Neste quarto relatório da série de Offices, novamente por meio de uma parceria da Cushman & Wakefield com a XP, seguindo a mesma lógica das outras publicações, iremos detalhar todos os dados, transações e informações sobre a região da Av. Brig. Faria Lima.
Para saber mais sobre esta classe de ativo, acesse:
Panorama Mensal | Opinião dos Gestores | Raio-X da Indústria de FIIs
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- Mercado de Offices em São Paulo – Dados Gerais;
- Mercado de Offices na Berrini – Chucri Zaidan;
- Mercado de Offices na Paulista;
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Faria Lima – Lajes A e A+
O mercado de offices de alto padrão (A e A+) na região da Av. Faria Lima finalizou o segundo trimestre de 2021 com vacância em 23,82%, e preço pedido apurado de R$ 191,50.
Em conjunto com a Cushman & Wakefield, foi realizado o levantamento da evolução dos principais indicadores desde 2013. São eles:
- Estoque;
- Novo Estoque;
- Absorção Líquida
- Vacância;
- Preço pedido; e
- Últimas Transações
1. Estoque
Comentário Cushman & Wakefield
A região da Faria Lima ainda não registrou transações de compra e venda de edifícios classe A ou A+ em 2021, porém no segundo semestre de 2020 foram capturadas transações consideráveis. Com isso, a região passou a tomar a segunda posição entre as que mais transacionaram no semestre do ano, tanto em valor monetário, como em área transacionada, ficando apenas atrás da Chucri Zaidan em ambos os quesitos.
Foi justamente nos dois últimos trimestres de 2020 que ocorreram as transações mais expressivas, como por exemplo a do Faria Lima Plaza e do Faria Lima 4440. Ambas somadas geraram mais de 27 mil m² de área e mais de 800 milhões em valor transacionado. Se considerarmos o ano inteiro, veremos que tanto os fundos, como as Property Companies procuraram edifícios de alta qualidade e bem localizados disponíveis neste mercado, transacionando com cap rates mais comprimidos para aproveitarem a curva da taxa de juros.
O fato de a Faria Lima ser um centro comercial e financeiro que disponibiliza toda a infraestrutura para quem trabalha no local é crucial para investidores continuarem apostando na região como polo de rentabilidade no mercado. A alta nos preços de locação e a constante demanda somam-se a esse fator e contribuem para que as negociações continuem ocorrendo. Seguramente, a falta delas em 2021 transmite a expectativa dos compradores pela retomada econômica mais robusta no pós-pandemia para que, então, possam realizar aquisições mais agressivas e, consequentemente, obter um potencial maior nas renovações e revisionais com a alta nos preços.
2. Novo Estoque
Comentário Cushman & Wakefield
Analisando o estoque da Faria Lima desde 2013 é possível observar que a região dificilmente fica longos períodos sem que ocorra aumento de seu estoque em área. Desde o início do recorte observado, o inventário da região cresce em média cerca de 5,5% ao ano. Mesmo com escassez maior de terrenos se comparado a outras regiões, a Faria Lima aumentou 52,3% de sua área corporativa, ou seja, quase 200 mil m² foram entregues de 2013 até o segundo trimestre de 2021.
Nesse gráfico, conforme mencionado anteriormente, conseguimos ver que desde 2013 em somente em 2 anos (2016 e 2019) a região não teve novas entregas. O ano de 2021 não foi diferente, pois já foram registrados 40.900 m² de novo estoque entregue nesse segundo trimestre, localizados próximos à estação de metrô Faria Lima (Linha 4 Amarela). O responsável por essa metragem foi o edifício Faria Lima Plaza, de alto padrão e classificado como A+, que entrou no mercado já com o anúncio de locação de algumas de suas lajes.
Se considerarmos todo o período analisado veremos que em 2013 e 2020 o mercado da região obteve a segunda e a primeira maior entrega em um ano, respectivamente. No primeiro ano citado o novo estoque foi dividido em 4 empreendimentos, sendo o Faria Lima 3500 o de maior metragem entregue com 24 mil m² aproximadamente. Já em 2020 os edifícios responsáveis pelos mais de 60 mil m² entregues foram o Birmann 32 e o Seculum II. Esses prédios somados ao Faria Lima Plaza totalizam mais de 100 mil m² entregues, o que representa um crescimento de 21,8% no estoque da região nos últimos 18 meses.
Contudo, a taxa de vacância se manteve estável ao longo do tempo como veremos adiante, pois a Faria Lima é uma região sempre bem demandada pelos inquilinos, o que faz com que absorva o estoque entregue em menor prazo.
