2016 referente a adição de shopping centers, igrejas e templos ao não atendimento do limite de dimensões máximas de 20.000 metros quadrados e a máxima de frente de 150 metros quadrados. Ainda, também foi aprovado um estímulo em futuras zonas de eixo, que permite que incorporadoras residenciais possam pagar para construir empreendimentos mais altos.

De maneira geral, a revisão da lei de zoneamento trouxe mudanças e, na nossa visão trouxe benefícios na forma do aumento do potencial de construção dos shoppings e de edifícios, além de incentivos para ampliação das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana.

Como Impacta os Fundos Imobiliários

No âmbito dos fundos imobiliários, entendemos que no caso dos fundos de desenvolvimento com foco em empreendimentos residenciais em São Paulo, os incentivos relacionados ao potencial de construção podem favorecer o desenvolvimento de novos negócios nas ZEUs e trazer impactos positivos nos resultados dos fundos. Ainda, os incentivos relacionados a compra de terrenos também podem favorecer estes fundos em um escopo de mais longo prazo, além do benefício indireto aos fundos de papel que viabilizam o desenvolvimento desses empreendimentos.

No âmbito dos fundos imobiliários do segmento residencial, os gestores continuam com visão positiva para a classe, devido seu caráter menos volátil, ao potencial relacionado ao amadurecimento da classe, aumento da demanda por aluguel ao invés da compra pelas novas gerações.

Na nossa visão, o segmento de fundos residenciais, ainda apresentam oportunidades mesmo diante de mudanças na lei de zoneamento. Vale ressaltar, que a lei de zoneamento de 2016 incentivou fortemente a construção de unidades conhecidas como não residenciais e com isso, ainda existe estoque de unidades voltadas para o aluguel que podem ser exploradas pelos fundos deste segmento.

Também percebemos possíveis impactos marginais no segmento de fundos de shoppings. A liberação da construção de “mega” shoppings pode trazer oportunidades de ampliação do portfólio destes fundos.

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