3. Absorção Líquida
Comentário Cushman & Wakefield
A absorção líquida é a medida de demanda mais apropriada em mercados imobiliários corporativos em geral. A comparação entre espaços entregues e absorvidos fisicamente é importante para caracterizar se o ritmo de entregas é compatível com a demanda por esses espaços. Em mercados com excesso de oferta, o ritmo de absorção também ajuda a explicar e conjecturar sobre o ritmo de ocupação de espaços recém-entregues.
Observando as absorções líquidas dos últimos anos fica claro que a Faria Lima vem tendo muito mais entradas do que saídas, o que ajudou a vacância a não ser tão afetada com as grandes entregas no período. Apenas nos anos em que o cenário de crise econômica era mais vigente, destacadamente 2016 e 2020, é que o mercado absorveu menos, mas ainda assim manteve níveis positivos de absorção líquida. Poucas são as empresas que gostariam de desocupar totalmente seus escritórios na Faria Lima hoje. Se assim o fazem é porque geralmente são pressionadas por revisionais com preços altos que não cabem no escopo estratégico de sua alocação e, por isso, acabam se mudando para mercados em ritmo de expansão, mas com custo de ocupação mais atraente.
Após o maior impacto da pandemia em 2020, o primeiro trimestre de 2021 fechou com 11.491 m² de absorção líquida. Algumas saídas consideráveis, principalmente no Faria Lima Square e no F.L. Corporate contribuíram para que esse número não fosse mais alto, já que tivemos mais de 18 mil m² de absorção bruta no período.
Já no segundo trimestre a absorção líquida fechou em – 620 m², situação que tem grandes chances de ser revertida nos próximos trimestres, pois já foram captados mais de 35 mil m² locados que podem ser ocupados ainda esse ano ou em breve.
4. Vacância
Comentário Cushman & Wakefield
Como visto, as absorções positivas observadas anteriormente ajudaram para que a taxa de vacância da região ficasse parcialmente estável no período apesar das diversas entregas. Em 2019 a vacância sofreu queda considerável, muito por ter sido um ano sem entrega de novos estoques e terem ocorrido diversas ocupações, fechando o período com mais de 25 mil m² de absorção líquida. Consequentemente, a taxa caiu 5,4 p.p., chegando a 11,67% e atingindo seu menor valor em todo o período analisado.
O momento de baixa oferta logo foi aproveitado pelos proprietários que no ano seguinte entregaram mais de 60 mil m². A vacância, por sua vez, cresceu 8,4 p.p., chegando à marca de 20% na região da Faria Lima. Muito desse crescimento em 2020 se deve ao fato de que foi o ano com maior metragem entregue desde 2012 e a segunda menor absorção líquida registrada, tendo em vista o início da pandemia que prejudicou o ritmo positivo do mercado de escritórios corporativos como um todo.
A taxa de vacância no segundo trimestre de 2021 teve considerável aumento (5,9 p.p.), sobretudo, por conta da entrega do Faria Lima Plaza – com mais de 40 mil m² – edifício que recentemente anunciou parte de sua área locada. Dessa forma, além de algumas grandes ocupações como a do Facebook no Birman 32, que devem ocorrer ainda esse ano, teremos também essa nova grande área a ser ocupada provavelmente no início de 2022. Empresas que quando ocuparem os edifícios auxiliarão bastante para a queda na vacância da região.
5. Preço Pedido
Comentário Cushman & Wakefield
Assim como outras regiões prime, a Faria Lima vem registrando um ganho de preço considerável nos últimos anos. Após a queda consecutiva de 2013 a 2018, os aluguéis desses edifícios começaram a reagir no ano seguinte e engrenar recuperação pautada na valorização de seus ativos em detrimento de outras regiões.
Em 2019 o preço pedido aumentou R$19,07/m² – crescimento de 14,2% – devido, principalmente, a grandes saídas em edifícios com valor de aluguel pedido acima da média de mercado. Foi o caso de mais de 13 mil m² desocupados no Faria Lima Tower e mais de 2 mil no Pátio Malzoni – Bloco B. Além disso, o mercado da região registrou ocupações em prédios de menor valor, como os mais de 15 mil m² ocupados pelo Bradesco no Internacional Plaza.
O aluguel continuou subindo em 2020, agora aumentando 24%. Contudo, dessa vez o principal motivo foi outro, a entrada de dois novos edifícios (mais de 60 mil m²) com preço pedido por ambos acima da média da região. São entregas que além de serem bem localizadas, primam por infraestrutura de qualidade e, com isso, acabam impulsionando ainda mais o valor pedido na Faria Lima.
Logo, no primeiro trimestre de 2021, após algumas movimentações de inquilinos, o preço pedido da região atingiu a marca de R$191,93/m² – maior valor registrado na série histórica. No período seguinte houve decréscimo devido a entrega do Faria Lima Plaza pedindo preço levemente abaixo da média que o mercado vinha praticando, mas que não alterou os patamares de preço pedido elevados na região.
6. Últimas Transações
Comentário Cushman & Wakefield
A região da Faria Lima destaca-se por ter localização premium e por liderar, juntamente com a Chucri Zaidan, as principais regiões de ativos classe A e A+ do mercado de escritórios corporativos da cidade de São Paulo atualmente. Foi no início da década de 70 que começaram as construções de edifícios comerciais, alterando o perfil residencial típico da região até então. Com o esgotamento de terrenos na Av. Paulista, a Av. Faria Lima surgiu como opção para escritórios corporativos. A região recebe grandes empresas e é vista como um dos principais centros financeiros da capital paulista.
A Faria Lima e o seu entorno possuem bairros residenciais nobres (Jardins, Itaim Bibi e Vila Olímpia), de pequenos a grandes escritórios e comércio de rua. Além disso, conta com o Shopping Iguatemi, o mais antigo da cidade de São Paulo e até hoje um dos mais bem-conceituados do país. Porém, o que consideramos como região Faria Lima de escritórios diz respeito ao entorno imediato da avenida, que vai desde o bairro de Pinheiros onde se encontra a Torre Faria Lima (Instituto Tomie Ohtake) até a delimitação da Av. Hélio Pellegrino, onde se localiza o Edifício Zabo Faria Lima Corporate.
Entretanto, o mercado tem dado mais ênfase para o trecho compreendido entre a Avenida Rebouças até o cruzamento com a Avenida Juscelino Kubitschek, objeto da extensão da avenida resultante da Operação Urbana Faria Lima. Ali estão os principais edifícios do mercado de São Paulo, como o Pátio Malzoni, o Faria Lima Square, Faria Lima Financial Center (FLFC), Birmann 32, Birmann 29 e o Miss Silvia Morizono.
Nesse trecho, a maior parte do estoque de edifícios Classes A e A+ pode ser considerado novo, principalmente se comparado com outras regiões mais antigas, como é o caso da Avenida Paulista ou do trecho da própria Avenida Faria Lima que vai do cruzamento com a Avenida Rebouças até o Edifício Torre Faria Lima. Ademais, é válido ressaltar que a oferta de transporte público na região é ampla em praticamente toda a sua extensão, contando com abundantes linhas de ônibus, a linha amarela do metrô, e modais alternativos com as estações de bicicletas compartilhadas.
As principais vias da região, além da própria Av. Faria Lima, são a Av. Pedroso de Morais, Av. Cidade Jardim, Av. Presidente Juscelino Kubitschek, Av. Nove de Julho, Av. Rebouças e Av. Eusébio Matoso. Essas vias permitem fácil ligação até as regiões como Marginal Pinheiros, Berrini, Itaim, Jardins, Pinheiros e a Avenida Paulista.
Entre as empresas instaladas na região, há renomadas empresas nacionais e multinacionais, do setor financeiro e de tecnologia, como, por exemplo, Google, Facebook, Itaú Unibanco, BTG Pactual, Banco UBS, SYN Prop & Tech (ex-Cyrela Commercial Property S.A), Veirano Advogados, Wework, Regus entre outras.
Conclusão
Nos últimos tempos muitas incertezas têm rondado o segmento de escritórios corporativos, como a devolução de áreas por empresas em decorrência da adoção do trabalho em Home Office e a grande entrega de novos empreendimentos. O consequente aumento da oferta de espaço e a crise econômica corrente acabaram por pressionar o segmento, como pode ser visto nas cotações dos Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas.
Porém, na contramão desse cenário, os gestores de Fundos Imobiliários estão adquirindo alguns imóveis de muita qualidade e bem localizados, na expectativa da retomada do setor. Sua intenção é formar um portfólio resiliente para a próxima expansão do segmento.
Desse modo, o otimismo pela retomada do mercado imobiliário paulista de lajes corporativas está cada vez mais tomando forma e sendo suscitado nas discussões entre os players do segmento. Compradores e vendedores de imóveis estão voltando as negociações, as quais se tornarão mais volumosas quando o cenário econômico começar a se estabilizar.
Por fim, entendemos que as informações desse estudo, uma parceria da Cushman & Wakefield com a XP, fornecem relevantes dados do setor de escritórios corporativos de alto padrão que certamente auxiliarão o mercado e os investidores na tomada de decisão de seus negócios.
Se você ainda não tem conta na XP Investimentos, abra a sua!
